Эксперты обсудили, что сделать, чтобы ЗОУИТ не мешали развитию территорий

В рамках форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге прошел круглый стол Росреестра «ЗОУИТ как сдерживающий фактор развития территории». Участники встречи обозначили проблемные точки в правоприменительной деятельности при строительстве в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ).

«С одной стороны, ЗОУИТ – сдерживающая сила для того, чтобы на строительном рынке не было хаоса, с другой стороны – одна из развивающих сил, потому что правильно установленные зоны создадут правила игры для всех», – отметил заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Максим Пучков в своем приветственном слове.

Доктор юридических наук проректор по научной работе, заведующий кафедрой земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ Андрей Винницкий отметил, что запуск комплексного развития территорий (КРТ) вынудит решить проблемы, связанные с зонами с особыми условиями использования.

«Проблема ЗОУИТ – это «ложка дегтя» среди впечатляющих результатов по развитию публичных сервисов и цифровизации в сфере недвижимости и градостроительства. Ситуацию можно решить достаточно просто, но радикально с помощью трех ключевых инструментов: следование принципу публичной достоверности единого «верхнеуровневого» источника всех официальных данных о недвижимости, градостроительном регламенте и ЗОУИТах, нормативное закрепление принципа публично-правового эстоппеля, внедрение оценки регулирующего воздействия актов об установлении ЗОУИТ и их продлении», – сказал он.

Начальник управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости Василий Корякин пояснил, что попытки навести порядок в институтах ЗОУИТ начались в 2015 году. В 2018 году был принят федеральный закон, цель которого заключалась в том, чтобы сократить существующие ограничения и уменьшить размер охранных зон. Сейчас рассматривается возможность исключить из списка ЗОУИТ объекты электроэнергетики, железные дороги и метро, трубопроводы и другие зоны – всего 12 видов.

«Основные споры сейчас ведутся по двум моментам – размеры и ограничения. Учитывая современные реалии, эти условные 100 метров – насколько это обусловлено. Почему не 70 метров, не 20? Это сложный вопрос, когда нужно найти золотую середину, чтобы устроило всех, в том числе и собственников. Нужно учитывать интересы самой территории в целом», – сказал он.

Корякин считает, что причиной того, что в списке охранных зон оказалось так много объектов, стало то, что не было требований о том, что надо вносить всю информацию в единый реестр недвижимости, сейчас такое требование действует.

«Если мы сейчас все это в единый государственный реестр внесем, то у нас очень большая территория будет окрашена ЗОУИТ, естественно, будут негативные последствия, заморозка развития территорий, снос объектов недвижимости. Без изменения закона мы не сможем все существенно сократить и уменьшить», – уточнил он.

Директор филиала РТРС в Свердловской области Сергей Павлов отметил, что застройщики должны учитывать ЗОУИТ при проектировании объектов, так как это влияет на условия жизни потребителей.

«К сожалению, при планировании территорий, застройки, мы учитываем, как поведем инженерные сети, но не думаем, как будем обеспечивать связь. Если получится, что дом будет стоять в непосредственной близости от мощного радио передающего объекта? Получится, что дом стоит, а сотовую связь поставить уже будет нельзя, потому что поля будут сильно превышать нормы, допустимые Роспотребнадзором», – пояснил он.

Он добавил, что проектирование объектов осложняет отсутствие цифровой карты электромагнитных полей и 3D-решений в кадастровой карте. Эксперт подчеркнул, что при реновации центра города, когда низкие здания вероятнее всего заменятся на высокие, могут возникнуть проблемы с объектами, которые могут оказаться в зоне радио-технического воздействия.