Как правильно выбрать недвижимость за рубежом?
Цены на жилье в столице в 2021 году взлетели примерно на 30%. При таком положении дел покупка жилья за рубежом для многих показалась даже более привлекательной, чем в Москве. Особенно в случае, если эта недвижимость может приносить доход или давать другие преимущества. О том, как купить домик у моря, апартаменты в аренду или инвестпроект, можно было узнать на Московской международной ярмарке зарубежной недвижимости Property Show, проходившей на выставочной площадке в Tishinka Gastro Hall.
В рамках выставки можно было пообщаться с лучшими специалистами по зарубежной недвижимости и поучаствовать в семинарах, посвященных проблемам покупки недвижимости за рубежом. Особый интерес на форуме вызвали темы приобретения жилья в популярных курортных странах: на Северном Кипре и в Португалии.
Недвижимость на Северном Кипре
Кипрские курорты в России широко известны. Кипр – третий по величине остров в Средиземноморье, на котором расположены две страны: Республика Кипр и Турецкая республика Северного Кипра.
Рассмотрим поближе Северный Кипр с точки зрения покупки недвижимости. Как ни странно, «непризнанность» республики особых трудностей не создает. В ней без проблем можно оформить права на недвижимость, которые, согласно английской системе права, неприкосновенны.
Из плюсов Северного Кипра по сравнению с южной частью острова можно выделить:
– несколько валют в ходу: евро, доллары, фунты стерлингов и турецкие лиры,
– цены на продукты значительно ниже,
– достаточное количество пресной воды, поставляемой по трубопроводу из Турции,
– более дешевые цены и на другие коммунальные услуги,
– наличие консульств ЕС, США, Британии, Турции, что позволяет без проблем оформить интересующие визы, что бывает затруднительно сделать в России.
Юридические аспекты покупки недвижимости
На Северном Кипре иностранец может владеть только одним объектом недвижимости площадью не более 0,5 га или участком земли не более 0,13 га, обращает внимание независимый юрист L.L.B. High Hons Олеся Пекташ. Чтобы при покупке не столкнуться с трудностями, необходимо следовать некоторым правилам.
«Для начала надо проверить юридическую чистоту сделки, – объясняет эксперт, – не заморожено ли имущество, нет ли проблем на земле, долгов и ипотеки, не принадлежит ли она третьим лицам?»
Кроме того, обязательно с самого начала нужно проверять документы застройщика, у которого вы планируете купить недвижимость. Важно понимать, дало ли государство девелоперу разрешение на застройку земли. Ведь если его нет, то к самострой просто не подключат к коммуникациям, а стройку остановят.
«Есть застройщики, которые начинают продавать лоты без разрешения на строительство и обещают получить его в самом скором времени. Если вам хочется, чтобы квартира осталась за вами, оплатите небольшой депозит в 1000 евро, но пока разрешения на строительство нет, договор лучше не заключать», – советует Пекташ.
Даже в случае уверенности в надежности застройщика, продолжает эксперт, оплачивать покупку лучше не сразу, а оформить поэтапный план выплат. Такой способ, объясняет специалист, подразумевает внесение денег частями тогда, когда застройщик показывает готовность каждого этапа проекта. Время задержки сдачи этапов плана строительства будет равняться задержкам платежей покупателя, отмечает Пекташ.
Тонкости оплаты налогов
Некоторые налоги за покупателя платят застройщики. Но некоторые придется платить самостоятельно. К ним относится, например, гербовый сбор. Это 0,5% от стоимости объекта, его надо оплатить сразу после заключения договора на покупку.
Кроме того, 5% НДС нужно выплатить единожды при оформлении титула земли на свое имя, 3% НДС стоит перевод титула на себя и 0,26 евро – за 1 квадратный метр каждый год в качестве налога на собственность.
Тут важно отметить один важный момент: если права на недвижимость официально оформлены на вас, то его невозможно отобрать.
Оформление временного вида на жительство (ВНЖ)
В отличие от многих стран Европы ВНЖ можно оформить сразу после покупки любой недвижимости. Причем ВНЖ сначала дается на 1 год и распространяется на супруга и несовершеннолетних детей. Имея ВНЖ, можно быстро получить Шенген, а также визы Британии и США, медицинское обслуживание и образование.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Португалии
Португалия – страна, расположенная на самом краю Европы. Уже три года подряд ее называли лучшей туристической страной мира (по версии World Travel Awards 2018, 2019, 2020 годов), она же – третья по безопасности в мире. Где как не в Португалии покупать квартиру для тихой жизни и спокойного отдыха? Тем более цены на жилье в стране с момента начала пандемии выросли всего на 5-10% в зависимости от региона. Для сравнения: в России цены на жилье поднялись более чем на 30%.
Однако недвижимость в Португалии зачастую рассматривают не с точки зрения дальнейшего проживания, а как шанс получить гражданство ЕС, постоянно не проживая в стране. Главная причина этого заключается в уникальной программе «золотой визы», которая позволяет относительно просто получить вид на жительство, а затем и гражданство страны.
Уникальная программа получения «золотой визы»
О преимуществах и особенностях этой программы рассказывает Олег Райлян, генеральный директор португальской компании Amber Star Real Estate.
«Португальская программа так называемых золотых виз официально называется «Вид на жительство за инвестиционную деятельность», – говорит эксперт.
Народное прозвище «золотая виза» данный тип документа получил не просто так. Данная виза дает ее обладателю значимые привилегии перед другими иностранцами.
«Фактически вы получаете права гражданина страны, – объясняет Райлян, – за исключением лишь одного – права голоса».
Такая виза действует два года, за которые вам необходимо пробыть в стране всего две недели.
Причина, по которой иностранцы обращаются за ВНЖ именно в Португалию, – простое получение гражданство страны – члена ЕС. Все, что нужно для получения ВНЖ Португалии, – иметь временный вид на жительство на протяжении пяти лет. Однако именно популярность Португалии как «транзитной» страны для получения гражданства заставила правительство ужесточить правила получения «золотой визы».
Существующие нормы действуют до конца 2021 года. Уже с 1 января 2022 года программа претерпит существенные изменения. Власти страны стремятся ужесточить правила для получения ВНЖ иностранцами. Так, иностранцам нужно будет определенным образом помочь развитию страны для того, чтобы получить желаемый документ.
«Посодействовать» развитию экономики страны можно четырьмя способами, в частности вложиться в бизнес, стать прямым инвестором в страны, стать «филантропом» или помочь местному искусству или науке, приобрести недвижимость.
Инвестиции в недвижимость для получения ВНЖ
Как объясняет эксперт, для того, чтобы подать на «золотую визу», необходимо приобрести недвижимость общей стоимостью 500 тысяч евро.
Важно отметить, что правило касается любого вида недвижимости, и это не обязательно должен быть один объект. Теоретически можно купить квартиру для себя и несколько апартаментов под сдачу туристам. Если общая сумма вложений выше необходимого порога, то можно смело подавать на «золотую визу».
Однако в этом правиле есть и свои исключения. Например, если ваша недвижимость находится в районах с низкой плотностью населения, то минимальный порог становится меньше на 20% (400 тысяч евро), а если вы покупаете объект в зоне городской реабилитации – исторических центрах городов, которые власти хотят развивать, – то минимальный порог снижается до 350 тысяч евро. Если ваша недвижимость подпадает под два указанных фактора, – до 280 тысяч евро. К сожалению, такие правила действуют только до конца года.
С 1 января 2022 года существенно поменяются правила для жилой недвижимости (на нежилую, включая туристические апартаменты для сдачи, все остается, как было). Например, теперь нельзя будет подавать на визу, если жилье находится в густонаселенных и курортных местах, таких как Порту и Лиссабон, даже если его стоимость гораздо выше минимального порога. Власти хотят развивать внутренние регионы страны, а два больших города, считают они, и так развиты без иностранного влияния. Поэтому со следующего года для подачи на визу надо будет приобрести жилье во внутренних территориях страны за полмиллиона евро (350 тысяч евро – в зонах городской реабилитации).
Отметим, что главный принцип программы – купить недвижимость на 350 или 500 тысяч евро. Не имеет значения, покупаете ли вы недвижимость как юридическое лицо или как совладелец: вы можете купить имущество совместно с кем-то. Оно будет считаться совместной собственностью, а его стоимость делиться поровну на число вкладчиков.
Преимущества получения вида на жительство
Из преимуществ получения ВНЖ Португалии отметим и тот факт, что он «действует» фактически на всю семью главного инвестора. То есть на супругу, несовершеннолетних детей, родителей старше 65 лет, детей или родителей иного возраста, если они находятся в финансовой зависимости от главного инвестора. «Золотую визу» можно получить и в случае незарегистрированного брака: надо лишь доказать, что пара ведет совместную жизнь (общий бюджет, прописка по одному адресу, совместное воспитание детей).
До конца года не так много времени, но успеть подписать договор и подать заявление на визу по старым правилам еще можно, считает Райлян. Нужно только побыстрее определиться с выбором.
Автор: Анна Титова
АКТУАЛЬНО