Суд защитил права арендатора земли, который не успел построить дом

Об интересном судебном прецеденте рассказывает правовой портал «Право.ру».

В 2010 году Петр Лимаков на 10 лет арендовал земельный участок площадью 1209 квадратных метров у горадминистрации Волгограда. Стороны договорились, что здесь появится трехэтажный жилой дом площадью 112,8 квадратных метров. В 2013 году Лимаков передумал заниматься стройкой и заключил договор перенайма.

Зимой 2020 года горадминистрация направила новому арендатору, Леониду Норильскому, уведомление, что срок аренды заканчивается. К этому моменту арендатор построил на участке обшитое металлосайдингом здание со стеклопакетами и дверью. Норильский зарегистрировал право собственности на это строение как на жилой дом. Еще на участке появился разборной металлический автогараж и колодец. Из-за того, что стройка не закончилась, арендатор попросил муниципалитет продлить срок аренды на три года без проведения торгов.

Горадминистрация провела экспертизу на участке и выявила, что на земле нет объектов капитального строительства. Степень готовности здания – 12%, а площадь застройки – 31,5 квадратного метра. То есть строение не соответствует параметрам, которые изначально были оговорены в договоре аренды. Поэтому Норильскому не стали продлевать аренду.

Вместо этого горадминистрация обратилась в суд. Она пыталась признать, что у Норильского нет права собственности на недостроенный объект. Поэтому здание надо снести, а землю – вернуть муниципалитету. Арендатор подал встречный иск и просил обязать муниципалитет продлить аренду на три года, чтобы закончить строительство.

Дело прошло два круга. Сперва первая и апелляционная инстанции встали на сторону арендатора. Судебный эксперт сделал заключение, что строение хоть и не достроено, но имеет прочную связь с землей. Его нельзя переместить без повреждений. Параметры объекта не соответствуют тем, что указаны в договоре, но это нельзя назвать серьезным нарушением градостроительных норм.

Четвертый кассационный суд не согласился с такими выводами и направил дело на новое рассмотрение. На втором круге суды встали на сторону муниципалитета: Норильский построил не то, о чем договаривались, а сама постройка похожа на самовольную.

Арендатор с таким решением не согласился и написал жалобу в Верховный суд. Тройка судей отметила: Норильский как собственник объекта незавершенного строительства вправе однократно взять в аренду земельный участок на три года без проведения торгов.

По Правилам землепользования, минимальная площадь застройки – 30 квадратных метров. Норильский это требование исполнил, ведь площадь его строения – 31,5 квадратного метра. ВС отметил: в деле нет оснований считать, что Норильский нарушил градостроительные нормы. Он проявил себя как добросовестный арендатор и регулярно вносил оплату.

Если на участке находится объект незавершенного строительства, то нельзя применять статью 622 ГК («Возврат арендованного имущества арендодателю»), добавил ВС. К тому же иск о признании права собственности отсутствующим, который подала администрация, – исключительный способ защиты и применяется, только если право нельзя защитить никаким другим способом.

В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение.

Ранее мы сообщали о том, что администрация подмосковного Солнечногорска хочет отсудить у певицы Аллы Пугачевой 50 000 рублей за неуплату аренды.