Девелоперский форум: стройплощадкам – по команде из Северной Кореи, рядовым сотрудникам – по экзоскелету
Темами очередного Девелоперского форума (организатор – ассоциация REPA, при поддержке стройкомплекса Москвы) прозвучали: «Здесь и сейчас: основные ориентиры строительной отрасли» и «Быстрее, больше, сильнее: конкретные и необходимые действия сегодня». Логично: о чем еще говорить в ситуации, когда «нам бы день простоять, да ночь продержаться»? Хотя сами девелоперы уверяют, что горизонт планирования у них – по-прежнему 3-5, а то и 10 лет.
«Еженедельные совещания превратились в ежедневные»
Перво-наперво модератор утренней сессии, руководитель отдела «Недвижимость» Business FM Валерия Мозганова поинтересовалась, может ли еще что-нибудь сделать власть, чтобы застройщикам стало лучше, легче, проще и далее по списку.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз пояснил, что на самом деле ситуация вполне себе ничего: «Сложно ожидать еще более качественного взаимодействия между министерствами и строителями: еженедельные совещания превратились в ежедневные, выстроена связь с губернаторами. За 1,5-2 месяца мы объехали порядка 30 регионов, чтобы не допустить остановки строек – не только жилых объектов, но и социальных, спортивных и т.д. Меры поддержки спасают не всегда, но они есть, и их немало». Посетовал, что неплохо бы снова вернуться к вопросу раскрытия эскроу-счетов; но тут упирается ЦБ РФ.
Еще один камень преткновения – мобилизация. Отток сотрудников (соответственно, экстренное «затыкание дыр» на стройке или в офисе) – не самое сложное: бывает, что специалиста призвали, а кроме него финальную подпись на том или ином документе ставить некому. Подписания тормозятся, рабочие процессы – соответственно. Простои, вынужденные просрочки…
«По той же причине пришлось отложить процедуру оценки квалификации на год, хотя она важна. Но главное – контакт с правительством прямой и внятный. Думаю, с учетом роста объемов финансирования у нас нет вариантов не выжить».
Напомнил спикер и о дополнительных мерах поддержки формата арендного жилья, что тоже «подставит плечо» застройщикам – если государство это самое жилье под аренду будет выкупать. Вроде как собирается.
Основатель и руководитель холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов чуть менее позитивен: «В каких условиях мы находимся с точки зрения защищенности проектного финансирования? Безусловно, в хороших. Другой вопрос: откуда брать силы на поддержание качества и развитие среды, потому что мы сегодня забываем или перечеркиваем план «качество-среда-созидание-улучшение»: с удорожанием строительства в отдельно взятых регионах, по большому счету, приходится заниматься включением в конечную себестоимость тех вещей, за которые дольщики вынуждены платить, не осознавая этого».
Александр Прыгунков (управляющий партнер группы «Самолет») настроен более философски: «Когда объявили мобилизацию, все понимали, что ближайшие месяцы будут сложными, особенно первые недели; однако поддержка схемы работы через эскроу позволяет проходить эти моменты более плавно. Рынок за последние 5-7 лет очень поменялся; игроки профессиональны. Через кризисы мы и раньше проходили: когда-то каждые три года, потом – раз в год, теперь – каждые полгода; мы привыкли, и понимаем, что делать. Вернемся ли на позиции последних 2-3 лет? Уверен, что нет: мы входим в новую фазу рынка. Но возможность спокойно строить без резких телодвижений и остановки стройки в наших клиентов, как и в самих сотрудников девелоперских компаний вселяет определенную уверенность».
Заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Иван Романов тоже считает, что не стоит слишком уж переживать: «Первая часть года была очень хорошей; поэтому дома, которые вводятся сейчас, и существенная часть объема ввода в следующем обеспечена финансированием за счет предыдущих успешных продаж. К тому же не так сильно упали бронирования: люди по-прежнему намерены покупать недвижимость. Именно неопределенность заставляет их отложить решение, и есть основания полагать, что как только «определенность» появится – они реализуют свои намерения».
Как сошлись во мнении спикеры, скорее всего продлят и льготную ипотеку, а то и расширят ее дополнительными опциями (как было с «бонусами» для IT-специалистов и т.д.).
Не путаем «принудиловку» с «социальной ответственностью»
Госпожа Мозганова как истинный журналист уцепилась в упоминание того, за что платят дольщики, не ведая об этом. Спикеру от Legenda Intelligent Development пришлось «раскрывать карты»: «Я всегда очень переживал, что мы вроде бы идем семимильными шагами, но в отсутствие предпосылок поддержания качества. В Санкт-Петербурге сейчас (стоимость «квадрата» – прим. ред.) 212 тысяч рублей, при том что к дому относятся 100 тысяч: остальное – «добавочная» инфраструктура. То есть, дольщики по факту оплачивают строительство детсадов и школ! Если так будет продолжаться – мы будем продолжать получать очередные кварталы «3-я Улица строителей», обеспеченные серенькими и убогими учебными заведениями». Причем если отказаться брать на себя обязательства по обеспечению социальной инфраструктурой, с проектом можно попрощаться: его просто не утвердят, – возмущался спикер.
Тут из зала завопили: «Вы что, против платить за школы и садики?»
Василий Селиванов загрохотал доспехами: «Видите ли, когда питерская семья покупает квартиру и из этой суммы больше миллиона платит только за дарованное Конституцией право бесплатно ходить в садик – да, я против! Когда вместо заботы о качественных характеристиках проекта мне говорят «нет, будь добр, финансируй школу» – я вынужден, и я делаю; но для развития рынка это – негативный сценарий. Когда социнфрааструктура – лишь условие, без выполнения которого ты не получишь разрешение на строительство, о какой социальной ответственности речь?
И так будет, пока на застройщиков не прекратят перекладывать обязательства по соцнагрузке: это все включается в стоимость проекта – именно такая структура сейчас в финансовых моделях банков. Поверьте: за последние годы системные банки очень хорошо поднаторели в структуре затрат. А если завтра будет хуже, чем сейчас? Если уже сегодня кому-то приходится строить «из палок и пыли» – только в оригинале не «пыль», как вы понимаете, – то теперь, когда «палки» подорожали; останется строить именно из пыли».
Так что хотя «прогресс достиг сияющих высот», девелоперы в каком-то смысле по-прежнему топчутся во временах СССР, когда яблоки было можно купить только с двумя парами носков в нагрузку…
Не анонсируй «Черную пятницу»: обанкротишься
Вторым поводом для бурных дискуссий на форуме стал вопрос из зала по поводу акции от некой девелоперской компании со скидками 30%, а то и больше. Что изрядно подпортило «малину» многим: покупателям не объяснишь, что такой дисконт – расписка в неадекватности собственного ценообразования либо аналог акций от известных сетей: когда ко «дню распродаж» цена стирается, рисуется вдвое больше, демонстративно зачеркивается, и рядом с ней дорисовывают «-40%».
Причем довольно долго этот кейс обсуждали под соусом «мы все прекрасно знаем, что за компания», но потом не выдержали и все-таки вслух упомянули всуе «того-кого-нельзя-называть».
Иван Романов напомнил, что в 2009 году было то же самое: сплошные упреки в том, что у соседей – скидки 20-25%: «При «здоровой» модели такого дисконта быть не может. Поэтому в этой гонке скидок победителей не бывает; что очень важно понять нашим коллегам, их анонсирующим. Как раз в 2009-м те, кто подобные скидки заявлял, будучи уверенным, что «отыграет» их через несколько месяцев – проходило не более полугода, стройки останавливались, объекты «замораживались», а дольщики пополняли число обманутых. Максимально возможные скидки сейчас – 9-11%; и тут нам нужна поддержка от коллег-журналистов. Чтобы они обязательно рассказали людям, что не все йогурты одинаково полезны. Только тогда вводить клиента в заблуждение подобным образом станет невозможно».
Меняем кирпичи на квартиры
На самом деле, нынешняя ситуация – наглядное подтверждение принципа «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Вернее, те, кто не просто «не тонул», а загодя учился плавать в гипотетическую бурю, получили возможность продемонстрировать свои навыки. Ставшие инсайтами для многих слушателей – а то и для кое-кого из выступающих.
Спикер от «Группы ЛСР», например, уверен, что «…к кризису нельзя приспособиться за один день: к нему можно и нужно готовиться задолго. Только это и позволяет пройти его успешно». Для каждой компании методы свои; в «Группе ЛСР», например, позаботились о диверсификации. В том числе собственном – и весьма мощном – производственном блоке, включающем в себя заводы и даже уникальную флотилию, которая добывает речной песок со дна (ну, когда этот песок нужен), перевозит грузы и способна даже «намывать» целые новые территории (привет знаменитой «Пальме» в Эмиратах).
Собственные материалы – не просто «кстати»: проекты во времена строительного бума иногда даже останавливались из-за отсутствия цемента, товарного бетона и кирпича. А в плохие периоды производство стройматериалов помогает в целом «сгладить» финансовый поток и поддержать общую устойчивость компании. Не говоря про такую расчудесную вещь, как бартер: «Группа ЛСР» очень лихо те же кирпичи с бетоном в нужный момент «выменивает» на подрядные услуги – или даже квартиры у других застройщиков по весьма привлекательным ценам.
Не говоря о диверсификации сегментов: если есть все, от масс-маркета до «элитки» – бюджетное жилье в «тощие годы» продается лучше, к тому же этот процесс поддерживает государство. А в «тучные годы» лучше «идет» бизнес-класс и сегмент люкс, принося больше прибыли.
Ну и диверсификация финансовых источников: «Группа ЛСР» долгие годы выпускает… собственные рублевые облигации: они дешевле, чем кредитные ресурсы от банков, а ставка не так волатильна, как ключевая ставка ЦБ.
С кадровым голодом посложнее: кирпичи на людей не выменяешь, крепостное право давно отменено. Представитель НОСТРОЙ напомнил, что в ближайшие годы стройотрасли понадобится еще 2,5 млн человек, итого в ней теоретически будет задействовано до 11 млн работоспособного населения. Которые с неба явно не свалятся. А ведь за пандемию потери были немалые; отчасти за счет мигрантов, которые, в отличие от Карлсона, улетев – не обещали вернуться. У одних денег нет приехать, другие успели поработать на азиатских рынках, где платят больше, и РФ уже не интересуются.
Сейчас два возможных «источника» рабсилы – Северная Корея и российские заключенные по легким экономическим статьям (оптимистичненько, да). А какие еще варианты? «Часть потребности они перекроют, но рабочую силу надо искать у себя. Налаживать связи с вузами и техникумами: если в прошлом году техникумы выпустили 63 тысячи рабочих специалистов, на стройку пришло лишь 40%».
Из бакалавров, кстати, еще меньше. Так что профильные учебные заведения и возможности заинтересовать работой в строительстве молодежь – наше все; тут тоже поддержка государства будет не лишней.
Заместитель первого вице-президента ГК «Ташир» Максим Самсонов поделился лайфхаками, как сохранить бизнес для лучших времен и найти новые точки роста. «Ташир» тоже обеими руками «за» диверсификацию, и давно: количество направлений бизнеса в компании перевалило за сотню, причем далеко не всегда это – напрямую связанные с девелопментом процессы. В их числе и запущенное три года назад собственное рекламное агентство (тут рекламщики и маркетологи в зале тихо зажужжали и громко заерзали: а ну как все переймут эту практику? Прямо-таки кусок хлеба изо рта выдергивают!)
«Очень кстати – причем не подозревая того – мы организовали собственную IT-компанию, что в момент мобилизации предоставило возможность сохранить штат квалифицированных специалистов. Еще выбрали развитие мебельного производства, дистрибуцию, что сейчас востребовано. Так и перетерпим этот период, по совету Стасишина».
Цифровизация – наше все
Модератор дневной сессии, директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев подбросил «дровишек» в огонь, поинтересовавшись перспективами цифровизации в сфере: все ж таки многие процессы – это как были кирпичи плюс бетон, так и остаются кирпичи плюс бетон. И более-менее интенсивно цифровизацией в сфере строительства озадачились лишь 1,5-2 года назад, причем далеко не все. Или вернемся из «цифры» в «аналоговое»? Может, старые добрые тачки, стремянки, приходники, деревянные счеты и кассовые аппараты понадежнее будут?
Управляющий партнер «Самолет плюс» Рим Хасанов полагает, что компании, которые до сих пор не перевели динамическое ценообразование в «цифру», промаргивают свои шансы: «В отдельных регионах, когда мы видим, что застройщик ошибся в цене, – скупаем эти квартиры».
С одной стороны, забавно, когда один девелопер приобретает жилье у другого чуть не целыми подъездами; с другой – почему нет, если им можно найти удачное применение?
Появляется много цифровых платформ и для риелторов; у «Самолет Плюс» – одна из них.
Максим Самсонов: «Открыв свою IT-компанию, ГК «Ташир» не может не идти в направлении «цифры». А еще мы видим очень большой спрос на такие удобные инструменты, как микроприложения, которыми очень вовремя озадачились: «дневник для детских садиков» с просмотром успеваемости, отдельные панели для охраны, для управляющей компании, для консьерж-сервиса – всех служб…»
Александр Сурменев, директор по девелопменту MR Group: «Возврат к деревянным счетам точно невозможен. У нас уже к 2021 году 50% сделок шли без посещения офиса, а регистрация 100% сделок – удаленная: клиенту никуда не нужно ходить – он один раз открыл квалифицированную подпись, и потом все «подписывает» у себя в телефоне».
Дальше необходимо сквозное отслеживание потребностей клиента вплоть до того момента, как он уже будет проживать в своем жилье, уверен эксперт. Ситуаций, когда девелопер бросает покупателя после подписания акта сдачи-приемки квартиры, и «…давай, до свидания!» – больше быть не должно.
Ну и конкретно в MR Group цифровизация позволила оптимизировать множество процессов, тем самым «спася» деньги и себе (за счет перевода того-сего-пятого-десятого на аутсорс), и клиенту. Например, компания сейчас снимает shared office всего на 1700 квадратных метров для 550 сотрудников – при том что обычно для такого количества нужно 5000 квадратных метров, что в нынешних условиях выглядит непозволительным транжирством. И все прекрасно работает.
Изрядно повеселил аудиторию президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков, рассказав о необычных «бонусах» от попыток перевести на новый уровень даже самые рядовые процессы. В его компании пытаются цифровизировать все, что не прибито; например, отыскали специальные экзоскелеты, которые помогают каменщикам повысить темпы кладки на площадке. Привезли, надели на исполнителей. Те два дня поработали и взмолились – мол, «мы будем выдавать +30% к ежедневной выработке, только снимите с нас эту гадость Христа ради!» Вот что крест животворящий делает, правда?
Еще одно любопытное начинание – инструмент а-ля «искусственный интеллект», разрабатываемый совместно с лабораторией «Сбера»: «Учета, сколько рабочих пришло на стройку и ушло с нее, нам оказалось недостаточно; решили выяснить, трезвый ли каждый находящийся на площадке сотрудник, или все-таки не очень». Как? Компания установила на КПП электронные цифровые алкотестеры. Причем включали их то на одном КПП, то на другом… Просто не передать, как это мотивировало работников вести себя прилично (читаем – как минимум держаться вертикально), а тех, кто поставляет персонал в случае аутсорса, – самих контролировать это.
«К чему веду: в РФ – 3000 девелоперов. И только у 50% по факту есть хоть какие-то цифровые сервисы, хотя компании говорят, что якобы у всех. Причем и те 50% касаются в основном отделов продаж; во всех остальных сегментах – просто беда: в строительстве, в работе УК… Я, например, знаю только пять девелоперов, у которых цифровизация более-менее охватывает все аспекты «жизнедеятельности». Поэтому настоятельно рекомендую заняться этим вопросом. Потому что самые прогрессивные в этом смысле в России – банки, у которых можно поучиться; а застройщики сейчас в цифровизации – на уровне банков 20 лет назад…»
«Имя! Имя, сестра!..»
Огорчительным стало отсутствие (хоть и по объективной причине) «гвоздя» программы – зампреда правительства России Марата Хуснуллина, под которого зарезервировали аж 20-минутное выступление. Вместо него пришлось довольствоваться торжественно зачитанным вслух письменным посланием от министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирека Файзуллина.
Впрочем, мы пишем не о театральном спектакле, где за неявку главной «звезды» можно требовать возврат купленных билетов: Девелоперский форум и без того собрал мощнейший пул спикеров и самых популярных модераторов, к тому же завершился яркой церемонией вручения премии Rепутация в 22 номинациях. Так что огорченных и недополучивших ценнейшей информации, «хлеба и зрелищ» явно не было.
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО