Советы экспертов: как продать ипотечную квартиру

Многие граждане живут с убеждением, что ипотека – это обременение на всю жизнь, а потому опасаются такого рода кредитов, боясь привязывать себя к определенной локацию. Однако практика продажи ипотечного жилья набирает все большие обороты, и такие сделки уже не входят в разряд сложных. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), можно ли продать ипотечную квартиру и в каких случаях это действительно выгодно.

Пережитки прошлого

Бытует такое мнение, что если квартира находится в ипотеке, то она является сложным для продажи объектом. Но по факту можно сказать, что это пережитки прошлого, потому что сейчас 90% сделок проходит с привлечением банков, рассказывает учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Как правило, по словам специалиста, если у семьи меняются жизненные обстоятельства, она без проблем продает квартиру, которая находится в ипотеке, и расширяется, улучшает жилищные условия, приобретая новый объект недвижимости.

Директор по продажам девелоперской компании «Полис Групп» Яна Вирченко также подтверждает слова коллеги, добавляя, что реализация ипотечной квартиры пользуется особой популярностью среди инвесторов, которые не приобретают объекты за 100% от стоимости, а прибегают к помощи заемных средств.

Выгодна ли такая сделка

Исторически, на длительном инвестиционном горизонте, продажа квартиры, купленной в том числе за счет ипотечных средств, приносит большую доходность, чем могут предложить те же банки, рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. Поэтому, по его словам, покупка и продажа квартир, взятых в ипотеку, весьма распространена и не является чем-то сложным. Такие сделки стали своего рода способом заработка.

«Очень часто ипотечные квартиры покупают инвесторы. И это действительно выгодно. Они ждут прироста стоимости квадратного метра и продают квартиру, не погашая ипотеку за свои средства полностью. Здесь нет никаких сложностей, поэтому к вопросу можно подойти с двух сторон. Если правильно читать договор, знать все пункты и грамотно выстроить сделку, то ипотека может стать в хорошим активом, а не дополнительным обременением и пожирателем семейного бюджета», – подтверждает Ракута.

А вот юрист и руководитель агентства недвижимости Андрей Мозоль считает, что неподготовленному человеку выгоду от такой продажи просчитать не так и просто. 

«Тут надо учитывать остаток долга, размер ипотечной ставки, цену покупки и цену продажи. Такой расчет может сделать ипотечный брокер или финансовый консультант. Но лучше всего исходить из ваших текущих потребностей: если нужны деньги, то надо продавать, а вот если просто решили поменять место жительства и с приобретением нового жилья нет проблем, то лучше сначала посчитать, что выгоднее», – рассказал Мозоль.

Три способа продажи

Существует по меньшей мере три способа продажи ипотечной квартиры, продолжает Мозоль. Первый из них – самостоятельно, за счет собственный накоплений закрыть остаток долга перед банком и продать квартиру уже без обременения.

Также можно погасить задолженность за счет покупателя. Для этого заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП) или договор задатка, а после снятия обременения квартира продается. Однако, как дополняет Бутин, на такой шаг покупатель может и не пойти.

«Третий вариант – продажа «ипотека в ипотеку» или «выкуп из под залога», то есть покупатель оформляет квартиру в ипотеку, при этом остаток долга продавца погашается за счет новой ипотеки. Такое практикуется, когда денег на погашение нет ни у покупателя, ни у продавца», – рассказывает юрист Андрей Мозоль.

Однако Бутин разъясняет, что при этом важно, чтобы новый кредит открывался в том же банке, что и первый. 

«Покупатель оформляет ипотеку на покупку вашей квартиры в том же банке, где вы оформили свой  жилищный кредит. В таком случае банк в рамках сделки одновременно оформляет погашение старого залога и фиксирует новый. Может быть очень удобно», – отмечает Бутин.

Кроме того, представитель компании «Главстрой-Недвижимость» добавляет, что  ряд банков также предлагает программу по выкупу ипотечных квартир, заложенных в других банках.

«В целом, продажа ипотечной квартиры на сегодняшний не несет в себе какие-то особые сложности. Да, действительно есть определенные ограничения, когда квартира находится в залоге одного банка, а покупателю одобрена заявка в другом . В подобной схеме сделки лучше работать со специалистом, чтобы эту сделку правильно собрать», – советует Ракута.

Если у покупателя тоже ипотека, то сделку сводить дольше, соглашается Яна Вирченко. При этом первое, что важно понять, проводит ли ипотечный банк и продавца, и покупателя сделки с переносом ипотеки. 

«Обычно сделка согласовывается не быстро, подписывается кредитный договор покупателем, далее денежные средства идут на закрытие ипотеки продавца, после чего снимается обременение. Так как ипотека – кредит под залог недвижимости, то наложить залог, пока квартира находится в действующем залоге, сложно. Но сейчас такие сделки отточены во многих банках и в среднем срок проведения занимает от месяца до двух», – поясняет Вирченко.

Однако, как дополняет Ракута, основные сложности в сведении сделки по продаже ипотечной квартиры возникают тогда, когда в ней участвуют несовершеннолетние собственники и органы опеки.

«Сложнее всего, если в квартире использовался маткапитал. В этом случае продавать квартиру крайне невыгодно. Во-первых, это один самых сложных вариантов сделки на рынке недвижимости. Во-вторых, помимо того, что квартира находится в обременении банка в залоге, здесь еще принимают участие и органы опеки, которые рассматривают и проверяют сделку и дают свое согласие (или не дают). В-третьих, продавая квартиру, в которую был вложен маткапитал, нужно обязательно покупать взамен больший по площади объект недвижимости и выделять доли детям», – отмечает риелтор. Любую другую сделку соцучреждение сочтет не соответствующей интересам детей и попросту не даст своего согласия.

Автор: Маргарита Разгуляева