Доходность апартаментов в Москве и Петербурге в 3 раза выше доходности от аренды квартир

Сервисные апартаменты принесли собственникам в 2022 году 10-12% годовых от стоимости актива. При этом доходность от сдачи квартир в аренду составила лишь 3-4% годовых на фоне снижения спроса на аренду обычного жилья на 18-20% в Москве и на 28-30% в Петербурге. Как следствие, по итогам 2022 года произошло уменьшение ставок на классическую аренду жилья в среднем на 20% и, соответственно, показателей доходности от сдачи квартир в аренду.

По мнению специалистов, после подъема цен на рынке долгосрочной аренды квартир в результате восстановления деловой активности осенью 2021 года, весной 2022 года произошла коррекция ставок примерно на 10%. В начале осени цены на аренду квартир в обеих столицах просели еще на 10-15% за счет изменения миграционных потоков.

Несмотря на снижение ставок на рынке аренды жилья, апартаменты с набором гостиничных сервисов продолжали приносить владельцам в среднем 8-10% годовых от стоимости объекта. При этом в проектах с хорошей экономикой, профессиональным управлением и удачной локацией собственники получали доход в среднем выше рыночного – 11-12% годовых. Это стало возможно благодаря тому, что сервисные апартаменты частично перетянули спрос из других сегментов – гостиничного бизнеса и аренды квартир в новых домах в исторических центрах городов.

Чтобы оценить доходность, приведем расчет из практики GloraX. Приобретая сервисный апартамент с полной отделкой по цене 6,05 млн рублей, клиент получает недвижимость, которая приносит гарантированный доход от 500 000 рублей в год. При покупке более дорогого двухкомнатного апартамента доходность будет уже от 880 000 рублей.

Кроме того, в условиях визовых ограничений и высоких цен на международные перелеты в 2022 году обе столицы приняли дополнительный поток российских туристов. В результате большая часть действующих в Москве и Петербурге апарт-отелей отработала высокий туристический сезон с хорошими показателями. Там, где управляющие компании гибко комбинировали краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную аренду в зависимости от сезона, сервисные апартаменты в течение всего года демонстрировали заполняемость на уровне 80-88%.

Большую роль в поддержании высокого спроса на аренду сервисных апартаментов сыграл эффект низкой базы – на сегодняшний день в центральных локациях двух столиц представлен ограниченный объем нового качественного жилья для сдачи в аренду. При этом, по данным аналитиков Glorax, функционирующих мультиформатных комплексов апартаментов с полным набором гостиничных услуг, сопоставимых с отелями категории 4*, также нет в достаточном количестве для удовлетворения возросшего спроса. К примеру, сейчас в Санкт-Петербурге действует 7 подобных объектов, в Москве – 2. Благодаря этому сервисные апартаменты оказались востребованными в 2022 году, сохранили устойчивость и продемонстрировали стабильные показатели доходности на протяжении всего года.

«Арендаторами квартир в Москве по большей части являются жители других регионов, которые приезжают в Москву в поисках работы. Они заинтересованы в заключении долгосрочных контрактов на аренду бюджетных объектов, – отмечает коммерческий директор GloraX Егор Федоров. – Портрет арендатора апартаментов выглядит следующим образом – специалист высокой квалификации, менеджер среднего или высшего звена, владелец собственного небольшого бизнеса, учащаяся молодежь из состоятельных семей. Ряд сервисных апарт-отелей предлагает также корпоративные программы, по которым в апартаменты заселяют командированных сотрудников, проектные или спортивные команды и так далее. Платежеспособному арендатору апарт-отель может предложить то, чего нет у собственника обычной квартиры: оборудованные по стандартам отеля номера с кухней и бытовой техникой, разнообразные гостиничные сервисы и «белый» договор с прозрачной финансовой отчетностью».

Федеральная девелоперская компания GloraX реализует комплекс сервисных апартаментов в Петербурге, в районе станции метро «Ладожская». Апарт-отель «25/7» «Заневский», получивший премию Proestate & Toby Awards в номинации «Успешный старт. Гостиничная недвижимость», рассчитан на 1000 апартаментов. Номера будут сдаваться и обслуживаться по стандартам отеля 4*. Внутренняя инфраструктура комплекса включает ресторан, лобби-бар, кафе, фитнес-зал, SPA-зону, прачечную и химчистку, салон красоты, аптеку, коворкинг, пространство для проведения конференций и лаунж-зоны. Апарт-отель откроется к началу высокого сезона 2024 года. Собственникам апартаментов предлагается два вида доходных программ от управляющей компании.

Ранее мы писали о том, что доходность инвестиций в недвижимость Москвы может составлять 60-75% годовых.