Эксперты изучили контингент покупателей и продавцов квартир в старой Москве

Департамент вторичного рынка «Инком-Недвижимость» изучил контингент покупателей и продавцов квартир в старых границах Москвы. В частности, было выявлено, что в сегменте высокобюджетного жилья почти 1/3 покупок совершают жители российских регионов. Преимущественно их интересуют объекты с одной спальней – в качестве альтернативы гостинице на время командировок. Интерес со стороны иностранцев к приобретению дорогостоящих московских квартир практически отсутствует (сделки единичны и не имеют статистической значимости), зато среди продавцов каждый 10-й – представитель государств дальнего зарубежья (в основном европейских стран), отмечают в компании.  

В числе покупателей квартир эконом-класса на вторичном рынке Москвы примерно 15% приходится на регионалов из РФ, около 10% – на иностранных граждан, большей частью это представители бывших союзных республик. Продажи экономичного жилья иностранцами проводятся реже – они составляют 5% в общем объеме. В старых границах столицы недвижимость этой ценовой категории широко представлена в ВАО и ЮВАО.

Специалисты представили данные о средней стоимости жилья в ЦАО, ВАО, ЮВАО и о ценовой динамике за год, а также привели примеры самых низкобюджетных предложений на востоке и юго-востоке столицы (студии за 4,45 млн рублей и 4,85 млн рублей соответственно). Выделены три основные категории иногородних российских и иностранных покупателей московских квартир.

Вторичный рынок ЦАО: 30% покупателей – иногородние россияне

В Центральном округе Москвы спрос на 30% формируют иногородние покупатели – в основном это жители Санкт-Петербурга и нефтегазовых регионов России (Западной и Восточной Сибири, Крайнего Севера). Иностранцами совершаются лишь единичные покупки, и речь идет исключительно о выходцах из бывших республик СССР. При этом среди продавцов высокобюджетных квартир в центре города 10% – представители государств дальнего зарубежья, преимущественно Европы.

«В текущей внешнеполитической и экономической ситуации интерес иностранцев к жилью в центре Москвы минимизируется неочевидными дивидендами от вложений в него, напряженная эпидемиологическая обстановка делает затруднительным использование и обременительным владение квартирами в российской столице, а неясные перспективы рынка недвижимости стимулируют продажи до начала ощутимой ценовой коррекции», – объясняет Игорь Шлома, руководитель офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

Исследование показало: средняя стоимость предложения квадратного метра во «вторичке» ЦАО составляет сегодня 518 000 рублей, квартиры – 48,87 млн рублей. Динамика за год: плюс 10,4% и минус 1,6% соответственно.

По словам Шломы, типовой запрос от регионалов на подбор жилья в ЦАО столицы – квартира с одной спальней: как альтернатива гостинице для тех, кто часто ездит в командировки, живет «на два города», или это жилплощадь для детей, обучающихся в московских вузах.

Примерно в равных долях покупатели из регионов совершают сделки с квартирами в современных ЖК и исторических домах ЦАО (многим из которых требуется реконструкция и реставрация, однако эти недостатки могут компенсироваться престижным расположением). Но для абсолютного большинства в приоритете стоит жилплощадь с отделкой, поскольку заниматься ремонтом приобретенной недвижимости они считают бессмысленной тратой времени, сил, финансов. А наличие парковочных мест имеет куда меньшее значение: если пока не планируется осесть в Москве, то и свой автомобиль здесь ни к чему, рассуждают многие иногородние покупатели квартир.

По той же причине клиентов из регионов менее, чем москвичей, интересует социальная инфраструктура выбранной локации, комфортность проживания в ней, тихим уголкам и переулкам они скорее предпочтут широкие шумные проспекты, но с возможностью легко добраться до аэропорта или железнодорожного вокзала.

Жилье категории «эконом»: 10% покупателей – иностранцы, 15% – регионалы

Эксперты отмечают, что в числе покупателей экономичного жилья на вторичном рынке Москвы 10% составляют иностранные граждане, преимущественно представители бывших союзных республик, около 15% – жители регионов России.

«И те, и другие в основном нацелены на поиск наиболее низкобюджетных вариантов – как правило, для покупки используются средства, вырученные от продажи жилья в том регионе, откуда они приехали и ипотека с минимальным первоначальным взносом. Значительная часть таких покупателей – люди, которые уже обжились в Москве, многие ранее арендовали жилплощадь, а теперь привозят семьи и приобретают квартиры в тех же локациях. Зачастую, даже если есть более выгодные варианты покупки в других районах, предпочитают оставаться в том, который уже стал своим, – данная тенденция ярче проявляется среди иностранных покупателей, которым сложнее, чем регионалам из РФ, адаптироваться в российской столице», – рассказывает Галина Лукичева, руководитель офиса «Щелковское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

В прежних границах Москвы (исключая ЗелАО) объекты эконом-класса широко представлены в Восточном и Юго-Восточном округах. Согласно статистике, в предложении вторичного рынка старой Москвы самая низкая усредненная стоимость 1 квадратного метра – в ЮВАО, сегодня она составляет 234 500 рублей, чуть выше – в ВАО (242 200 рублей). За год средняя цена «квадрата» увеличилась на 17% и на 14,8% соответственно.

Медианная стоимость квартиры в ЮВАО оценивается в 11,52 млн рублей, в ВАО – 11,38 млн рублей. Годовая динамика показателя в том и другом округе: плюс 12%.

При этом, по данным аналитиков, самый низкобюджетный вариант покупки вторичной квартиры в ВАО – студия площадью 22 квадратных метра по цене 4,45 млн рублей. Она располагается на 1-м этаже 9-этажного панельного дома на Святоозерской улице в Косино-Ухтомском районе.

Самая дешевая квартира в Юго-Восточном округе стоит 4,85 млн рублей. Это студия площадью 20 кв. м на 1-м этаже 17-этажного панельного дома на Рождественской улице в районе Некрасовка.

«Среди продавцов экономичного жилья доля иностранцев составляет около 5%, в основном они меняют одну квартиру на другую, но, как правило, остаются в прежней локации», – отмечает Лукичева.

Специалисты «Инком-Недвижимость» выделяют три основные категории иногородних российских и иностранных покупателей на московском рынке жилья.

1. Люди, имеющие высокий доход и расценивающие жилплощадь в Москве как вложение средств, но не как место постоянного жительства. Зачастую они приобретают квартиры или апартаменты для своих детей либо для себя в качестве альтернативы гостинице на время командировок.

2. Те, кто резко меняет свою жизнь: они продают имеющееся у них жилье и переезжают в Москву. Главная задача – закрепиться в столице, выйти на работу (зачастую они прибывают по приглашению организации или по рекомендациям), оперативно найти квартиру (чтобы вырученные от продажи прежней жилплощади деньги не потерялись в условиях инфляции) и взять ипотечный кредит на ее приобретение. Для таких покупателей вторичная жилплощадь – оптимальный вариант, так как можно поселиться сразу после заключения сделки и получить постоянную регистрацию по месту жительства. Как правило, у покупателей этой группы ценовая чувствительность высока и главным фактором в принятии решения о покупке является стоимость объекта, а не его потребительские характеристики.

3. Покупатели с длительной подготовкой. Эти люди заранее на местах проводят тщательный мониторинг рынка московской недвижимости, заключают договор с риелторской компанией, изучают предлагаемые варианты и принимают взвешенное решение о перемене места жительства. К указанному типу также относятся те, кто определенное время живет в Москве, арендуя квартиры. Они имеют здесь сформированные социальные связи, стабильную работу и намерение обосноваться в столице. За то время, что проживают в городе, они получили о нем ясное представление, изучили специфику определенных районов и имеют субъективные предпочтения. Поэтому такие покупатели даже при весьма ограниченном бюджете избирательно рассматривают варианты жилья.

Ранее мы сообщали о том, что, по данным аналитиков, покупатели квартир в столице согласны платить больше за энергоэффективность.