Осенний ценопад на рынке новостроек: миф или реальность?

Традиционно – осень высокий сезон на рынке первичной недвижимости. Спрос на квартиры всегда растет с наступлением делового сезона. У кого-то заканчивается отпуск, кто-то  переезжают в другой город работать или учиться – наступает время заниматься решением жилищного вопроса.  При этом рост спроса, как правило, влечет за собой и повышение стоимости. Будет ли этот год исключением и как изменятся цены на квартиры на первичном рынке недвижимости этой осенью CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») рассказали участники  и партнеры  премии Proestate & Toby Awards 2022.

Предстоящей осенью девелоперы очень рассчитывают на сезонный всплеск спроса на первичном рынке. А вот ожидания относительно динамики цены квадратного метра у экспертов разные…

Роста цен не прогнозируется

Как правило осень характеризуется повышенным спросом на недвижимость, «тем не менее роста цен, обычного для этого сезона, в этом году не прогнозируется. Скорее девелоперы будут отказываться от больших дисконтов (сейчас они доходят до 20%), чтобы компенсировать подорожание строительных материалов», – говорит  Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

«Конечно, это не исключает скидок на определенный пул квартир, которые не являются высоколиквидными, например, на многокомнатные лоты. Однако это скорее будут разовые акции. Я бы советовал не откладывать, если планируется покупка квартиры, чтобы успеть воспользоваться пока еще действующими летними скидками», – уточняет эксперт.

Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер», рассказывает: «в весенние месяцы мы видели снижение объема сделок на первичном рынке, но уже в летние месяцы на рынке было зафиксировано постепенное восстановление спроса. Мы предполагаем, что в осенние месяцы тенденция только укрепится, ввиду чего фактического снижения цен мы не ожидаем. Что касается скидочной политики, сегодня средний размер дисконта на первичном рынке находится на уровне 8-10%. В начале осени размер скидок может сохраниться на прежнем уровне, однако не исключаем и небольшой коррекции скидок в сторону уменьшения размера дисконта».

Главный тренд сезона

«Главным трендом сезона весна-лето 2022 стало замедление роста цен,  – отмечает Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ», –  цены будут расти в основном за счет готовности объекта и этот рост заложен в модели проектного финансирования. Плюс есть инфляция – как она отразится на рыночных ценах сейчас сложно предсказать».

Эксперт отмечает, что «задача застройщика сейчас в партнерстве с банками предложить покупателю максимальный набор финансовых инструментов, которые могут сделать процесс приобретения жилья более доступным. Это в первую очередь субсидированные ставки от застройщика, например, в наших проектах можно приобрести жилье под 0,1% на весь срок кредита, сэкономив на процентах несколько миллионов. Главная потребность покупателя сейчас после качественного продукта – это финансовая гибкость».

А Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», полагает, что рост цен вполне возможен: «Есть несколько предпосылок роста спроса, который может оживить или ускорить рост цен осенью. Прежде всего, есть чисто сезонный фактор – осенью и в декабре активность клиентов идет по нарастающей. И мы уже видели, как число сделок на рынке новостроек Москвы в июле выросло на 31% относительно июня. Помимо этого, в целом ситуация в экономике стабилизировалась, клиенты стали более уверенно смотреть на перспективу. Также мы, как и другие застройщики, запустили программы дополнительного субсидирования ипотеки, в том числе по ставкам на уровне 0,01%, которые привлекут клиентов. Значительные скидки, достигающие 15-20%, будут интересны многим покупателям. Напомню, что осенью получат высокие доходы те клиенты, которые положили на депозиты средства под 20% весной. Многие из них конвертируют доход в недвижимость».

Скидки зашиты в акции

«Сейчас я не вижу никаких предпосылок для роста цен. Скидки остаются. Они зашитые в субсидированные ставки, в акции. Их размер – от 5 до 15% в зависимости от места, где расположен проект, и спроса на него. Изначально востребованные локации под скидки не попадут», – убежден  Игорь Гомон, коммерческий директор федеральной системы онлайн-бронирования новостроек «Нмаркет.ПРО».

Стоит отметить, что ситуация с ценами может значительно отличаться в зависимости от региона, в котором расположен объект.

«Наибольшие скидки я прогнозирую в Казани, – говорит Игорь Гомон, –  там высокая стоимость метра у ключевых застройщиков по сути притормозила продажи. Гораздо выгоднее стала покупка вторичного жилья и новой «вторички», а также переуступок».

При этом эксперт отмечает, что «более менее плавно проходят продажи в Санкт-Петербурге. Почти нет скидок, но и цены уже не растут. Ожидаю скидки в Московском регионе. Маниакальный рост цен 2020-го года сейчас будет компенсироваться либо явными скидками, либо упакованными в акции и субсидированные ставки».

Есть регионы, где маржинальность у застройщиков просто не позволит снизить цены. Это Новосибирск, Екатеринбург, где и так достаточно невысокие цены, и они не сильно подскочили по сравнению с другими регионами. При этом себестоимость строительства выросла, соответственно скидкам взяться не откуда.

Даже если где-то не будет скидок, снизится средний чек покупки, а в связи с этим и доходы застройщика. В этом случае спросом будет пользоваться малогабаритное недорогое жилье, чтобы в его стоимость мог уложиться классический покупатель через ипотеку плюс первый взнос. То есть, например, если в 2020-21 году семья могла себе купить двухкомнатную квартиру площадью 65 квадратных метров, то сейчас она будет выбирать жилье 52-53 квадрата, чтобы уложиться в семейный бюджет, уточняет эксперт.

С точки зрения застройщиков

По мнению Эдуарда Тишко, директора, управляющего партнера LCM Consulting, «если руководствоваться курсовыми значениями на данный момент, то у нас должно быть падение цен, потому что валюта уменьшилась в стоимости и даже некоторое увеличение цены логистики не нивелирует экономическую выгоду, сформированную за счет изменения стоимости доллара и евро. Говорить о том, что в осеннем сезоне ситуация на рынке стабилизуется, нельзя. Сейчас будет происходить синхронно и дорожание дефицитных продуктов, и уменьшение стоимости, за счет скидок и акций, доступных товаров».

Если посмотреть на ситуацию с точки зрения застройщиков, то очевидно, что изменение стоимости различных  материалов и программного обеспечение необходимых для строительства, влияет на конечную стоимость квадратного метра в строящихся жилых комплексах. И от динамики цен на эти товары в том числе будет зависеть и конечная стоимость недвижимости.

«Сегодня я не вижу оснований для значительного роста цен на рынке первичной недвижимости. Возможны небольшие корректировки, связанные с ростом инфляции. Участники рынка очень ждут повышения активности покупателей и в будущем стабилизации отрасли. Этому способствует тренд на улучшение условий льготной ипотеки, в том числе субсидированные кредиты от самих застройщиков, а также различные акции и скидки», – резюмирует основатель международной премии Proestate & Toby Awards 2022, вице-президент РГУД Павел Гончаров.

Автор: Виталий Простаков