Как мыслить на 100 лет вперед, чтобы никому не было мучительно больно. Застройщики vs горожане
Неожиданным, но эффективным «тандемом» выступили GMK и Музей Москвы, организовав полилог госструктур, девелоперов и горожан о комплексном развитии территорий (КРТ) под кодовым названием «Сценарии жизни города». Потому что власти, застройщики и архитекторы хором уверяют, что все их инициативы только на пользу. Cами же обитатели города, особенно сильно консервативные, кричат, мол, «кто с КРТ к нам придет, тот от КРТ и погибнет».
Так что беседе, где взглядами на пресловутые «человекоцентричные проекты» трансформации знаковых зон поделились застройщики, урбанисты, архитекторы и представители власти, понадобились сразу два модератора. Ими стали директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев, который примерил на себя роль «плохого полицейского» и вовсю провоцировал девелоперов вопросами-«шпильками», и «хороший полицейский» в лице гендиректора Музея Москвы Анны Трапковой, «топившей» за интересы горожан.
Вообще тем, кто занимается КРТ, сейчас не позавидуешь: непонятно, что будет даже завтра, а решать «за территории» приходится лет на сто вперед. Вот как хочешь, так и решать. Параллельно разгребая то, что наворотили предшественники с этими самыми промзонами и заводами в прошлые десятилетия, если не века. А «вишенка на торте» – горожане, которые порой отчаянно протестуют против «причинения им добра»: переиначивания знакомого и привычного им окружения.
Сергей Разуваев признался: сейчас, когда все меняется с молниеносной скоростью, бизнесу очень сложно, «и одна из ключевых задач GMK – счастье отдельно взятых девелоперов, с кем у нас заключен контракт».
Однако при этом на компании лежит толика ответственности за то, что эти девелоперы творят (зачеркнуто) создают. И «горизонт» на два-три строительных цикла вперед не соответствует амбициям ни тех, ни других: нужно целиться хотя бы на века (ха-ха). Причем не только на предмет «остаться в памяти народной»: вопросы ликвидности тоже имеют значение.
Ну, а Анна Трапкова напомнила что Музей Москвы – это не просто «музей-музей» и не более того: «У нас много форматов живого взаимодействия с горожанами. И в этом году мы запустили дискуссионный клуб по промышленному наследию: эта тема живо интересует самые разные сегменты – власти, девелоперов, бизнес – и напрямую затрагивает интересы жителей. Так что мы взяли на себя роль этакого адвоката интересов человека, личности в городе». Кстати, интересующиеся – присоединяйтесь: вас ждут.
Если сделать все правильно, люди из города не сбегут
Первой микрофон взяла глава администрации города Липецка Евгения Уваркина – молодой (если не сказать, непозволительно молодой) мэр, пришедшая в госструктуры из бизнеса и поэтому удачно сочетающая знания в обеих областях.
Речь шла о том, как наполнить жизнью, радостью и драйвом не-столицы. Липецку, кстати, с созданием «экоцентричной человекосистемы» не так уж просто. В первую очередь в смысле денег: «Развитие города возможно только при условии, что ты действительно в центре ставишь человека. Лишь тогда придут застройщики и поверят в нас. Потому что мы – не Москва с ее финансированием; мы должны слышать и вовлекать как людей, так и бизнес; и делать то, что важно людям плюс интересно бизнесу».
В плане «слышать людей»: Липецк – один из тех городов, где действительно проходит множество открытых диалогов, фокус-групп, онлайн- и оффлайн-голосований, общественных обсуждений и личных встреч. А не просто «публичные слушания» (которые, как многие в курсе, бывают чисто формальными. Или того хуже, как ворчали другие спикеры: в последний момент переносятся на крайне неудобное время или вообще отменяются – лишь бы местные жители, не дай бог, ненароком не высказали свое мнение).
Изворачиваясь, чтобы уложиться в имеющийся бюджет, власти действительно сумели сделать многое: Липецк заметно приблизился к понятию «комфортный город». За 2019-2021 годы шесть парков благоустроено, еще один (Европейский) – создан. Выбраны 18 приоритетных улиц, где в первую очередь будет создана «доступная среда», и на примере которых горожанам проще всего наглядно показать «что было и что стало»: удачный опыт синхронизации городских проектов и национальных программ.
Модернизируется трамвайная система, реновируется система транспортного освещения, идут инвестиции и в электротранспорт, многое другое; «…и, конечно, закон о КРТ нам очень помог в плане того, как подойти к аварийному фонду и ветхому жилью». Впечатляют новые проекты зонирования: громадье планов, как сделать так, чтобы по-новому забилось «сердце» города, вместо того чтобы «выходить в чисто поле», застраивая человейниками окраины…
Евгения полагает, что не нужно – да и бестолку – уговаривать людей остаться жить в «глубинке», а не бежать в Москву-Питер-далее по тексту за красивой жизнью: нужно сделать город таким, чтобы молодым людям самим захотелось там остаться. Ведь в наше время возможности работы «на удаленке» колоссальны, как и прочие опции «притащить весь мир к себе домой»: «Понятно желание многих – айтишников, архитекторов и других талантливых ребят, которых много – завоевать Москву или другой мегаполис. Но точно так же мы должны давать возможность тем, кто хочет реализовать себя в своем городе. А для этого молодежи должно быть здесь интересно».
Кстати, именно Евгения Уваркина кровно заинтересована в том, чтобы красивые слова администрации не расходились с делом: когда ее нанимали на этот пост, прежний губернатор заявил – «У тебя здесь шестеро детей; кто, если не ты?»
На «шестерых детях» почти все слушатели в зале прямо-таки подпрыгнули на стульях, пытаясь увязать в голове понятие «многодетная мать» с непозволительно модельной внешностью спикера. Сергей Разуваев, впрочем, не растерялся: «У вас шестеро детей. Шестеро! Вот подрастут – как вы будете их удерживать в Липецке как мэр, и при этом давать им дорогу как мать?»
Евгения парировала: «Оставить своих детей в Липецке? Такой цели у меня нет. Если сделать все правильно, они сами останутся».
И, похоже, конкретно в этом городе сказку, так сказать, удастся сделать явью: «Когда после прошлогоднего рок-феста Fox Rock молодежь шла по мосту, горланила «Катюшу» и вовсю вопила «Липецк – это круто!» – мы поняли, что двигаемся в правильном направлении», – призналась госпожа мэр.
Выход «в чисто поле» нередко превращается в штурм болота
Вице-президенту по маркетингу и продажам ГК «Кортрос» Филиппу Третьякову тезис про «не нужно застройщикам выходить в чисто поле» не пришелся по душе (правда, позже разобрались, что это касалось не «всех вообще», а конкретных населенных пунктах вроде того же Липецка): «Меня многие спрашивают, порекомендую ли «заходить» в популярную ныне тему КРТ. С одной стороны для девелопера это действительно огромное поле для творчества; с другой «поле» по факту нередко болото» (в смысле – по своей сути и структуре. Вот и построй там «город-сад» – прим.ред.)
«Кортрос», впрочем, и из болота сумел вытащить бегемота: на окраине Екатеринбурга исхитрился создать не просто действующий (не так давно официально признанный административной единицей), но и популярный район, с полноценной городской средой, «точками притяжения» и прочая: «Но не имея серьезных ресурсов и возможности играть вдолгую смысла заниматься КРТ нет. Это безответственно – идти в поля и начинать строить «коробки»; к сожалению, в России таких примеров предостаточно. В итоге – и повышенная нагрузка на транспортную инфраструктуру, и ухудшение качества жизни. Мы же сейчас основной упор делаем на то, чтобы трансформировать промышленные районы, те участки земли, которые уже есть внутри городской агломерации; и при здравом подходе тенденция «выхода за пределы города», на мой взгляд, постепенно пойдет на спад. Да уже идет».
Тема ландшафта не раскрыта
Очень много российских территорий ни живы, ни мертвы в плане привлекательности для людей, поскольку на них десятилетиями (если не веками) не обращали внимание. Основатель и генеральный директор IND architects Амир Идиатулин рассказал о реализации принципов КРТ на Сахалине и в Дербенте.
Экополис (первый город с углеродной нейтральностью) на Сахалине, глубоководный порт, проекты «Сибура» и «Газпрома» и прочее разное – это все хорошо, но «…города будущего будут конкурировать за человеческий капитал». А как «конкурировать», если бельмом на глазу – Корсаков (на фото была заваленная снегом наимрачнейшая провинция) с не просто нераскрытым, а основательно похороненным потенциалом?
Пришлось изрядно попотеть, чтобы сперва отыскать неочевидные достоинства Корсакова (когда внешне это лишь портовый и военный инфраструктурный хаб), а затем – причесать и накрасить его, как Марфушу в сказке «Морозко»: «Представьте город, который находится на берегу океана и совершенно не имеет набережной!» А ведь можно превратить Корсаков в фантастическое место притяжения, сделать шикарную прогулочно-развлекательную зону, с фудмаркетами, ресторанами со свежевыловленной рыбой и прочая: все это мало того, что осчастливит горожан, но и способно «перезапустить» туризм в регионе: «Восемь лет назад сюда прибывали из Японии круизные лайнеры. И я уверен, что политическая конфронтация в любом случае закончится, так что рано или поздно мы будем конкурировать за туристов. А эта инфраструктура вкупе с приятным времяпрепровождением спровоцирует гостей оставлять здесь деньги, и повысит лояльность местных жителей».
С Дербентом попроще, ибо он поменьше, но не менее интересный. Тут планы за 3-4 года превратить его из «города, из которого уезжают» в «город, куда ломятся». Недвижимость в Дербенте была дешевле, чем в Махачкале – а теперь «взлетела»; туристы валом валят не из-за закрытия границ, а потому что есть зачем ехать и что посмотреть.
Налицо шикарно проделанная работа по социокультурному программированию территории, уточнил специалист. Дербентская набережная длиной 14 км – при том, что в Барселоне она всего 2,5 км! – способна превратиться в сплошной поток денег плюс радости; а если превратить порт в событийный центр и ключевую точку для городских мероприятий… В общем, работы – вал, но и удовольствия как архитекторам, так и местным жителям тоже море. А девелоперам – прибыль.
Правда, не все проекты воспринимаются «на ура»: в ходе беседы копья изрядно поломали насчет проекта «Бадаевский». Благо сразу трое спикеров представили интересы самых разных сторон.
«Бадаевский»: «страх на ножках» или «проект века»?
Директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева уверена в блестящих перспективах: «Бадаевский был очень конфликтным проектом – самым популярным в плане карикатур на него. Однако он стал востребован еще до запуска в реализацию»: со старта закрытых продаж 25 декабря 2021 года сейчас, то есть за неполный год, выкуплено 216 лотов из 300.
Причем, как оказалось, интересанты скупают даже не по одной, а по нескольку резиденций за раз – и это при цене 1,2 миллиона за квадратный метр! Был случай, уточнила Оксана Дивеева, когда в отдел продаж обратился клиент, успевший к тому моменту обзавестись пятью детьми, причем все – дочери. Пожелал прикупить пять квартир. Мудрые менеджеры, напомнив, что в силу специфики проекта резиденций одинаковой планировки всего по шесть, порекомендовали взять еще и шестую: как говорится, «чтоб два раза не вставать». И чтобы дочери потом не спорили на тему, у кого квартира лучше. Ну, а не понадобится – всегда можно продать…
Как в воду глядели: вскоре у Новосельцева (зачеркнуто) клиента родился еще один мальчик (зачеркнуто) девочка.
А что до пользы жителям окрестностей – девелопер полагает, что и социуму будет хорошо: парк под домами, пивоварня и прочее потенциально придутся весьма к месту.
Тут с «Ваша честь, протестую!» микрофон перехватила историк, эксперт по промышленному наследию и координатор проекта «МосПромАрт» Инна Крылова: «Немножечко поговорим о вопиющих историях. Вы тоже насмотрелись этих красивых рендеров? Пивоварня, ресторан – все это хорошо; а в чем суть общественного пользования? Дворик с деревьями, под «ножками» домов; якобы все смогут наслаждаться этими общественными пространствами. Вы верите в это?» («Мы – верим!» – выкрикнул тут Петр Кудрявцев). «А я не верю! Будут серьезные ограничения на вход и выход; узкие проходы по очень небольшим общественным площадям… Скверик станет не городским, а локальным! То же самое – с набережной, по поводу которой тоже есть ряд вопросов. И у нас уже прошло энное количество экспертных дискуссий по этому поводу: с архитекторами, с депутатами, с экспертным советом, по части соблюдения законодательства в том числе».
Меняются в худшую сторону визуальные характеристики всего района, считает спикер; да и объект-памятник «теряется», несмотря на то что сохранил статус. «Пожалуй, ни один проект не спровоцировал такого количества публикаций и репортажей на городских и федеральных каналах – потому что то, что говорит застройщик, серьезно расходилось с мнением общественности». И, увы, не ограничилось участием СМИ: был и открытый протест, и судебные процессы…
«Если нужно объяснять, то не нужно объяснять»: в девелопменте такой принцип не работает
Причем, полагает Инна Крылова, именно «неоткрытость» действий девелопера и породило столь серьезное противостояние.
Основатель Citymakers Петр Кудрявцев, комментируя все тот же «Бадаевский», признал, что крайне важно – правильно выстраивать коммуникацию с горожанами. Особенно когда речь идет о крупных и, прямо скажем, нетривиальных проектах: «Основная проблема, на мой взгляд, – в том, что есть заказчик и есть архитектор; а между ними никого нет. Поэтому там и возник я со своей командой. Считаю, таких команд должно быть больше. Ведь изначально в проект должны закладываться решения проблем, о которых мы говорим, – неважно, связаны они с охраной памятников или с чем-то еще. Девелопмент сейчас – давно уже продажи не квадратных метров или соседей, а субъективных вещей: образа жизни, атмосферы… Все это более тонкие материи.
И все-таки любой новый проект – все же своего рода «гражданский договор». Его надлежит, так сказать, модерировать; и даже если есть уверенность, что ты как девелопер выполнил все требования города, то все равно нужно четко знать: что ты можешь городу отдать? И забирая у города место под стройку – положено ему что-то вернуть.
На самом деле, проблемы «Бадаевского» и спорной «Хохловки» (любопытствующим – хэштег #спасихохловку в помощь) – в том, что девелопер не потрудился спокойно, внятно, а еще лучше – на пальцах донести до жителей свои планы. Архитектурные решения там были в полном порядке; просто не было коммуникации. Не было внятного описания сути меняющего территорию проекта, чтобы ее можно было в трех-четырех предложениях объяснить обывателю…»
(Кстати, по Бадаевскому в итоге пришли к выводу, что «закрытой масонской ложей» территория все-таки не будет: слишком уж много там всякого-разного для потенциальных покупателей. Не станет клиентов «с улицы» – заведения наверняка обанкротятся; а кому это на руку? В общем, поживем-увидим).
Филолог и историк Филипп Смирнов напомнил о кардинально противоположных ситуациях: пока девелоперы в красках расписывали преимущества своих дорогостоящих проектов, местные жители начинали «формировать собственный запрос». Если небюрократическим языком – дошло до того, что однажды махнули рукой на попытки достучаться до «верхов» и банально скинулись по рублю. На которые пригласили ландшафтного архитектора плюс исполнителей, чтобы привести в порядок окрестности своего района.
«Экономический эффект от благоустройства территории – это не сохранение наследия в чистом виде; да, предложенный «рецепт» кажется немного наивным, но случившееся тогда создало сильнейший прецедент. Который позволяет руководствоваться этим принципом в дальнейшем и деятельно участвовать в преобразовании общественных пространств».
Так где он, диалог, когда каждый тянет одеяло в свою сторону? И как привести дискуссию к нужному знаменателю?
«Отказаться от бескомпромиссных позиций. Ну и, мне кажется, первое, что нужно сделать, – настойчиво показывать силу экономики наследия. Где каждый вложенный рубль способен принести до четырех рублей прибыли, пусть и в долгосрочной перспективе», – советует Филипп Смирнов.
Вообще, очень многие массовые протесты – не от консерватизма. А от того, что местные жители боятся, что и новое не приживется, и старое доломают. В общем, пользы никому не будет; а гипотетическая прибыль района и города в целом для рядового обывателя вообще сферический конь в вакууме, если это не улучшит лично его (или ее) жизнь.
Так что, резюмировала Анна Трапкова, не стоит бояться выходить «в люди». Хоть как Ленин с трибуны. Или еще лучше – как Ленин с бревном. «Конфликты неизменно сопутствуют процессу изменений; и не у всех полная информация о них. Собственно, очень часто недостаток диалога между разными участниками приводит к тому, что возникают демонизированные фигуры: нечуткая городская власть, злой застройщик, неадекватные горожане… Так что коммуникация – важнейший инструмент разрешения любых вопросов».
В итоге спикеры солидарно перенаправили девелоперов к не теряющей актуальности цитате В.Г. Шлазычева «Город – это договор между городскими сообществами». Вот и помните об этом. Чтобы ваш проект не стал «героем» очередного нашумевшего хэштега.
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО