Выгода покупателя по субсидированной ипотеке доходит до 97% от цены жилья

Субсидированная ипотека стала спасением в пандемию; не менее значима она и в конце турбулентного 2022 года. Но – в разумном объеме, то есть «предоставляемая не каждому». Мнением делится эксперт рынка.

Такие ипотечные программы по-прежнему нужны рынку, хотя должны быть краткосрочными, саморегулирующимися и иметь рыночные ограничения, уверен исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Который представил в ходе организованной FCongress Russia профильной конференции «Город. Человек. Будущее» наглядные тому доказательства. В их числе – конкретные цифры, насколько спокойнее покупателю в нынешние смутные времена соглашаться на субсидированную ипотеку даже с обязательной переплатой в стоимости той же единицы жилья, чем если бы ее покупали со «стандартными» ипотечными условиями и ставкой.

А именно: если стоимость квартиры при стандартной ипотеке взять за 100%, при льготной (от застройщика) она будет 115%. При этом:

∎ минимальный первоначальный взнос – 15% при стандартной и 17,25% — при льготной;
∎ «кредитная» часть приобретаемой недвижимости – 85% против 97,75%;
∎ годовая ставка по ипотеке – 10,1% против 0,1%;
∎ срок кредита (в месяцах) берем равный: 240 и 240;
∎ затраты покупателя (первоначальный взнос + выплата кредита процентами) – 213,2% от стоимости жилья против всего 116,0%;
∎ итого выгода покупателя составляет 97,2%

Но, уточним, это при условии, что он не гасит или почти не гасит ее досрочно; это делать в случае субсидированной ипотеки не так выгодно, как с «обычными» ставками.

Для тех же, кто стремится быстро погасить свои обязательства перед банком или приобретает жилье с инвестиционными целями, все-таки выгодней будет «стандартная» ипотека, так как теряется инвестиционная премия к цене рынка. То есть, изначальное повышение стоимости на 15% «съедает» предполагаемую доходность, которую частный инвестор планирует получить, вкладываясь в долевку на начальной стадии строительства.

Но тут важны еще интересы двух других сторон: девелопера и банка. Для застройщика субсидированная ипотека – потеря части прибыли, но при этом сохранение проектного финансирования на период падения спроса на рынке. Для банка же, при выраженной «невыгодности», – это сохранение финансовой устойчивости застройщик для целей все того же проектного финансирования. Финансовыми структурами программа применяться должна строго контролируемо.

Вывод: для банка и застройщика объем продаж по данной программе должен быть ограничен. Но «перерубить кислород» и потенциальным покупателям, и девелоперам, «отключив» субсудированную ипотеку (о чем сейчас очень много говорят), будет крайне неразумно: слишком многое поставлено на карту, сошлись во мнении спикеры конференции.

Летом мы писали о том, что в ЖК Dream Towers стартовала субсидированная ипотека со ставками от 0,1%.