Тренд: российские девелоперы выходят на зарубежный рынок недвижимости

Несколько российских девелоперов за прошедший год приняли участие в крупных зарубежных проектах. Так, ГК «Основа» активно строит в Чехии и в Германии. Business Club (входит в Capital Group) рассматривает строительство офисов в ОАЭ и Лондоне. Девелопер «ПИК» занимается проектами на Филиппинах и в Индии, а MR Group возводит жилые комплексы в Берлине. Кажется, рынок оправился после пандемии, и компании с новыми силами пошли завоевывать новые рынки.

Как развивается бизнес российских девелоперов в «чужих» для них условиях и зачем российские компании идут за рубеж, разбирается CUD.NEWS.

«Золотые нулевые» повлияли на развитие российских компаний на западном рынке

Российские девелоперы давно пытаются закрепиться на зарубежных рынках. В «золотые нулевые», когда экономика росла, рубль был крепким, а отношение со странами Запада – партнерскими, многие девелоперы спешили «похвастаться» новыми проектами. Так, Hermitage Group планировали два небоскреба в Париже, «Итера» должна была возводить «Минск-Сити», но контракт был разорван, Prinzip хотел взяться за ЖК в Вене, но ничего из этого не было реализовано.

Застройщики активно занимались недвижимостью на популярных у россиян курортах. Болгарский рынок осваивал девелопер «ЛенСпецСМУ», а в Турции, Болгарии, Британии, Черногории строили Mirax Group. Впрочем, последний на взлете своей карьеры взялся за неудачный для себя проект Astra Montenegro (2008), но не рассчитал силы. В итоге его пришлось достраивать пострадавшим, вовремя создавшим свой инвестиционный фонд.

За экономическим кризисом 2008-2009 годов, от которого наша экономика, в частности строительная отрасль, оправились не сразу, последовал кризис 2014 года, резкое падение рубля, ухудшение отношений с Западом, экономические проблемы. В результате девелоперы, если и выходили на рынок за рубежом, старались не афишировать там свое присутствие.

«В последние годы на фоне роста геополитической напряженности и ужесточения санкций активность девелоперов в других странах снижалась – на неформальном уровне во многих странах почти любые отношения с инвесторами из России воспринимаются негативно, что усложняет реализацию проекта», – говорит Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика».

Развитие российских компаний в Чехии и Германии

«Рынок жилой недвижимости  в Чехии и Германии привлекателен для девелоперов в первую очередь с точки зрения доступности банковского финансирования», – объясняет Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. В этих странах кредит любой желающий, в том числе и нерезидент, может взять под  2-3% годовых, а ипотечные ставки варьируются от минимальных по Европе 1-2% в Германии до средних 2-3% в Чехии. Они и выступают стимулятором спроса на жилье, говорит Голышев.

Александр Ручьев, глава ГК «Основа», уже построившей несколько проектов в разных странах, преимуществами работы в Германии и Чехии также назвал возможность развивать компанию в новых направлениях, прозрачность и понятность законодательных норм в выбранных странах и стабильный спрос на лоты со стороны покупателей, которыми, по его словам, выступают как местные жители, так и иностранцы. Ручьев отмечает, что к выбору стран для развития бизнеса в компании подходили с особой внимательностью: европейские рынки изучали на протяжении нескольких лет.

Однако строительство жилья в Западной Европе зачастую невыгодно, потому что в этих странах более популярна его аренда, нежели покупка.

«С этой точки зрения страны Восточной Европы более интересны для отечественных девелоперов, где выше доля собственников, а не арендаторов недвижимости, – считает Попов. – Но восточноевропейские страны ограничены по спросу, поэтому большинство застройщиков все же ориентируется на западноевропейские страны как на локации с дефицитом качественного предложения и высоким спросом».

Вместе с тем, напоминает Голышев, жилье в той же Германии часто приобретают с инвестиционными целями: «Спрос на новое жилье в Германии создается во многом со стороны инвесторов, покупающих квартиры в целях последующей их сдачи в аренду». При этом уже долгое время на рынке этой страны спрос на жилье превышает предложение, что может быть выгодным (с точки зрения повышения цен) для новых проектов.

Плюсы и минусы девелопмента в странах Азии

Многие потенциальные покупатели стали приобретать жилье с инвестиционными целями, что позволяет девелоперам смотреть шире и не останавливать свой взгляд только на Европе, а, например, обратить его на Азию, что уже сделала компания «ПИК». Застройщикам целесообразно рассматривать рынки Южной и Юго-Восточной Азии, те страны, где наблюдается стремительный экономический рост, соглашаются эксперты.

Кроме того, плюсами могут выступать и сходства этих рынков с российскими, а также общее отношение к российским компаниям.

«Эти страны сопоставимы с РФ по уровню доходов населения, к тому же там невысокая обеспеченность жильем, а российские инвесторы воспринимаются нейтрально (не как в Западной Европе) и выигрывают конкуренцию с местными застройщиками по концепциям новых ЖК», – уточняют аналитики «Циан».

В этих странах застройщиков могут ждать и дополнительные льготы.

«Государство, осознавая потребность в новом строительстве, предоставляет льготы застройщикам, а также привлекают более дешевую рабочую силу», – говорит Голышев. Так, в Индии, где власти активно борются с трущобами, застройщиков привлекают налоговыми каникулами, а для населения введены пониженные ставки по ипотеке. На Филиппинах же спрос на доступное жилье в основном инвестиционный, а объем предложения все меньше за счет подорожания земель.

Прогнозы развития российских компаний на зарубежных рынках недвижимости 

На данный момент у российских компаний на разной стадии готовности есть около десятка активных проектов. В последнее время мы услышали сразу о нескольких проектах крупных и известных девелоперов на разных зарубежных рынках.

Так, в октябре ГК «Основа» запустила свой второй проект в Чехии. Это будет апарт-комплекс в районе Карлин в Праге. ПИК этой весной сообщил, что начинает строить 30-этажный комплекс на Филиппинах, позже компания также объявила, что запускает проект в Индии. Business Club, структура Capital Group, думает строить штаб-квартиры для крупных компаний на рынках Великобритании и ОАЭ. А MR Group вообще недавно рассказала о своем проекте апартаментов в Берлине. Его запустили еще весной 2020 года, но компания объявила об этом только осенью 2021 года, что подтверждает тренд девелоперов «на осторожность». И эта осторожность вполне оправдана, считает Голышев.

«Выход российских застройщиков на зарубежные рынки сопровождается более высокими рисками, чем на рынке РФ», – говорит эксперт. К ним относятся незнание чужого рынка, специфики и механизмов работы, необходимость разрабатывать новую бизнес-модель.

«Массу нюансов регионального законодательства надо знать досконально, вырасти с ними как специалист, иметь «насмотренность» и держать в голове похожие прецеденты девелоперских практик в регионе», – замечает Игорь Крез, директор девелоперской компании Villegium. Такое могут позволить себе далеко не все компании, поэтому отмечает эксперт, российских девелоперов на зарубежном рынке всегда было немного.

«Главная причина – порог входа выше, а доходность в большинстве случаев ниже, чем на отечественном рынке», – подытожил Крез.

Чтобы работать на зарубежном рынке, необходимо многое вкладывать в проект. Это относится не только непосредственно к инвестициям, но и к подбору команды, надо искать качественных локальных специалистов, заново создавать офис – многие компании смотрят на все это как на неоправданнный риск.

Однако при грамотном планировании проекта он может принести неплохую прибыль и расширить узнаваемость бренда, который на зарубежном рынке пока никому не известен.

«Причина, по которой отечественные застройщики выходят на зарубежный рынок, — стабильное преобладание спроса над предложением в некоторых странах, например, в Германии, что ведет к значимому росту цен в проектах, – отмечает руководитель «Циан.Аналитика» Попов. – Стимулом является и маркетинговый эффект от осуществления деятельности за рубежом».

В то же время для получения прибыли на зарубежных рынках должно пройти много времени, ведь компания в новом месте фактически начинает все заново: надо локализоваться, найти себе местных профессионалов в команды, узнать законодательство. Все требует дополнительных вложений и времени. Именно поэтому позволить такое могут лишь наиболее успешные на российском рынке компании, у которых есть «свободные» деньги . Как ни крути, пока строительство за рубежом ведется застройщиками с целью приобретения компанией статуса и репутации, а не для получения существенного дополнительного дохода.

Автор: Анна Титова