Ипотека и другие «квартирные вопросы» в период мобилизации: отвечают эксперты
Президент Владимир Путин объявил о начале частичной мобилизации в России. Стало известно, что в ее рамках призовут 300 тысяч запасников. Что будет происходить на рынке аренды и купли-продажи жилья непонятно.
Мы собрали прогнозы, мнения и советы экспертов на эту актуальную тему.
Если уезжаете за границу, продавать жилье нужно как можно скорее
Эксперт по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина (автор Телеграм-канала «Новостройка по расчету») – для MSK1.RU:
∎ Если вы собирались незадолго до мобилизации продать квартиру, то что делать сейчас – продавать или ждать?
Это зависит от целей продажи. Продажа для выхода в наличные сейчас не имеет смысла за исключением продажи для вывода денег за границу, куда вы уехали или собираетесь уехать. Продажу для покупки другой квартиры останавливать не стоит, так как предпосылок для роста цен пока нет, только если будет очень высокая инфляция, а вот спрос будет снижаться, плюс есть риск повышения ипотечных ставок на волне инфляции, что также негативно отразится на спросе.
∎ Если вы насовсем уезжаете за границу – продавать ли жилье или сдавать?
Продавать, так как возможность вывода денег из России вполне могут закрыть.
∎ Если вы собирались покупать квартиру за наличные или в ипотеку, стоит ли сейчас поставить покупку на паузу?
Если вы собирались покупать квартиру по околонулевой ставке на долгосрок (больше 7 лет), то не стоит откладывать эту покупку, так как такие ставки скоро отменят. Напомню, что покупка по такой ставке не выгодна, если вы собираетесь быстро гасить ипотеку, из-за большой надбавки к цене.
Если вы собирались покупать жилье по ипотеке с государственной поддержкой, то стоит отложить покупку до ноября или декабря, когда прояснится геополитическая ситуация, возможно снизятся цены, а программа с господдержкой все еще будет действовать.
Если же вы собирались покупать по стандартной ставке, например, вторичку, то сейчас может быть хорошее время получить скидку у тех, кто уезжает и срочно продает недвижимость, а также зафиксировать ставку, так как при инфляции, ключевая ставка и соответственно ипотечная ставка будут расти. Но! Это все верно, если доход вашей семьи – это не только зарплата мужчины, которого потенциально могут мобилизировать. В противном случае, лучше не рисковать и не брать пока ипотеку. Покупку вторички за наличные также откладывать не стоит, цены на вторичку уже зачастую ниже не достроенной первички. И сейчас еще можно будет получить дополнительные скидки, плюс в недвижимости ваши деньги сохраннее. А вот с покупкой первички за наличные можно повременить, продажи у застройщиков сейчас, скорее всего, снова просядут и возможны скидки.
∎ Если у вас уже есть ипотека, нужно ли торопиться ее выплачивать?
Нет, так как предстоящая инфляция не только поднимет цены, но и съест часть вашего долга.
∎ А может продать ипотечную квартиру побыстрее, пока есть спрос?
В турбулентные времена недвижимость, которая, как ни крути, следует за инфляцией и может обеспечить вам арендный доход, лучше наличных или вкладов.
Страховая может потребовать доплату за возросшие риски
Адвокат бюро «Лебедева-Романова и партнеры» Тимур Харди – для «РБК-Недвижимость»:
∎ Могут ли мобилизованные граждане обратиться в банк за отсрочкой по ипотечным платежам?
Официально пока нет, но в ближайшее время мобилизованным могут предоставить кредитные каникулы или уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке. Пока в законодательстве никакие льготы и послабления не предусмотрены.
В ЦБ говорят, что такие реструктуризации не должны ухудшать кредитную историю заемщика, а об отсрочке долга могут просить близкие родственники заемщиков, находящиеся на их иждивении. В ЦБ порекомендовали для мобилизованных не только не начислять штрафы и пени по договорам и не предъявлять требования о досрочном исполнении обязательств, но также приостановить взыскание просроченной задолженности и не выселять из жилья, приобретенного с помощью ипотеки, если на него обращено взыскание.
∎ Является ли мобилизация основанием для прекращения обязательств по ипотеке?
Согласно действующему законодательству, мобилизация не является основанием для приостановки либо прекращения обязательств по ипотеке. Пункт 1 ст. 310 Гражданского кодекса гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Для того чтобы мобилизация стала причиной отсрочки или списания по ипотечным выплатам, должны быть приняты изменения в законодательстве.
Пока новые законы не приняты, выплачивать ипотеку мобилизованные россияне будут из своего жалования, которое им назначат. А в случае смерти заемщика ипотеку выплачивает человек, указанный в договоре страхования, обычно это созаемщик, поручитель или наследники.
∎ Должен ли мобилизованный заемщик уведомить банк или еще кого-то?
Должен. Помимо банка, ипотечный заемщик, которого коснулась мобилизация, должен сразу уведомить об этом страховую компанию. В свою очередь, страховщик может потребовать уплатить дополнительную страховую премию за возросшие риски, допускает он, не исключая, что в ближайшее время страховые компании внесут корректировки в правила страхования.
Оформленные в ипотеку квартиры мобилизованным не подарят
Юрист, эксперт по вопросам недвижимости компании «Неотложная юридическая помощь» Алексей Жидков – для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития):
∎ Правда ли, что разрабатывается программа, согласно которой всем мобилизованным ипотечникам подарят их квартиры, т.е. формально с них снимут обязательства по погашению долга – его возьмет на себя государство?
Нет, эта информация относится к фейковой. Некоторые Телеграм-каналы действительно распространяют подобные сведения, ссылаясь на то, что идет проработка подобного законопроекта, а потому нужно не торопиться с платежами и просто подождать. Подобного закона нет и не планируется, на рассмотрение правительству его не выносили. И даже проекта закона нет. Слух появился потому, что первый зампред думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев сказал журналистам, что неплохо было бы внести законопроект, по которому оплачивать ипотеку вместо мобилизованных россиян будет государство. Но: такого законопроекта никто не внес, да и с материальной точки зрения он может привести к краху бюджет страны.
Во избежание просрочек и ухудшения кредитной истории свои обязательства перед банком нужно выполнять.
∎ Можно ли оформить все так, чтобы ипотека и кредиты мобилизованных автоматически вычитались из их зарплат и шли на погашение долга?
Сейчас такой возможности нет, но не исключено, что некоторые банки начнут предоставлять такую услугу. Мобилизованным государство будет платить зарплату от 163 000 рублей. Депутаты считают, что этих денег хватит для обслуживания ипотеки и кредита. То есть если вы получили повестку в военкомат, сразу после призыва начнут начислять зарплату, которой можно будет оплачивать кредит или ипотеку.
Если военнослужащий, участник конфликта получит увечья, выплатят единовременное пособие в размере 3 млн руб. В случае гибели во время военных действий на территории ЛНР или ДНР, семья или ближайшие родственники такого военного получат 5 млн рублей.
∎ Говорят, мобилизованным могут дать отсрочку. Так ли это и если да, то на какой срок?
В правительстве приступили к разработке законопроекта, при котором мобилизованные россияне получат отсрочку от уплаты ипотеки и кредитов на срок до шести месяцев. Анатолий Аксаков из комитета Госдумы по финансовому рынку предложил внести поправки в правила кредитных каникул.
Если депутаты Госдумы не внесут дополнительных изменений в кредитные каникулы, отсрочку получат мобилизованные, сумма ипотеки которых не превышает 3 млн рублей. Для жителей Москвы размер ипотеки для получения отсрочки не превышает 6 млн рублей, Подмосковья, Дальнего Востока и Санкт-Петербурга – 4 млн рублей.
∎ Что делать, если банк откажет в предоставлении кредитных каникул?
Пока такое возможно. Центробанк опубликовал лишь рекомендации к финансовым структурам не отказывать, но это лишь рекомендации. К счастью, из сообщения ЦБ следует, что скоро эти нормы будут закреплены на законодательном уровне. Тогда вам будут обязаны предоставить кредитные каникулы.
Возможны два пути: оптимистичный и пессимистичный
Вице-президент Российской Гильдии Риелторов Олег Самойлов – для Woman.ru:
∎ Что будет с рынком недвижимости из-за частичной мобилизации?
Мало кто даст точный прогноз из-за высокой степени неопределенности на рынке. В текущих условиях можно говорить только о нескольких возможных сценариях, а какой из них себя проявит – поживем – увидим. Существует два пути: оптимистичный и пессимистичный. Если рассматривать в таком контексте, то, понятное дело, хочется всегда какого-то оптимизма.
Предположим, что завтра все внешние факторы – политические и экономические, вдруг резко начинают улучшаться, и, соответственно, через разумный промежуток времени это приведет к тому, что возвращаются в Россию деньги. Как следствие, экономика «поднимает голову». И что для нашей ситуации самое важное – она непросто «приподнимает голову», а реально начинает улучшаться покупательская способность и состояние людей. Сам по себе спрос, потребность в жилье – велика у россиян. При таком развитии через полгода мы увидим оживление спроса.
Но не будем забывать, что если денег становится больше, то, как правило, дешевеют кредиты, дешевеет ипотека и становится более доступной. А следом, еще с некой отсрочкой в несколько месяцев, вероятно, начинают прибавляться цены.
∎ Так что же насчет цен – ждать рост или падение?
Если мы рассматриваем текущую ситуацию как она сейчас есть, я думаю, в горизонте до нового года мы, скорее всего, будем видеть нулевую динамику цен. Может быть, они немножко упадут, но не критично. Предпосылок для подъема я не вижу. Соответственно, вот он, оптимистический прогноз. При обратной ситуации – пессимистическом прогнозе – все будет развиваться с точностью до наоборот: экономическое положение ухудшается, денег становится еще меньше, и даже несмотря на то, что ипотека стала более доступна в сравнении с весной.
В этих условиях рынок сжимается, покупателей становится все меньше. Продавцы сколь долго смогут потянуть – потянут, а дальше начнется снижение цен. А самое неприятное в этой ситуации то, что, поскольку все последние годы главным драйвером сделок у нас была ипотека – в случае, если состояние продолжит ухудшаться, не исключено огромное количество дефолтов просто по ипотечным объектам. Банки будут стараться каким-то образом компенсировать свои убытки, и эти дефолтные объекты будут поступать в продажу.
Истина, я надеюсь, будет где-то посередине. Хотя сейчас, уверен, загадывать по этому поводу невозможно. Как дальше будет развиваться внешняя политическая обстановка, мы не понимаем. Насколько развернется то, что было объявлено в виде этой мобилизации, тоже до конца не понятно. Очень хочется, чтобы все это быстренько свелось к нулю, стороны сели за стол переговоров, чтобы ситуация улучшилась, а в конце концов люди бы перестали умирать, а начали пополнять свои карманы. На 100% быть уверенным в этом сейчас нельзя. Поэтому такой весьма неопределенный прогноз.
∎ Стоит ли сейчас вложиться в покупку недвижимости или закрыть имеющуюся ипотеку?
Чем выше неуверенность в завтрашнем дне, тем больше усилий надо прилагать к тому, чтобы этот завтрашний день со всей его неуверенностью встретить без текущих долгов. Если есть такая возможность – загасить по максимуму все долги, в том числе и кредиты.
Все зависит от того, под какой процент был получен кредит. Если это довольно свежий кредит, на начало текущего года, когда ставки были высокие, то категорически желательно его погасить.
Если кредит был получен ранее, например, в позапрошлом году, когда ставки не начали подниматься – тут надо подумать. Весьма вероятно, что эти деньги можно использовать для того, чтобы они принесли другие деньги. Поэтому смотреть надо на каждую ситуацию индивидуально.
Читай также: «Мобилизация и недвижимость: вопросы и ответы»
АКТУАЛЬНО