Суд предписал устранить пробелы в законодательстве о коттеджных поселках

Конституционный суд России (КС РФ) обязал устранить образовавшийся пробел в жилищном законодательстве, которое должным образом не регулирует вопрос содержания общего имущества жителей коттеджных поселков и платы за него. Соответствующие положения Жилищного кодекса РФ признаны противоречащими конституции, следует из опубликованного постановления КС, передает ТАСС.

«Федеральному законодателю надлежит внести в действующее законодательство изменения с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы», – говорится в решении Конституционного суда.

Поводом для проверки жилищного законодательства стала жалоба жительницы Челябинской области. В 2015 году Татьяна Малкова приобрела в собственность два земельных участка в коттеджном поселке «Солнечный берег». При этом, по ее словам, как такового коттеджного поселка и какой-либо огороженной территории на момент покупки не было, а приобретенный ей участок не включал в себя дорог и иной инфраструктуры.

За год до этого собственники земельных участков в поселке заключили договор с управляющей компанией ООО «Ленд Плюс», которая стала заниматься содержанием и ремонтом общего имущества жителей, освещением улицы, вывозом мусора и контролем за въездом и выездом в поселке. Заявительница, согласно ее позиции, договор с «Ленд Плюсом» не заключала, так как участки в поселке приобрела позже и услугами управляющей компании не пользовалась.

Тем не менее в 2019 году суд в Челябинске взыскал по требованию управляющей компании с Малковой задолженность по оплате услуг с 2015 по 2019 год. Малкова сочла решение неправомерным, но апелляционные инстанции подтвердили позицию мирового суда. В своих постановлениях судьи отмечали, что, поскольку в законодательстве отсутствует отдельное регулирование общего имущества для коттеджных поселков, по аналогии для решения спора можно применять нормы по общему имуществу для многоквартирных домов.

После отклонения апелляционного иска Верховным судом РФ Малкова обратилась с жалобой в Конституционный суд России для проверки соответствия основному закону части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и части 1 статьи 158 ЖК РФ в их нормативной связи с частью 1 статьи 7 кодекса.

В своем решении судьи КС отметили, что сам факт приобретения участка в коттеджном поселке не означает, что собственник автоматически приобретает долю и в имуществе общего пользования, как это происходит в многоквартирных домах. Тем не менее общее имущество вне зависимости от собственности используется в интересах всех жителей поселка.

Распределять расходы на содержание этих общих благ следует с соблюдением баланса интересов собственника общего имущества (как правило, застройщика поселка) и собственников участков и домов. Порядок распределения этих расходов определяется собранием собственников, чаще всего еще на начальных этапах застройки. Конституционный суд подчеркнул, что если собственнику земли не дали возможности участвовать в определении порядка управления общим имуществом и этим полностью занимается УК, с которой у такого собственника нет договора, то обозначенный выше баланс интересов может быть нарушен.

Из-за отсутствия специализированных норм законодательства, которые касались бы коттеджных поселков, суды часто применяют существующие аналогичные нормы Жилищного кодекса, регулирующие вопросы собственности в многоквартирных домах. При этом суды не оценивают ни виды и объем услуг управляющей компании, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности, что негативно сказывается на судебных решениях.

Своим постановлением КС предписал внести изменения в действующее законодательство и определить статус коттеджных поселков, которые сейчас в законах не фигурируют как понятие, описать состав и режим имущества общего пользования в них, а также установить нормы для его содержания и управления им.

Вынесенные ранее судебные решения по делу Малковой должны быть отправлены на пересмотр в установленном порядке с учетом изложенной Конституционным судом правовой позиции и необходимости подробной оценки всех предоставляемых услуг и порядка их фактического использования.

Ранее мы сообщали о том, что интерес к покупке загородных домов в России сократился вдвое.