Новостройки и «вторичка» сближаются в цене на фоне стагнирующих продаж

Новостройки стали еще недоступнее для жителей российских мегаполисов – цены на них минувшим летом и в начале осени выросли в 11 из 16 городов-миллионников. В некоторых – на 12-16%. Готовое жилье дорожало значительно медленнее, а в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Нижнем Новгороде, наоборот, дешевело.

Российские «миллионники» по итогам лета показали разную динамику в этих сегментах — их можно разделить на четыре примерно равные группы со своими ценовыми трендами.

Две столицы: «первичка» вверх, «вторичка» вниз

В первую входят две столицы – Москва и Санкт-Петербург, а также Казань и Нижний Новгород, где, по данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, имеется четкий тренд: цены на первичном рынке растут, на вторичном падают. Четче всего разнонаправленность движения видна в Москве. Хотя ожидавшегося в августе паритета стоимости на двух рынках так пока и не произошло.

В Петербурге ценник на обоих рынках летом был более-менее стабилен, но все же на первичном рынке «квадрат» за три с небольшим месяца вырос на 6000 рублей, а на «вторичке», наоборот, потерял 4 тысячи.

В августе произошло еще одно интересное событие: средневзвешенные цены на новостройки обогнали аналогичный показатель на вторичном рынке еще в двух российских городах-миллионниках – Казани и Красноярске.

Сегодня только в Москве и Воронеже квартиры в строящихся домах стоят дороже, чем уже готовые.

В столице Татарстана стоимость квадратного метра готового жилья немного уменьшилась, зато резко прибавили новостройки – плюс 16 000 рублей или 12% по сравнению с началом июня. Теперь средняя «однушка» в Казани стоит около 4,8 млн рублей на вторичном рынке, а в строящихся домах колеблется +/- 300-350 тысяч рублнй в зависимости от стадии их готовности.

В Нижнем Новгороде удешевление «вторички» и подорожание «первички» носит довольно символический характер.

При этом российский рынок недвижимости по-прежнему находится в состоянии своеобразной спячки: спрос находится на очень низком уровне, предложение тоже не увеличивается.

Во всех российских мегаполисах девелоперы столкнулись с крайне низким уровнем продаж: реальные доходы населения снижаются, инвесторы с первичного рынка если не ушли совсем, то снизили активность до минимума. На вторичном рынке ситуация с продажами еще хуже.

«Но у застройщиков есть преимущество – льготная ипотека и возможность предлагать свои собственные ипотечные программы, которые позволяют снизить ежемесячный платеж, но при этом растет стоимость квартиры по сравнению с базовой. Отсюда и номинальный рост цен на всем рынке. А на вторичном рынке  собственники вынуждены снижать цены напрямую, особенно это касается старой советской «панели», которая дешевеет быстрее всего. Пока это касается только самых крупных городов, но, думаю, тренд станет повсеместным и ценовой разрыв в дальнейшем будет только расти», – считает Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru. 

Сибирский тренд: новостройки не дешевеют?

Вторая группа городов – самая малочисленная – в ней цены на первичном рынке тоже отрываются от «вторички», но при этом снижения стоимости готового жилья не фиксируется. Например, в Новосибирске новостройки за лето прибавили в цене больше всего как в абсолютных, так и относительных цифрах – почти 16 000 рублей или 14%. Но и готовое жилье тоже подорожало, хотя и заметно меньше.

Теперь на первичном рынке среднюю двухкомнатную квартиру в новостройке в третьем по величине городе России можно приобрести за 5,7 млн рублей (сдача – через год).

При этом на «вторичке» она будет стоить даже чуть больше – 5,8 млн рублей при меньшей стоимость «квадрата». Дело в том, что средняя площадь «двушки» в готовых домах (причем и советской постройки, и сравнительно недавней) больше, чем в строящихся объектах – 51 против 44 квадратных метров.

Аналогичная ситуация наблюдается в Екатеринбурге и Красноярске, констатируют эксперты Restate.ru.

Зато в Воронеже, Перми, Волгограде и Краснодаре ценники на обоих рынках выросли примерно одинаково – это третья группа городов-миллионников.

Ростов-на-Дону и Самара: новостройки и «вторичка» становятся ближе

Наконец, в четвертую входят те, где видна совершенно противоположная тенденция, чем та, что зафиксирована в двух столицах, Нижнем Новгороде и Казани. А именно: ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» не увеличивался минувшим летом, а уменьшался.

К примеру, в Челябинске цены на новостройки пошли резко вниз, потеряв 11 500 с каждого квадратного метра. А вот на «вторичке» стоимость «квадрата» стоит на месте.

Схожая ситуация в Самаре, но там, впрочем, новостройки подешевели не так сильно. А в Уфе квадратный метр готового жилья перевалил за отметку 100 000 рублей, а на вторичном рынке, по данным Restate.ru, зафиксирована полная стагнация.

Парадоксальнее всего ситуация в Ростове-на-Дону: там цены на «первичке» падают, а на «вторичке» – растут. Такого больше нигде в стране нет. 

Ранее эксперты подвели итоги лета на рынке загородной недвижимости.