Частные инвестиции в недвижимость: как не наступить на грабли
Помните анекдот про мастер-класс «Как заработать миллион за 10 минут?» Организовать тренинг под таким названием; продать тысячу мест по тысяче билетов. Профит: миллион – уже на руках. Как и в анекдоте, в рамках форума PRO Estate, посвященного наиболее типичным ошибкам частных (в первую очередь «некрупных») инвесторов в жилую недвижимость, спикеры с «секретами» решили не тянуть. Выдавая их сразу, а потом лишь подтверждая сказанное примерами.
Как это ни банально, уточнила исполнительный директор Academy of Real Estate и модератор дискуссии Валентина Нагиева, одна половина успеха – правильно вложиться, а вторая – не наступать на «грабли», на которые уже успели наступить многие другие.
Следить всегда, следить везде
Типичные ошибки в «разрезе» сравнительного анализа разных типов инвестиций представила директор департамента элитной недвижимости NF Group (ex-Knight Frank St.Petersburg) Татьяна Любимова, опираясь на цифры питерского рынка.
Который если и не штормит, то «подштармливает»: в NF Group полагают, что в упомянутом сегменте объем продаж по итогам года будет на уровне 2012-2013-го (за первое полугодие было продано лишь около 1,4 млн квадратных метров, или 35 000 квартир – на 27% ниже, чем за тот же период в прошлом году). Ну а свободное предложение по результатам первого полугодия увеличилось аж на 72%, до 3 миллионов квадратных метров: постпандемийная ситуация спровоцировала девелоперов закупать новые участки и выводить больше объектов.
В чем инвесторы-новички чаще ошибаются? В расчетах.
Учитывают:
∎ сумму при условии 100% оплаты;
∎ коммунальные платежи;
∎ расходы на управление;
∎ налоги со сдачи, если сдавать.
При этом не считают:
∎ амортизационные расходы (или слишком приблизительно их считают);
∎ индексацию ставки аренды;
∎ удорожание коммунальных платежей;
∎ «риск на будущее» (что случится в следующие 5-10 лет в смысле динамики цен – никто не знает).
В итоге инвесторы, полагая, что удачно приобрели квартиру за 6 миллионов рублей, ужасно удивляются, когда в итоге расходы увеличиваются до… 13 миллионов. А окупаемость – что в эконом-, что в комфорт-сегменте – порядка 20 лет, если пытаться сдавать в аренду. Да и то если арендаторы не «уконопатят» квартиру так, что придется делать капитальный ремонт.
В итоге самым беспроблемным вариантом весьма нередко оказываются, казалось бы, на первый взгляд дорогие сервисные апартаменты. К августу свободное предложение таковых, к примеру, в северной столице составило 3200 юнитов (99 000 квадратных метров), средняя цена за «квадрат» по итогам первого полугодия – 273 000 рублей (что на 19% больше, чем в декабре 2021-го).
Расчеты таковы, что при краткосрочной аренде – о которой «беспокоится» управляющая компания, а не собственник – сдаем лот (типовую студию в этом классе – 23,5 квадратного метра) условно за 3600 рулей в сутки; среднегодовая загрузка – 70%. В итоге при первоначальных затратах 5,8 миллионов рублей доходность уже равна 8% (а не 3-4%, как при помесячной сдаче квартир), и срок окупаемости сокращается до 12 лет, а при везении – и до 6. Аллилуйя.
Но с этими сервисными апартаментами – которые остаются, несмотря на снижение доходности, самым привлекательным, по словам Татьяны Любимовой, форматом благодаря более низкому порогу входа – тоже не все просто: строятся их в Питере тысячи лотов. Сдаются, соответственно, – тоже тысячи (причем в рамках одного комплекса и одновременно, ага). И нужно еще умело выбрать не только апартамент, но и УК, которая не будет драть три шкуры.
Что делать? Постоянно мониторить рынок, что, где и почем. Параллельно анализировать конкурентов. Потом – закладывать процент риска. Еще – искать «свою» аудиторию; кстати, для многих до сих пор секрет, что многие жители северной столицы предпочитают сдавать свое жилье на окраине и снимать апартаменты в центре – то есть, не нужно фокусироваться на одних туристах и командированных.
Топ-5 ошибок:
∎ Считать, что рынок стабилен, и не учитывать его изменений в долгосрочной перспективе;
∎ Не учитывать влияние конкурентной среды, особенности локации, качества проекта, наличие дополнительного функционала (фитнес-центров, фудкортов, коворкингов);
∎ В погоне за низкой ценой выбирать ненадежных застройщиков;
∎ Излишняя экономия: при незначительной разнице в цене приобретать квартиру в эконом-классе, упуская возможность получить доход больше от класса повыше;
∎ Выбирать квартиры с неудобной планировкой.
До 50 миллионов – «даже не суйтесь»
Директор департамент инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров с первого до последнего слова своего выступления… ругал «современных инвесторов» на чем свет стоит. Ругал, понятно, максимально корректно и вежливо, но – все равно.
Между прочим, было за что: «Позволю себе роскошь раскритиковать инвестиции в маленькие лоты – апартаменты и квартиры – в принципе. Начинать инвестировать следует с диверсификации! Копить полжизни и вложить все нажитое непосильным трудом, оплатив 50% и при этом взяв на оставшиеся 50% ипотеку, в оплату единственного лота – оказавшегося по факту неудачным. Так смысл?»
Если хочется сохранить и приумножить свои средства, то диверсификация – это «священная корова». Сколько можно говорить про «не кладите все яйца в одну корзину»: делите активы. Другой вопрос, что непонятно, как диверсифицировать, например, несчастных 2,5 миллиона: по полмиллиона в пять проектов, взяв пять ипотек?
«В инвестиционном портфеле должно быть от 0% до 20-25% недвижимости; никак не больше! По крайней мере, для частного инвестора. Но при этом недвижимость для среднестатистического обывателя – очень дорогая вещь в принципе: допустим, ищется самый простенький лот (апартаменты) за 3 миллиона рублей. И если это 25%, значит, инвестиционный портфель должен равняться 12 миллионам. А если принять во внимание, что чем меньше «чек», тем выше конкуренция и ниже доходность (тут мы согласны: вспомним комплексы апартаментов-«человейники» на 2000 лотов, сдаваемых единовременно, при том что большинство счастливых обладателей этих лотов мечтают озолотиться на сдаче в аренду – прим.ред.) – то нужно честно себе признаться: для более-менее приличной с точки зрения надежности и доходности инвестиций выбираемые объекты недвижимости должны стоить 10-20 миллионов рублей. Что означает, что имеющаяся в наличии сумма на инвестпортфель должна быть какая? 40-80 миллионов».
«В итоге для абсолютного большинства нынешних считающих себя «частными инвесторами» россиян вложение в недвижимость (именно в одну-единственную квартирку или апарт; хорошо если в две!) будет прямым нарушением принципа диверсиикации и одновременно самая большая ошибка: «Если к пенсии вы все накопленные копейки вложили в один малоликвидный объект – то это не означает, что инвестиции работают на вас. Это означает лишь то, что вы сами всю жизнь потратили на свою «инвестицию». Так что буду категоричен: пока в кармане не завелось хотя бы 50 миллионов – не рекомендую вкладываться в недвижимость. Пока сумма меньше – рассматривайте возможности ЗПИФов, которых сейчас уже не один и не два, и зарубежные REITы» (вариант паевого участия – прим.ред.).
В плане второй самой распространенной ошибки, кроме недооценки бюджета, – некорректная оценка затрат на эксплуатацию: даже если спихнуть ремонт на нерадивого арендатора, забрав депозит, он далеко не всегда покрывает расходы. Опять-таки, пока квартира ремонтируется – она не сдается; тоже упущенная выгода. Еще почему-то очень многие владельцы недвижимости забывают застраховать жилье.
«Ну и третья ключевая ошибка – транзакционные расходы, вернее, их недоучет. Что важно именно в сфере недвижимости; если положить на депозит в банке 10 миллионов, или купить апарт на те же 10 миллионов – при ставке 10% на депозите через три года будет, с учетом эффекта накопления, 13 310 000 рублей. Депозиты не облагаются НДФЛ; так что за три года доходность – 33%». Чистыми. Апартаментам это и не снилось. А если продавать? На «купи-продай» тоже определенная сумма теряется…
«Сестра поживет, потом сдам в аренду»
Продолжил тему «блуждания в трех соснах» в смысле целей и, как следствие, тему потери дохода инвесторами Алексей Илюхин, заместитель руководителя центра инвестирования Becar Asset Management. По налогам, по его мнению, можно «оптимизироваться»: обратиться к налоговому консультанту.
В пику спикеру от компании Maris эксперт подчеркнул, что если «заходить» в недвижку с целью дальнейшей перепродажи на условиях льготной ипотеки, то это может при грамотном подходе принести дохода больше, чем ПИФы, хоть те и более надежны: до 50% (если поднапрячься).
Но эксперт согласился: при покупке все тех же популярных ныне апартаментов нужно четко понимать цель: «Чаще у инвестора ее нет, и «цель» замещает понятие «прибыль». Что особенно опасно вкупе с отсутствием внятного плана: а) на какой срок приобретается недвижимость, б) что предстоит, если лот придется либо придержать и продать позже, чем хотелось, либо наоборот – намного раньше. Особенно часты, упомянул эксперт, запросы в стиле «куплю, тут сестра поживет пару годиков, потом еще годика три посдаем и продадим». При том что по факту на упомянутые цели подойдут три абсолютно разных объекта. Не один!
Еще из вполне, так скажем, «чайниковских», но очень распространенных ошибок Алексей Илюхин упомянул покупку квартиры «на эмоциях». Когда «о, как классно!», но при этом игнорируется вид из окна (способный сыграть либо добрую, либо злую шутку; соседи – приятные или неприятные (которые, соответственно, могут превратить жизнь там в ад и сделать лот несдаваемым); иллюзия качественного ремонта и красивого интерьера, когда здание – ветхое (что нередко для апартов в реновированных объектах), и стоит посильнее ткнуть пальцем – из-под свежепоклеенных обоев лезут тараканы; приятное «тихое соседство» – кладбище, или «громкое соседство» – линия электричек или завод…
Обращайте внимание не только на цифры, но и на развитие и перспективы локации, советует эксперт. Если поблизости появится станция метро – это одно; если мусоросжигательный завод – совсем другое. А информацию такую чаще всего элементарно найти в интернете.
Ну, и мини-лайфхак: если берем лот для себя или под сдачу в уже готовом, заселенном (что еще лучше) здании – явно не лишним будет попроситься пожить в квартире; может быть, даже снять ее в аренду на время. За пару недель, вполне вероятно, пьяницы или неадекватные пенсионеры из числа соседей как-то проявят себя. А ведь это такие «осложняющие факторы», которые практически невозможно игнорировать.
В деревню. В глушь. В Саратов
Заместитель директора департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Лукьянчук сделала акцент не столько на ошибках, сколько на непонимании целей покупателя: «Да, сейчас спросом пользуются сервисные апартаменты – хотя с годами увеличиваются и порог входа, и конкурентная среда – но мы и мои коллеги видим будущее за загородными апартаментами. Которые более стабильны, в том числе по части дохода».
Поскольку, уточнила спикер, многие же «идут» именно за прибылью. В итоге «ведутся» на высокий процент доходности, который демонстрирует та или иная управляющая компания (УК). Но высокий процент в первый год – не показатель качества работы УК. Порой намного важнее именно это качество, плюс локация, плюс инфраструктура – особенно в свете того, что налицо переориентация потенциальных съемщиков с краткосрочной аренды на долгосрочную. Многие, кстати, рассматривают для себя загородный объект как «вторую квартиру» для своего и семейного отдыха. Так что тут «вступают в игру» уют и покой, камерность проекта, нахождение в парковой зоне: в «человейнике» разве толком отдохнешь? Что подтверждает тезисы предыдущего спикера.
А вот «загород» (или хотя бы иллюзия такового) увеличивают ликвидность и уровень дохода на долгосрок.
Ну и, подчеркнула Анна Лукьянчук, «…мы часто сталкиваемся с распространенным заблуждением инвесторов о высокой ставке налогов. Это – миф; нынешняя налоговая ставка не должна пугать».
В вопросе выводов все спикеры оказались единодушны: «Ошибкой будет игнорирование опыта партнеров и брокеров, поскольку только профессионалы могут дать объективную картину по каждому типу предлагаемых инвестиций».
Если перевести на русский: не знаете или ленитесь дотошно разбираться сами – обращайтесь за помощью к консультантам, которые вас настрополят.
И то верно.
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО