Потребительский экстремизм: интересы застройщиков находятся под угрозой

На днях прошло расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике. Эксперты обсудили, как решать вопросы, возникающие между дольщиками и застройщиками. Точнее, как сделать долю девелоперов не такой горькой, потому что, по мнению спикеров заседания, в своей охоте за наживой дольщики переходят все границы.

Характеристика «расширенное» с мероприятием вязалось не сильно – так как прошло оно в «зуме». Обид никаких: сидишь себе на диване и смотришь заседание. Представить себе точно, насколько масштабным было мероприятие, тяжеловато: я с навороченной программой для видеоконференций в сложных отношениях, и разобраться, сколько участников присутствует на конференции, мне не дано. Но стоит отдать должное, спикеры представлены широко: тут вам и представители НОЗА (Национального объединения застройщиков), ИРСО (Института развития строительной отрасли), несколько девелоперов, и, самое интересное – даже Государственной Думы!

Обида на дольщиков

Темой всего мероприятия стала ответственность застройщиков перед дольщиками, а если быть точными – некоторые изменения, которые коснулись этой ответственности. Как часто вы слышали выражение «обманутые дольщики»? Да, сейчас, с появлением эскроу-счетов, это словосочетание перестало так часто фигурировать в новостной повестке. Мучения несчастных дольщиков и многочисленные митинги, разумеется, не забыты. Однако оказалось, что страдают не только покупатели, но и застройщики.

На этой видеоконференции я впервые услышала такое словосочетание, как «потребительский экстремизм». Заключается он в том, что дольщики стараются всеми силами не принять квартиру, предъявляя девелоперу многочисленные претензии как по качеству жилья, так и по срокам его сдачи. Они обращаются к юристам, которые, по словам спикеров заседания, охотно помогают покупателям выбить из застройщиков как можно больше денег. К тому же, некоторые юристы изначально советуют клиентам не принимать жилье сразу и гарантируют наживу. Это нередко оборачивается для девелоперов изнурительными судебными тяжбами, а иногда – и крупными штрафами.

Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков, отметил, что случается даже такое, когда дольщик в суде в качестве компенсации запрашивает сумму большую, чем стоит его квартира – за несоблюдение условий договора. А все это треклятый «Закон о защите потребителей». Да тут не экстремизм потребительский, а уже настоящий терроризм, получается.

Нормы закона

В ходе заседания спикеры сфокусировались на постановлении правительства 442 от 23.03.2022 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», уповая на него, как на противовес закону «О защите прав потребителей». В том числе, выступил Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли и руководитель портала ЕРЗ.РФ. Он предложил внести изменения в постановление и сделать его бессрочным (срок действия ПП 442 сейчас: с 25 марта по 31 декабря 2022 года).

О каких изменениях идет речь

Спикер предложил сделать бессрочным распространение на долевое строительство норм о защите прав потребителей, однако отметил, что в такой временной перспективе нужно ввести неустойку застройщика в пользу дольщика-гражданина в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки устранения недостатков (вместо 365 процентов годовых в соответствии с законодательством о защите прав потребителей). Интересно, что благодаря таким изменениям, часа весов может все-таки перевесить, и не в сторону дольщика, а в сторону застройщика. Хотя дольщиков понять можно – стереотип о нечистых на руку девелоперах никто не отменял. Свои деньги хочется сохранить, тем более, квартиры сейчас стоят не мало. А тут юрист предлагает вам не только не переплачивать за жилье, но еще и в плюсе остаться. Что бы вы сделали?

Это, конечно, вопрос риторический.

Ну а следующее изменение, которое предлагает увековечить господин Холопик: разрешить изменение срока передачи отдельного объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод по соглашению сторон без внесения изменений в перечень документов. Кроме того, бессрочно разрешить уведомлять дольщиков по e-mail электронным письмом с использованием электронной подписи застройщика: о завершении строительства и о предложении об изменении договора долевого участи в части срока передачи. Интересный момент: похоже, изменения направлены на то, чтобы как можно меньше общаться с дольщиками вживую. Это, конечно, шутка. Оповещение дольщиков по e-mail существенно облегчает задачу общения с клиентами, а мы понимаем, что их не десять и даже не сто десять. И рассылка тут выручает. Тем более, что электронная подпись застройщика уверит дольщиков в официальности и подлинности сообщений. Главное, чтобы девелоперы не расслаблялись и не переставали отвечать на телефонные звонки.

Господин Холопик также согласен с тем, чтобы сделать бессрочным такое понятие, как «акт осмотра» и определить случаи его составления. К тому же, определить минимальный набор требований к акту осмотра и срок его направления дольщиком застройщику. В двух словах: нужно сделать так, чтобы акт осмотра не был таким уж легким заданием для дольщиков, которые намерены содрать деньги с девелоперов. Чем сложнее будет процесс составления акта осмотра, тем меньше будет судебных тяжб «девелопер против дольщика».

Также эксперт просит бессрочно установить требования к строительному эксперту, который будет принимать объект. Что это за требования? Во-первых, образование. Специализация – организация архитектурно-строительного проектирования (или строительства). Во-вторых, квалификация специалиста должна быть обязательно подтверждена в национальном реестре специалистов (НРС). В-третьих, оценку по качеству жилья может выносить только тот, кто имеет действующий трудовой договор с лицом, которое состоит в реестре членов СРО (саморегулируемых организаций). Это опять-таки усложняет процесс борьбы и понижает риск возникновения судебных тяжб. Следующее требование также касается строительного эксперта. Предлагается ввести обязательное участие специалиста в приемке объекта в дополнение к дольщику (или его представителю) и застройщику в случае выявления существенных недостатков или разногласия по перечню существенных нарушений. Дольщиков просят обязательно согласовывать дату проведения осмотра с застройщиком при обнаружении существенных нарушений или разногласиях по перечню несущественных. В общем-то, это опять-таки связывает руки дольщикам.

Конечно, как и ожидалось, основные пункты в постановлении правительства касаются предотвращения «потребительского экстремизма» и облегчения непростой доли застройщиков, которые, судя по всему, терпят издевательства со стороны покупателей. Но есть и несколько пунктов, которые касаются обязательств застройщиков перед дольщиками. Так, Холопик согласен с бессрочным введением обязанности застройщика возмещать дольщику расходы по оплате услуг строительного эксперта при подтверждении нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и дольщиком. Однако есть одно НО: господин Холопик просит установить для этой нормы «разумные пределы возмещения». Какие пределы считать «разумными» – пока неизвестно. Вряд ли плата за услуги строительного эксперта может быть неподъемной для девелопера. Особенно если качество жилья сдает.

Эксперт также предложил оставить предельный срок устранения недостатков на уровне 60 календарных дней с момента подписания акта приемки или акта осмотра, если иное не установлено соглашением сторон. В предписаниях оказался и пункт, который спикеру не понравился вовсе. Он касается введения нормы об утрате дольщиком права на обращение в суд, если при приемке объектов не предоставлен доступ застройщику. Холопик отметил, что при приемке объекта ключи находятся у застройщика, так что эта норма просто не имеет смысла.

Отдельные требования

Кирилл Холопик представил и ряд пунктов, которые предлагается ввести в ПП 442. Таким образом, он просит запретить предъявлять требования при приемке объекта сверх указанных в акте осмотра. Новые требования, по словам спикера, можно предъявлять в пределах срока гарантийных обязательств. Кроме того, Холопик предлагает ввести административную ответственность строительного эксперта за недостоверную информацию о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству. Что, по моему мнению, очень даже справедливо. И, наконец, определить место размещения актуального реестра строительных экспертов.

Девелоперы, сформулируйте перечень недостатков в новостройках

Если почитать некоторые нормативные акты, в том числе постановление Правительства 442, возникает ряд вопросов, касающихся точных определений. И Кирилл Холопик, похоже, тоже так считает. Он предложил девелоперам вместе подумать и определить все-таки существенные недостатки при приеме квартир. Он также попросил застройщиков сформулировать перечень недостатков, принимаемых в гарантийный период, и список тех прорех, что будут являться основанием для признания квартиры непригодной для использования по назначению. «Очень часто со стороны дольщиков происходят очевидные злоупотребления, – подчеркнул спикер. – Суды стоят на их стороне. Если у кого-то есть конкретные предложения о том, что такое существенный недостаток, присылайте, и мы внесем его в Минстрой, правительство и Госдуму».

Спикер также отметил, что для некоторых дольщиков даже отклеившийся кусок обоев может послужить недостатком. Поэтому так важно иметь строгий перечень.

Мнение из чата

Так как заседание проходило в формате видеоконференции, участники могли обмениваться сообщениями со спикерами. Они отметили несколько важных моментов в передаче объекта долевого строительства дольщику. Например, участники чата отметили главенствующую роль суда в решении проблем между дольщиками и застройщиками. Например, Евгений предложил взаимодействовать не только с органами законодательной и исполнительной власти, но и с судами.

«Целесообразно обобщать судебную практику на уровне Верховного суда РФ, поскольку, как бы нормы ни были написаны, применяет их суд, – отметил участник. – Именно суд в большинстве своем регулирует правоотношения. Необходимо доносить позицию сообщества до Верховного суда».

У участника Татьяны возникла другая претензия. Она отметила, что никто не упоминает о том, что «качество сдаваемых квартир снижается по сравнению с ранее заявленными свойствами». Если все так, как утверждает женщина, получается, «потребительский экстремизм» частично оправдан? Похоже, свой кусок пирога хочет отхватить каждая сторона. Однако у застройщиков шансов немного больше.

Автор: Виктория Орлова