Объем сделок с офисной недвижимостью в декабре превысил 300 000 квадратных метров

Декабрь 2022 года стал месяцем сверхвысокой активности на рынке – заключены сделки по покупке и аренде офисной недвижимости общей площадью не менее 300 000 квадратных метров. Основная причина – реализация значительного объема отложенного спроса, – сообщает консалтинговая компания Remain.

Заметным источником спроса стали и проекты релокаций компаний, связанных с процессами Management buyout. Еще одним важным трендом является переезд глобальных компании, ранее занимавших крупные площади в московских бизнес-центрах класса «А», в компактные офисы, рассчитанные на 5 и менее сотрудников. Наступающий год, по прогнозу Remain, станет годом крупных сделок объемом 10-50 тысяч квадратных метров.

Тренд 1. В течение декабря 2022 года были заключены сделки по покупке и аренде офисной недвижимости общей площадью не менее 300 000 квадратных метров

Основная причина столь высокой активности – реализация значительного объема отложенного спроса, который связан с запросами на релокацию, повышением качества площадей, а также с истечением действующих договоров аренды. Многие компании, откладывавшие переезды, хотят закрыть этот вопрос до конца года.

Несмотря на то, что декабрь традиционно является «горячим» месяцем на рынке офисов, в 2022 году эта закономерность проявилась гораздо сильнее.

«В предыдущие годы сделки в 4 квартале закрывались пропорционально, а сейчас мы видим перенос сделок на декабрь. Многие игроки стремятся успеть закрыть транзакции до Нового года», – комментирует Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain.

Значимым источником спроса также становятся проекты релокаций компаний, связанных с процессами Management buyout (MBO) или перехода прав к другим собственникам. При этом ряд игроков сокращает штат сотрудников и переезжает в офисы меньшие по площади, но более высокого класса с более престижной локацией.

На рынке также присутствуют кейсы, когда текущий менеджмент стремится быстрее подписать договор аренды в преддверии смены структуры собственников, чтобы оставить право выбора офиса за собой.

Кроме того, мы наблюдаем стремление крупного российского бизнеса переехать в премиальные офисы с отделкой и меблировкой с существенным дисконтом. Пока рынок знает лишь единицы подобных кейсов, но уже очевидно, что данный фактор станет одним из ключевых источников спроса в 2023 году.

Тренд 2. Зарубежный бизнес предпочитает максимально сжаться, но не покидает страну

Глобальные компании, ранее занимавшие крупные площади в московских бизнес-центрах класса А, переезжают в компактные офисы, рассчитанные на 5 и менее сотрудников. Расходы игроков на аренду сократились на 70-90%, посчитали в консалтинговой компании Remain. Вопреки ожиданиям бизнес стремится остаться на российском рынке и сохранить юридическое лицо.

В 2021 году западные компании суммарно занимали в бизнес-центрах Москвы около 950 000 квадратных метров. По первоначальным экспертным оценкам, основанным на заявлениях глобального бизнеса, большая часть этих офисных площадей могла освободиться в течение полутора лет. Но на текущий момент на рынке наблюдаются две тенденции. Во-первых, многие компании не спешат с уходом, остаются в прежних офисах либо сдают их в субаренду. Во-вторых, игроки, которые вышли из арендных отношений, решили вместо полного закрытия российских юридических лиц арендовать небольшие помещения или несколько рабочих мест в сервисных офисах, поменяв, условно, 1000 квадратных метров на 10 квадратных метров.

Второй тренд является менее очевидным, так как такие сделки проходят на условиях строгой конфиденциальности. В основном иностранный бизнес переезжает в сервисные офисы и коворкинги, в которых есть возможность на гибких условиях арендовать отдельный кабинет или несколько рабочих мест. На рынке уже есть ряд примеров, когда компании, ранее арендовавшие площади под 200-300 человек, приняли решение разместиться в сервисных офисах, арендовав от 2 до 5 рабочих мест либо кабинет, при этом располагая возможностью использовать инфраструктуру объекта и при необходимости арендовать дополнительные рабочие места или площади. 

В итоге компании, которые планировали уйти с российского рынка, переехали в гибкие офисы, сократив арендные расходы на 70-90%, в отдельных случаях – на 99%.

«Ситуацию можно охарактеризовать фразой «уйти, но остаться». Большинство международных игроков не закрывают бизнес. Они возвращаются к истокам, временам, когда они начинали свой путь с компактных офисов. Компании ожидают изменения конъюнктуры рынка, и тогда они смогут вновь быстро развиться. У нас даже есть примеры, когда гибкий офис арендовали для одного человека. Мы ожидаем, что эта тенденция получит продолжение в 2023 году», – комментирует Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain.

Тренд 3. 2023 год станет годом крупных сделок. После достижения дна на рынке всегда заключатся крупные сделки аренды и купли-продажи

Эксперты прогнозируют заключение крупных сделок объемом 10-50 тысяч квадратных метров. Если не в первом полугодии, то с очень высокой вероятностью во втором полугодии последует целый ряд таких сделок.

В этом году на рынке были лишь единичные примеры крупных сделок. Так, ГК «Риотэкс» приобрела у банка непрофильных активов «Траст» бизнес-центр площадью 30 000 квадратных метров по адресу: улица Обручева, дом 52 строение 3.

Ранее мы писали о том, что объем сделок аренды в офисах класса «А» за пределами ТТК может достичь уровня 2021 года.