CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Жилье для особо нервных: что делать, если не повезло с соседями

Выбирая новое жилье в многоквартирном доме, покупатель «за свои кровные» может гарантировать себе почти все: нужные площади, панорамные виды, уровень освещенности, уровень комфорта, насыщенность инфраструктуры… Вплоть до прудика с лебедями под окном. Не может лишь выбрать соседей, причем ни за какие деньги мира. Рассказываем, какие варианты возможны, чтобы вожделенный «рай» – жизнь в облюбованной квартире, особенно в дорогих сегментах, в комплексах классов «бизнес» и «элит» – не превратилась в «ад» из-за шумов, на которые нет возможности повлиять.

Если в ряде случаев нарушающих общественный порядок жильцов дома еще как-то можно воздействовать, апеллируя к законодательным нормам (запрет на бурные выяснения отношений со швырянием мебели и прочий шум по ночам, например), то какие-то моменты коррективам, увы, не поддаются. В их числе – лай собак, который в «фоновом» варианте крайне неприятен, сильно действуя на нервы. А также, например, музыка – как многочасовое прослушивание любимых исполнителей с «тунц-тунц» басами (что тоже многим непереносимо), так и многочасовые экзерсисы соседского ребенка на пианино, скрипке, волынке и далее по списку.

Вот что сообщают сами игроки рынка: сталкивались ли они с запросами «ЖК с запретом на домашних животных» или «тихих» квартир, и как обеспечивают покой своим клиентам.

Жилье для особо нервных: что делать, если не повезло с соседями
Фото: stefamerpik /freepik.com

Часты ли запросы на жилье без собак?

Генеральный директор группы «Аквилон» в Москве и Московской области Дмитрий Рогатых: «Таких запросов не встречаем, либо они единичные. Не уверены, что это найдет отражение в объеме, который позволит строить «ЖК без собак»: это ограничения, а люди не любят ограничения. Лай собак – результат малосознательности их владельцев, которые не занимаются своими питомцами; так что первоисточник проблемы – собственник квартиры».

С Дмитрием Рогатых согласна Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис»: «Таких экзотических запросов, как «соседи без собак», в нашей практике не встречалось. Тем более что этот момент нерешаем на законодательном уровне – ведь нереально на этапе покупки квартиры обязать граждан не заводить собак: данное требование будет ничтожным. Также в РФ невозможно ограничить собаководов в их праве содержать собак в квартирах».

Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента Asterus: «Как правило, на потребительском уровне вопрос задается опосредованно: какова толщина и материал стен, какие именно комнаты с предполагаемым функционалом являются смежными по отношению к соседям. Дело в том, что звукоизоляция эффективно действует только в случае полной обшивки потолка, стен, пола; что, во-первых, уменьшает объемные характеристики помещения, а во-вторых — непропорционально увеличивает стоимость отделки и финального ценника. Ну и в-третьих, требует уникальных инженерных решений. Довольно трудно выделить процент людей, принимающих решение о покупке квартиры исходя исключительно из перспективных шумовых характеристик. Как вариант можно предположить, что квартиру на последнем этаже выбирают в том числе и исходя из обсуждаемой проблематики; в таком случае, каждый десятый ищет тихую гавань».

Решение юридическое, маловероятное

С сильными шумами – особенно в часы, когда шуметь формально разрешено (дневные) – с момента, когда обязательные нормы строительства плавным движением руки превратились… нет, не в элегантные шорты, а в «рекомендуемые» (и нередко не соблюдаемые в массовом строительстве) стало особенно непросто. В частности – в ситуации с «громкими» домашними питомцами, то есть собаками. При том что усиливающийся тренд pet-friendly на определенном этапе начинает заметно ущемлять интересы соседей.

  Как меняются спальные районы Москвы на примере Бибирево

Потому что сейчас собак юридически приравняли к «имуществу», а фактически – отнесли к категории «еще один ребенок». И если раньше были хоть какие-то пункты закона, обязывающие хозяина животного обеспечить полное отсутствие лая по ночам, а в дневное время – отсутствие именно продолжительного лая-воя, то теперь их нет.

И хотя буквально несколько дней назад в СМИ прошла информация о том, что появились прецеденты, когда гражданам удалось добиться через суд компенсации морального ущерба за громкий лай собак, эти случаи пока – скорее редчайшее исключение, чем правило.

Можно пожаловаться сотрудникам ЖЭК, УК или участковому; но максимум, что по закону вправе сделать упомянутые – это прийти к хозяевам собаки, чтобы погрозить пальчиком. По повторному обращению – повторно прийти и погрозить; в третий раз… Даже составление протокола (возможное лишь в том случае, если сотрудник полиции лично слышал лай в неурочное время или слушал непрекращающийся вой и скулеж битый час кряду в так называемые разрешенные часы, что позволяет заподозрить и зафиксировать «плохое обращение с животным») пригодится лишь для суда. Но никак не для урегулирования ситуации здесь и сейчас, или хотя бы в ближайшее время.

Ну, а чтобы добиться хоть чего-то в суде, на сегодняшний день чуть ли не единственный вариант – получить заключение Роспотребнадзора о хроническом нарушении тишины (желательно подкрепленное коллективной жалобой нескольких жильцов дома, аудио- или видеозаписью-доказательством агрессивного поведения хозяина собаки с отказом идти вам навстречу, а также прочими вескими аргументами). Однако чтобы получить оное заключение – нужно вызвать Роспотребнадзор, причем чтобы сотрудники пришли именно в тот час, когда собачий лай вас беспокоит; замерили уровень шума; потом замерили уровень шума в квартире хозяев животного (!). Так что должна чудесным образом совпасть сразу куча факторов: рабочие часы сотрудников Роспотребнадзора – с вашим свободным временем и временем лая собаки, а визит к соседям – с их присутствием дома (а собаки лают и воют часто именно находясь в одиночестве), плюс с их радостной готовностью впустить вас и Роспотребнадзор в свою квартиру, потому что врываться ломая дверь никто не станет. Насколько велики шансы – догадайтесь сами.

Жилье для особо нервных: что делать, если не повезло с соседями
Фото: teksomolika /freepik.com

Варианты «обратиться в общество защиты прав животных» или «вызвать дог-хантеров» мы по понятным причинам не рассматриваем и более того – категорически не рекомендуем: если хозяева животного отказываются его утихомиривать или воспитывать, ссылаясь на «собака – тот же ребенок, а плач младенца нарушением не считается» (такое, увы, случается в 90% и более конфликтных ситуаций подобного рода), то «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

К слову, как и в ситуации с громким прослушиванием музыки в часы, когда это формально разрешается делать, а «меломана» не волнует, что соседским младенцам днем надо спать, а у пенсионерки сбоку постоянно повышено давление из-за непрекращающегося «бум-бум».

Что в таких ситуациях могут предложить горожанам застройщики и контролирующие органы? И как, в случае бездействия последних или отсутствия у них полномочий, девелоперы помогают будущим клиентам «позаботиться самим о себе» в многоквартирных домах, если покупатель по тем или иным причинам не может себе позволить частный дом?

  Как инвестировать в жилье в кризис – рекомендации экспертов

Потому что если за границей в ряде стран есть практика запрета на проживание животных в квартирах в составе ЖК  (и потенциальных покупателей/съемщиков жилья об этом сразу предупреждают, а при нарушении правила могут выселить в считанные дни), то в РФ такого нет. И, судя по всему, не предвидится.

Решение строительное, общее

Некоторые застройщики «по умолчанию» позаботились о повышенной звукоизоляции каждой отдельно взятой квартиры, за что честь им и хвала. Так, ГК «Аквилон» при строительстве своих жилых комплексов компания использует на полах звукоизоляционную минераловатную плиту толщиной 30 мм. Также устанавливает окна с повышенной степенью звукоизоляции, на фасадах применяем плиты утеплителя с повышенной толщиной относительно нормативной. Что позволяет уменьшить исходящие извне шумы – индекс снижения ударного шума составляет 36 Дб.

Комментирует Дмитрий Рогатых:  «Вопрос шумоизоляции – один из основных критериев комфорта при современном строительстве. Каркасно-монолитная технология строительства не позволяет собственникам жить комфортно без организации дополнительных мер по шумоизоляции пола, стен, потолка. Если человек впервые покупает квартиру в современных домах, в которых ранее не жил, он может упустить данный вопрос, важный для подавляющего большинства клиентов. Мы, осознавая значимость комфорта наших жильцов, используем целый комплекс мер – систему защиты от шума SOUNDSTOP. Это стандарт для всех квартир в жилых комплексах группы «Аквилон». По той же причине нельзя говорить об отдельном интересе к покупке исключительно «тихих» квартир. Однако клиенты регулярно спрашивают про дополнительную шумоизоляцию в квартирах, и наши менеджеры подробно рассказывают о технологии SOUNDSTOP».

Директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая уточнила, что в этом смысле более выигрышный вариант – клубные дома на ограниченное количество квартир: «Они обычно полностью отвечают запросам покупателей на тишину, потому что количество лотов в них обычно небольшое. Например, в Artisan всего 30 квартир и не более двух соседей на этаж, а для ценителя уединения есть эксклюзивный вариант – единственная квартира на этаже, причем это даже не пентхаус, а обычная квартира.

Впрочем, мы как девелоперы уже готовых двух элитных проектов, часть окон  которых выходят на пешеходную улицу Арбат, конечно же, учитывали возможное звуковое воздействие на будущих жильцов, поэтому толщина стен увеличена и составляет 25 см, хотя по требованиям может быть 15-19 см. Это позитивно сказывается на общем уровне шума – слышимость соседей в наших проектах минимальная даже без дополнительных мер».

Жилье для особо нервных: что делать, если не повезло с соседями
Фото: bearfotos /freepik.com

Решение строительное, частное

Ольга Ульянова: «Запроса как такового на «тихие» квартиры нет. Это касается сегмента массового спроса. Жильцы уже сразу понимают, что столкнуться с ремонтами на первоначальном этапе обустройства в квартирах, и настроены решать уже вопросы на месте после заселения.

На рынке есть множество способов повысить звукоизоляцию квартиры, жители занимаются этим на этапе ремонта. Но зачастую, это связано с уменьшением общей площади квартиры за счет установки звукоизолирующих материалов».

  Как быстро продать недвижимость и успеть на «философский пароход»

Ольга Зыблая солидарна: «В элитных проектах все технологические решения внутри квартиры, которые касаются звукоизоляции, владельцы квартир устанавливают самостоятельно».

Решение управленческое

Дмитрий Рогатых: «Управляющие компании (УК) регулируют графики выполнения шумных и ремонтных работ, что позволяет жителям получить баланс между возможностью домашнего отдыха и произведением модернизации квартиры(ремонт). УК чутко следит за исполнением жильцов своих обязательств, оперативно реагируют на нарушения. Ну а режим тишины регулируется общими законами тишины и дополнительными правилами проживания (при введении их УК)».

Ольга Ульянова: «С контролем и штрафами дело обстоит неважно: штрафы могут выписывать только представители власти и только основываясь на законе. Ну а все внутренние регламенты находятся в ведении охраны ЖК; часто вопрос решается только путем беседы представителей УК с нарушителями, а эффективность таких бесед не очень высока.

Однако определенные требования  могут вводиться путем решения на общем собрании собственников жилья. Как правило, такие нормы регламентируют время проведения шумных работ, в том числе введение тихого часа. Ну и единственный вариант воздействия на владельцев собак – правила в отношении их выгула на территории ЖК».

Константин Авксентьев: «Введение запретительных мер – непопулярный подход, снижающий привлекательность для будущих жильцов ЖК. Более того, любые действия вне правового поля – это произвол и самоуправство. Поэтому в качестве мер мы предлагаем оперативное реагирование на жалобы жильцов, вызов сотрудников правоохранительных органов, консультация по обращению в Роспотребнадзор. Дискриминационные меры, собачье гетто и «полиция лая» – не наш путь.

Я бы не сказал, что лай собак законодательством регулируется плохо, потому что законодательством он не регулируется никак. С точки зрения федерального закона №25-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», речь идет о шумовом воздействии, согласно которому тишина должна соблюдаться в ночное время суток – с 23 до 7 часов. В подзаконных актах регионального уровня, как правило, помимо всего прочего идет речь об иных действиях, которые влекут за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время. Лай является для невольного слушателя таким же нарушающим покой звуковым сигналом, как и грохот отбойного молотка, если выражаться научно, с особыми амплитудно-частотными характеристиками и периодичностью воздействия. Кроме того, никто не гарантирует, что сосед не включает вам магнитофонную запись; поэтому источник звука совершенно не важен. Закон Москвы от 12.07.2002 №42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве», уже упоминавшийся N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999, ПП РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» и ЖК РФ в полной мере позволяют установить допустимые временные рамки и предельную громкость шума» (установить – позволяют; вот еще бы позволяли гарантировать их соблюдение… Что совершенно не факт, как говорится. – прим. ред.) .

Ну, а Ольга Зыблая заверила: «Все вопросы и пожелания, которые возникают у жильцов,  принимаются нашей управляющей компанией и решаются на общих собраниях собственников без труда».

…От всей души надеемся, что именно так. Чего и всем УК желаем, как и обитателям жилых комплексов вне зависимости от уровня их элитности.

Автор: Кристина Голубева

24 ноября 2022 00:13


АКТУАЛЬНО