CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Суд предписал устранить пробелы в законодательстве о коттеджных поселках

Конституционный суд России (КС РФ) обязал устранить образовавшийся пробел в жилищном законодательстве, которое должным образом не регулирует вопрос содержания общего имущества жителей коттеджных поселков и платы за него. Соответствующие положения Жилищного кодекса РФ признаны противоречащими конституции, следует из опубликованного постановления КС, передает ТАСС.

«Федеральному законодателю надлежит внести в действующее законодательство изменения с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы», – говорится в решении Конституционного суда.

Поводом для проверки жилищного законодательства стала жалоба жительницы Челябинской области. В 2015 году Татьяна Малкова приобрела в собственность два земельных участка в коттеджном поселке «Солнечный берег». При этом, по ее словам, как такового коттеджного поселка и какой-либо огороженной территории на момент покупки не было, а приобретенный ей участок не включал в себя дорог и иной инфраструктуры.

За год до этого собственники земельных участков в поселке заключили договор с управляющей компанией ООО «Ленд Плюс», которая стала заниматься содержанием и ремонтом общего имущества жителей, освещением улицы, вывозом мусора и контролем за въездом и выездом в поселке. Заявительница, согласно ее позиции, договор с «Ленд Плюсом» не заключала, так как участки в поселке приобрела позже и услугами управляющей компании не пользовалась.

Тем не менее в 2019 году суд в Челябинске взыскал по требованию управляющей компании с Малковой задолженность по оплате услуг с 2015 по 2019 год. Малкова сочла решение неправомерным, но апелляционные инстанции подтвердили позицию мирового суда. В своих постановлениях судьи отмечали, что, поскольку в законодательстве отсутствует отдельное регулирование общего имущества для коттеджных поселков, по аналогии для решения спора можно применять нормы по общему имуществу для многоквартирных домов.

  Минстрой разработал изменения в порядок определения НМЦК

После отклонения апелляционного иска Верховным судом РФ Малкова обратилась с жалобой в Конституционный суд России для проверки соответствия основному закону части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и части 1 статьи 158 ЖК РФ в их нормативной связи с частью 1 статьи 7 кодекса.

В своем решении судьи КС отметили, что сам факт приобретения участка в коттеджном поселке не означает, что собственник автоматически приобретает долю и в имуществе общего пользования, как это происходит в многоквартирных домах. Тем не менее общее имущество вне зависимости от собственности используется в интересах всех жителей поселка.

Распределять расходы на содержание этих общих благ следует с соблюдением баланса интересов собственника общего имущества (как правило, застройщика поселка) и собственников участков и домов. Порядок распределения этих расходов определяется собранием собственников, чаще всего еще на начальных этапах застройки. Конституционный суд подчеркнул, что если собственнику земли не дали возможности участвовать в определении порядка управления общим имуществом и этим полностью занимается УК, с которой у такого собственника нет договора, то обозначенный выше баланс интересов может быть нарушен.

Из-за отсутствия специализированных норм законодательства, которые касались бы коттеджных поселков, суды часто применяют существующие аналогичные нормы Жилищного кодекса, регулирующие вопросы собственности в многоквартирных домах. При этом суды не оценивают ни виды и объем услуг управляющей компании, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности, что негативно сказывается на судебных решениях.

Своим постановлением КС предписал внести изменения в действующее законодательство и определить статус коттеджных поселков, которые сейчас в законах не фигурируют как понятие, описать состав и режим имущества общего пользования в них, а также установить нормы для его содержания и управления им.

  Закон об индустриальном ИЖС примут до конца года, сообщили в Минстрое

Вынесенные ранее судебные решения по делу Малковой должны быть отправлены на пересмотр в установленном порядке с учетом изложенной Конституционным судом правовой позиции и необходимости подробной оценки всех предоставляемых услуг и порядка их фактического использования.

Ранее мы сообщали о том, что интерес к покупке загородных домов в России сократился вдвое.

30 декабря 2021 15:22

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.