Проектное финансирование в начале санкционной эпохи
Если деньги, как часто говорят, – это кровь экономики, то проектное финансирование в девелоперском бизнесе приобретает сегодня роль кислородной подушки, без которой, судя по нынешним реалиям, пандемия (читай санкции, объявленные Западом) становится приговором. Как спасти отрасль в такой непростой ситуации? Об этом, собственно, и говорили участники круглого стола «Проектное финансирование жилищного строительства», который состоялся в рамках «Российской строительной недели», собравшей в столичном «Экспоцентре» застройщиков практически всех регионов страны.
Осторожно, оптимизм!
К началу мероприятия свободных мест в зале не было, причем не только сидячих, но и стоячих. Проход напоминал вагон метро в час пик. Поэтому Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), прибежавший с пленарного заседания форума, буквально продирался сквозь строй.
Впрочем, многие, в том числе и пресса, ждали не только его, но и Никиту Стасишина, заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Однако тот не пришел.
«Никита Евгеньевич вынужден был уехать на срочное совещание. Поэтому его не будет, – сообщила присутствующим модератор круглого стола Светлана Опрышко, заместитель генерального директора портала «ЕРЗ.PФ». – Тем не менее основные тезисы, которые он озвучил на пленарном заседании, я думаю, все мы уже услышали. Проектное финансирование будет!»
После таких «жизнеутверждающих» слов можно было встать и разойтись, но никто этого не сделал. Все ждали, что скажут спикеры. Более того, в зале чувствовались некое напряжение и даже нервозность, которые передавались и спикерам.
Первым взял слово Мороз, чтобы рассказать о совершенствовании финансового обеспечения застройщиков в условиях ведения счетов эскроу и проектного финансирования. Он честно признался, что свою презентацию готовил до 23 февраля, без учета нынешней политической ситуации, тем не менее основные ее тезисы актуальны и сегодня, в плане развития действующей системы финансового обеспечения застройщиков.
Что делать? Вопрос далеко не риторический
По его словам, правительство готовит пакет мер по поддержке строительной отрасли, поэтому Мороз обратился к присутствующим оперативно вносить свои предложения, которые могут способствовать «выживанию застройщиков».
Как и многие присутствующие в зале, выступавший подразумевал в первую очередь и сохранение льготных ипотечных программ, поскольку 96 процентов строящегося жилья осуществляется за счет заемных средств граждан, и щадящие ставки для самих девелоперов при кредитовании проектов, и поэтапное раскрытие счетов эскроу, о чем застройщики говорят уже на протяжении нескольких лет с начала введения обязательного проектного финансирования.
По данным спикера, в настоящее время почти 80 процентов жилых комплексов в стране возводится с использованием эскроу-счетов. Основные финансовые структуры, которые задействованы в этом секторе, пока не затронуты санкциями, поэтому есть надежда, что этот механизм и дальше будет развиваться. Пока, по словам Мороза, за два года «отпали только два банка», осуществлявшие проектное финансирование.
Более того, задачи по обеспечению комфортным жильем, которые поставил перед отраслью президент РФ Владимир Путин никто не отменял, поэтому их придется так или иначе выполнять, и здесь хорошим подспорьем может стать развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которое по объемам уже опережает рынок многоквартирных домов (МКД). С 2017 по 2022 год ввод МКД снизился на 3 млн квадратных метров при этом ввод индивидуального жилья увеличился почти на 16 млн квадратных метров.
«Это достаточно серьезная динамика, однако сокращение текущих объемов строительства в сегменте многоквартирного домостроения и уход с рынка малых застройщиков, который начался в 2019 году, продолжается», – констатировал эксперт.
Если в сентябре 2019 года их было почти 4 тысячи, то сегодня это около 3500 компаний.
На главный вопрос, который поднимается на протяжение последних нескольких лет: «Как влияет проектное финансирование на стоимость квадратного метра жилья?», докладчик коротко ответил: «Влияет!» И пояснил, что любые заемные средства – это дополнительное финансовое обременение для девелопера. А в нынешней ситуации оно может стать еще более существенным, что неизбежно ведет к удорожанию квадратного метра.
По сути, в настоящее время вопрос состоит в том, чтобы не допустить бесконтрольного повышения банками ставки по уже выданным кредитным линиям. А такие прецеденты, по словам некоторых девелоперов, были еще до начала военной операции на Украине и введения новых санкций в отношении банковской системы России западными странами и финансовыми институтами.
Докладчик напомнил, что ранее правительство запустило некоторые программы для поддержания застройщиков, например, реализующих маломаржинальные проекты.
«Хотелось бы, чтобы они сохранились», – сказал Мороз, но без уверенности в голосе.
Это мы уже проходили. Однако…
В 2014 году (после воссоединения Крыма с РФ и последовавших за этим санкций) застройщики также проходили путем финансовой нестабильности, но тогда и правительству, и самим девелоперам удалось найти способы решения возникающих проблем.
«А как ваша компания скорректировала свои планы?» – обратилась ведущая круглого стола к Дмитрию Тимофееву, вице-президенту по работе с органами государственной власти ПИК.
«А как вы скорректировали свою потребительскую корзину?» – резко парировал спикер.
Из этого диалога стало понятно, что застройщики пока еще находятся в состоянии неопределенности. Кстати, в зале присутствовало не менее 50 процентов представителей девелоперских компаний, и только один из них заявил, что к санкциям готов. Остальные ждут упомянутых мер поддержки, которые, как говорили в кулуарах некоторые участники форума, озвучат уже 4 марта 2022 года.
«В какой мере наша экономика и наш бизнес будут поддерживаться нашим государством, станет понятно после того, как сформируют пакет мер. В моем личном понимании он должен быть оформлен в виде специального федерального закона, точно так, как во времена пандемии» – заявил в своем выступлении Тимофеев.
По его словам, важно чтобы этот закон дал максимум полномочий правительству при принятии оперативных решений. То есть то, что раньше можно было решить только на уровне законодательной власти, теперь должно быть спущено на уровень исполнительной.
Например, если потребуется ввести поэтапное раскрытие счетов эскроу, которое, напомним, раньше рассматривалось как откат от принятой реформы в строительной отрасли, а ныне может стать средством выживания застройщика, то делать это нужно, не дожидаясь соответствующих поправок в закон, чтобы не допустить затяжки по времени.
(В скобках заметим: поэтапное раскрытие счетов эскроу – это процесс финансирования застройщиков деньгами покупателей не в конце строительства жилого объекта, а по мере сдачи основных его стадий).
«В условиях, когда необходима ликвидность, всем участникам рынка эта мера на самом деле представляется, как мера поддержки дольщиков», – заявил представитель ПИК.
То есть не будет денег – не будет квартир, и те, кто на них рассчитывает, останутся при своих (вложениях), но без квадратных метров. Поэтому любая возможность сохранить ликвидность строящегося жилья должна в нынешних условиях быть принята к рассмотрению на самом высоком уровне, считают участники «Российской строительной недели».
«Крепитесь, Запад нам поможет!»
В ходе круглого стола по проектному финансированию также выступили Павел Булатов, заместитель директора по развитию бизнеса MACRO, который подробно остановился на оцифровке взаимодействия застройщиков и банков. Но, как стало понятно, этот процесс находится в самом начале пути. На сегодняшний день существует только одна платформа, с помощью которой можно скорректировать управленческие решения девелоперской компании с требованиями кредитной организации и только один банк («Сбер»), в котором она внедряется.
О региональных особенностях проектного финансирования на примере воронежской компании BM-GROUP рассказала ее финансовый директор Нарина Анфилатова. Однако на фоне нынешней ситуации проблемы мало известного девелопера, возникшие у него при одобрении кредитной линии Сбербанком, уже не вызывали особого интереса, и публика потянулась к выходу.
А зря. Выступившая вслед за коллегой Виолетта Басина, генеральный директор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, выдала весьма интересный кейс по проектному финансированию и льготной ипотеке для ИЖС. (В ближайшее время на нашем портале CUD.NEWS мы опубликуем его полностью. Следите за анонсом).
Из ее выступления стало очевидно, что попытки девелоперов взять под опеку индивидуальное жилищное строительство можно назвать, мягко говоря, малоэффективными. А ведь на ИЖС, как выяснилось в ходе круглого стола, делается главная ставка при достижении обозначенных президентом РФ объемов строительства.
Закрывал круглый стол Сергей Мягков, начальник управления страхования проектов Willis Towers Watson. И, судя по числу слушающих его, страховка в нынешних условиях девелоперам не особенно интересна. Действительно, кого волнует компенсация за протечки и пожары в такое время! Однако платить в случае чего придется именно застройщикам. Ну, если они, конечно, не члены тайного союза меча и орала, учрежденного Остапом Бендером, которые свято верили, что Запад нам поможет.
Автор: Виталий Простаков
АКТУАЛЬНО