Предупрежден – значит вооружен: коротко о проблемах, которые могут возникнуть при покупке дачи

Приобретение загородной недвижимости – большой и ответственный шаг, который впоследствии может принести массу положительных эмоций и ощущений ее будущим владельцам или напротив омрачить жизнь. О некоторых «подводных камнях», которые могут возникнуть при приобретении и оформлении дачи или коттеджа, мы попросили рассказать Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», которая специализируется преимущественно на загородной недвижимости.

ВРИ и правоустанавливающие документы

Когда говорят «дача», на ум автоматически приходят приятные ассоциации: природа, лес неподалеку, на участке сад, есть возможность отдохнуть и развеяться на природе, а вечером посидеть у камина. При этом редко кто догадываются, какие трудности могли возникнуть у хозяев, если до сделки они невнимательно изучили документы на дом или участок.

«При поиске дачи человек может столкнуться с массой проблем. Одна из главных – статус земельного участок. Потенциальному покупателю необходимо проверить ВРИ  (вид разрешенного использования) земельного участка, который регламентируются Земельным кодексом РФ, и устанавливает перечень допустимых действий на земле», – говорит Максим Лазовский.

Какие виды разрешенного использования бывают? Для участка под индивидуальное жилищное строительство, например, это как размещение  дома, так и  его сельскохозяйственное использование. Кроме того, отдельно ВРИ дается для растениеводства, садоводства и овощеводства. Кроме того, ВРИ также может позволить поставить на участке небольшое здание, предназначенное для размещения автотранспорта. Все виды разрешенного использования земельного участка перечислены в приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.

«Для того, чтобы узнать текущий ВРИ земли, необходимо подать заявление в Росреестр на предоставление выписки. Также этот документ позволит удостоверится – получено ли разрешение на строительство, введен ли дом в эксплуатацию (есть речь о круглогодичном проживании) и т.д.», – отметил эксперт.

Кроме того, следует помнить, что  при покупке участка необходимо проверить правоустанавливающие документы, юридическую чистоту во избежание мошенничества со стороны черных риелторов и срыва сделки вплоть до ее отмены.

Дачные «недострои» и технический надзор

«Недострои» также распространена в сегменте загородной недвижимости, как и в городе. В Московской области имеются десятки коттеджных поселков, которые так и не были завершены девелоперами. Но это, как говорится, проблема масштабная, и покупать дом в поселке-призраке нормальный человек едва ли станет. Если говорить о частном строительстве, то тут ситуация иная. Часто покупателям загородной недвижимости предлагаются дома в стадии возведения или почти завершенные (например без отделки). Во избежание проблем, в любом из этих случаев обязательно нужно привлечь специалиста по техническому надзору. Дом, его элементы (крыша, фундамент, стены) могут иметь скрытые дефекты, которые вы никогда не заметите самостоятельно. Особенно если осматриваете объект зимой (такие проблемные дома любят выставлять недорого и зимой-осенью, чтобы скрыть изъяны)», – поделился эксперт.

Коротко о последствиях

Кроме того, Максим Лазовский рассказал о последствиях при нарушении ВРИ земли. Если статус участка не позволяет строить дом, то вам просто придется его снести и попытаться изменить ВРИ, что потребует колоссальных затрат – временных и финансовых. Однако с большой долей вероятности обычному гражданину это едва ли удастся сделать. В результате придется продать участок и потерять круглую сумму. Если же дом с конструктивными дефектами, то вы можете потратить большие деньги на их устранение. Однако, в отличие от квартир в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), есть ошибки в строительстве, которые невозможно исправить (например, в установке фундамента или при выборе его типа). В таком случае придется сносить постройку и начинать заниматься строительством уже нового объекта.

Как решить возникшие проблемы: спойлер – банально и просто 

Безусловно, необходимо предусмотреть все еще до этапа осмотра вариантов будущего участка или дома, предусмотреть все нюансы, которые были описаны выше, ведь «предупрежден – значит вооружен». Если сложилось так, что у вас возникли проблемы при оформлении, то необходимо в максимально короткие сроки обратиться к специалисту с юридическим образованием, который поможет вам их решить.

Нюансы при строительстве ИЖС

Напомним, что по закону на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства разрешено возводить дом высотой не более 20 метров и не более, чем с тремя наземными этажами. Максимально разрешенная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 квадратных метров необходимо уведомить местные власти сначала о своих намерениях, а потом уже и об окончании строительных работ. Если же площадь загородного дома более 500 квадратных метров, то придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта.

Согласно данным из открытых источников, вот какие основные требования для строений и их размещения существуют:

1. высота здания не должна превышать трех этажей или 20 метров;
2. для возведения хозпостроек размер участка должен быть не менее 12 соток;
3. расстояние между ограждением участка и домом – не менее 3 метров;
4. расстояние между забором и хозблоками — не менее 1 метра;
5. интервал между каменными строениями может – от 6 метров;
6. деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 метров от жилой постройки.

В связи с этим каждый сам для себя определяет – строить на свободном участке в деревне, присоединиться к садовому товариществу или же приобрести землю и коттедж в премиальном поселке, где застройщик выполнит все обязательства.

Автор: Тамара Антифеева