Жилищным ипотечным программам не помешает мягкое «ужесточение», а промышленным – большее субсидирование

Затраты девелопера на комиссию по субсидированной ипотеке в пропорции рекламных и общих бюджетов по-прежнему незначительна. Зато есть опасность, что слишком много средств из госбюджета тратится на поддержание льготных программ. Зато в сегменте производственных активов и площадок субсидий явно не хватает.

Доля субсидированной ипотеки в общем бюджете девелопера составляет всего 17%, рассказал в рамках выступления «от финансистов» на конференции «Недвижимость полного цикла. Акценты-2022» глава направления недвижимости ПАО «Совкомбанк» (CIB) Стефан Ясногородский.

При этом комиссия, которую застройщик выплачивает банку, «переходит» в «тело» кредита физическому лицу, купившему квартиру. То есть, покупатели – зачастую не ведая об этом – взваливают на себя еще большее кредитное ярмо: рост средней наценки на квартиры в рамках программы поднимается с 20% до 40%.
В поддержку ужесточения регулирования говорит и тот факт, что потенциальный рост LTV (cоотношения долга к стоимости квартиры) может увеличиться с 80% сразу до 110%, что ведет к пугающей закредитованности – даже, скорее, перекредитованности – населения.

«По мнению ЦБ, это – самая главная причина, почему льготную ипотеку нужно контролировать, – рассказал специалист. – К тому же нужно понимать, что когда банк «продает» такие инструменты, он чаще всего сам подает на субсидию от государства. Коммерческие субсидии от застройщика и госсубсидии часто смешиваются. И очень много денег из госбюджета тратится на поддержание даже коммерческих программ, потому что они работают в «смешении».

Сложности есть и с промышленной ипотекой, уточнил эксперт. Тут основная проблема заключается в объеме: максимальная сумма, которую государство может субсидировать, – 500 миллионов. «Я по статистике «Совкомбанка» вижу интерес к производственным площадкам за 2-4 миллиарда рублей. Да, теоретически можно разбить сумму, обратившись в разные финансовые организации; но мы уже прошли пандемийные годы, когда за счет нескольких кредитов можно было «собрать» миллиард – сейчас это работать не будет!» Так что хотелось бы увидеть возможность получения гораздо больших кредитных сумм: тогда бы эта программа «зацвела» совсем по-другому, считает Стефан Ясногородский.

И при более четком регулировании хотелось бы заметно большего субсидирования в контексте спроса на производственные активы. Который сохраняется: «Производственных площадок, к сожалению, больше не стало; зато мы видим рост спроса как раз на строительство собственных таких площадок, build-to-suit в том числе. Но для них нужна подходящая макроситуация: большее субсидирование со стороны государств, чтобы инвесторам было не страшно «заходить, — высказал мнение специалист. – К сожалению, мы еще не получили те цифры, которые позволят нам сделать вывод, что пришло время для необходимости подвижек в этом направлении. Ориентируемся на первый квартал следующего года».

Ранее мы рассказывали о том, как промышленная ипотека позволит занять ниши иностранных компаний.