XIII ежегодная офисная конференция консалтинговой компании Knight Frank. Главное

Эксперты на XIII ежегодной офисной конференции консалтинговой компании Knight Frank поговорили о том, какие события рынка офисной недвижимости отразились на настоящей повестке, что ждет этот сегмент в будущем. Конечно, все надеются, что оно будет светлым. По факту, все ждут развязки развернувшихся в конце февраля событий. Главная надежда офисного рынка – импортозамещение.

Иностранные компании начали повально уходить с рынка. Это тот фактор, о котором эксперты сессии говорили в первую очередь. Ключевая ставка Центробанка, которая повергла всех в шок показателем в 20 процентов, ведет к повышению цен на рынке. Да и инфляцию никто не отменял, не говоря уже о растущих ценах на материалы, которые сейчас в дефиците.

Казалось бы, что нам думать об офисных помещениях, когда от цен на жилую недвижимость становится дурно! Действительно, обычному россиянину думать об этом уж точно не приходится. Приходится тем, кто сдает помещения, приобретенные на свои кровные, иностранным компаниям. А они, как известно, начали приостанавливать или вовсе прекращать свою деятельность на территории России. Будет ли импортозамещение на рынке офисной недвижимости? Встанут ли с колен российские компании и помогут ли своим соотечественникам, заселяя офисные площади?

Перед мероприятием Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia & CIS, поделилась некоторыми данными: «Площадь, арендуемая компаниями, публично заявившими в марте о «заморозке» активности или завершении бизнеса в России, на офисном рынке Москвы составляет от 250 до 400 тыс. кв. м, при том, что общий объем площадей класса А, сданных в аренду, – примерно 4,5 млн квадратных метров. Безусловно, это только начало, и при вакантности в 9% добавившиеся 6-9% офисных площадей серьезно изменят баланс рынка. К тому же стандартный антикризисный план для всех бизнес-секторов состоит в том числе в сокращении площади арендуемого офиса, особенно учитывая возможности дистанционной работы, хорошо отрепетированной в период пандемии. При этом иностранные компании традиционно занимали лучшие бизнес-центры, включая премиум-класс».

Народу на конференции очень много. На регистрацию выстроилась большая очередь. Черные пиджаки разбавляют лишь несколько очаровательных женщин в красных блузках. Ярко и патриотично. Феноменальное по числу участников событие – на конференцию зарегистрировалось около 400 человек.

Событие начинается с голосования, верим ли мы в инопланетян. С помощью кодов, расположенных на бейджиках, участники заходят в интернет и голосуют. Результат: верят в существование инопланетных существ больше половины присутствующих. Остается надеяться, что с какой-нибудь чудесной планеты прилетят зеленые человечки и, если не перебьют землян, то помогут нам преодолеть экономический кризис.

Зимина начинает свой монолог с вопроса: «В чем план? Я скажу одно: адаптироваться. У нас часто случаются кризисы, и мы должны думать, как справляться с новыми вызовами». Эксперт отмечает, что из вопросов, которые мы задавали при регистрации на мероприятие, в конце форума будет выбран победитель.

Из зала доносится громкий голос: «А можно все вопросы задавать, а не как в прошлом году?» – «В этом году вопросов еще больше», – подчеркивает Зимина.

На каком этапе в конце февраля нас захватили обстоятельства? Эксперт отметила, что в начале 2022 и конце 2021 годов сложилась уникальная ситуация: девелоперы захотели строить новые бизнес-центры. Однако новый кризис сказал: не тут-то было. Санкции, повышение ключевой ставки и логистические проблемы облили застройщиков ушатом ледяной воды. Но виноваты в том, что офисы перестали быть волатильными, не консультанты, пытается убедить Зимина. Все испугались еще тогда, когда нахлынула пандемия. Еще бы: она отослала всех работников на удаленку. Однако такие крупные компании, как «СберМаркет», «Яндекс», «Озон», сделали арендный рынок 2021 года. Компании доставок, которым, по всему видимому, с наступлением изоляции, потребовалось расширение, спасли рынок офисной недвижимости. Хотя их сотрудники и сидели на удаленке. Волшебство, да и только.

Но не все так просто. Перечисленные компании, наверняка, знают, что требования у современного офисного пользователя выросли. Что нужно новому поколению сотрудников, чтобы работалось хорошо? Комфорт, дизайн, технологичность, экологичность, близость к центру – вот условия современных работников. Утопичные разноцветные помещения со столами для настольного тенниса посередине и уютными зонами кафе. В общем, все, чтобы работнику не хотелось работать.

Ставка сама по себе не опустится

Зимина жалуется, что помещений нет, а иностранные компании уходят. Ставка сама по себе не опустится. Когда случился весь этот хаос, пошли слухи о том, что иностранные компании уходят и помещения освобождаются. Однако в лучших зданиях больших арендаторов не всегда засаживают, и «белых» площадей очень мало. Мало и новых проектов. Больших и красивых эксперт представила только три: «Гранд Тауэр», iCity и Slava.

На рынке офисной недвижимости, помимо застройщиков, появляется новый игрок: все больше компаний захотели строить свои офисные помещения. Такие компании в отличие от девелоперов у которых имеются кредитные обязательства, будут вести себя на рынке совершенно по-другому, они будут строить быстро и так же быстро продавать.

В Китае можно и вверх

Оказалось, что новые бизнес-центры все-таки есть. В реальности или в планах – вопрос уже вторичный. Представители таких компаний-застройщиков собрались на конференции, чтобы нести свое слово. Рассказал о своем проекте Антон Максимов, заместитель директора отдела коммерческого развития ООО «Парк Хуамин», который пообещал кусочек Китая в Москве: бизнес-пространство со школой, где можно выучить китайский язык, сдать международный экзамен и обучиться каллиграфии.

Выступил и Ли Чжэн, генеральный директор китайской международной инвестиционной корпорации «Хуамин». Извиняясь за свой якобы плохой русский, спикер посетовал на непонятное устройство установленных в бизнес-центрах лифтов. Например, в китайских лифтах на верхних этажах есть кнопка вверх, а в российских – не во всех.

«Это российская действительность, – отшутилась Зимина. – А в Китае можно и вверх».

Почему-то речь зашла именно о лифтах, и Ли Чжэн пообещал, что импортозамещение в их центре будет именно в этой сфере. Китайские лифты, к сожалению, пока не делают. Как и российские.

Прошло голосование и по вопросу важности апартаментов и гостиниц для инфраструктуры бизнес-центра. 70 процентов гостей посчитали, что офисная недвижимость без гостиниц и апартаментов – плохая офисная недвижимость.

Сейчас – как во время пандемии

Владимир Швецов, заместитель руководителя управления финансирования недвижимости банка «ВТБ» на вопрос Зиминой о том, жалеет ли ВТБ о каких-либо решениях, принятых до специальной операции, ответил, что фразой: «Никогда не жалейте о непоставленной подписи». Что звучит, честно говоря, неубедительно из уст представителя именно этого банка.

Швецов отметил, что сейчас происходит то же самое, что и два года назад, когда разразилась пандемия. А именно – просьбы об отсрочках от арендаторов.

«Ни один бизнес не выдержит ставку в 23 процента», – подчеркнул Швецов.

«Я даже не знаю, какой бизнес может это потянуть», – отметила Зимина.

«Сахарный», — отшутился Швецов.

Зал зашелся смехом. Представитель ВТБ также выразил надежду, что импортозамещение даст нам плеяду новых компаний, в которых будет достаточно государственного участия.

Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, отметил, что пандемия ушла на второй план.

На десерт из зала раздался-таки вопрос к представителю ВТБ о том, как на складывающуюся ситуацию повлияет решение президента продавать газ за рубли. Скорее всего, по мнению спикера, ставки будут снижаться.

В общем, главное, к чему пришли спикеры на небольшой, но очень информативной сессии с огромным числом людей, – это то, что офисная недвижимость терпит проблемы, сопоставимые со сложностями времен пандемии. Однако появилось и еще кое-что: из-за того, что иностранные компании повально ограничивают свое присутствие в России или вовсе уходят с российского рынка, надежда падает на импортозамещение в лице отечественных компаний. И чем больше в них государственного присутствия, тем лучше.

Но все будет хорошо, ведь, как рассказал Антон Максимов, с китайского «кризис» – это не только «угроза и опасность», но и «шанс, возможность».

Автор: Виктория Орлова