Камила Мавлутхонова («Ройал недвижимость»): Падение рынка продолжится. Стоит ли покупать и продавать квартиры?

Эту тенденцию рынка недвижимости заметили все: цены на квартиры падают. Многие покупатели, у которых есть деньги, взяли паузу, в надежде, что цена снизится еще больше. Своими наблюдениями и проверенными на практике рекомендациями в такой ситуации с CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») в авторской колонке делится Камила Мавлутхонова – основатель агентства недвижимости «Ройал недвижимость», эксперт по ипотечному кредитованию.

Если сбережения в рублях

Многие покупатели хранят деньги в рублях и ждут, что квартира, которая сегодня стоит 15 миллионов рублей, завтра будет стоить 10 миллионов рублей или еще меньше. Например, потому, что хозяева уехали из страны или предложение на рынке значительно превысит спрос по каким-то другим объективным причинам. 

Но держать крупные суммы в рублях, в принципе, очень рискованно. А особенно в такие нестабильные периоды, как сейчас. Если ситуация в экономике будет ухудшиться и дальше, рубль может серьезно обесцениться в любой момент. Например, как это было в 90-е годы.

Спрогнозировать, когда это случится и произойдет ли вообще, очень сложно. Но при этом риск падения рубля и снижения его покупательской способности остается высоким. Поэтому вопрос, занимать или нет выжидающую позицию на долгое время, достаточно спорный.  

Возможно, есть смысл выбрать синицу в руках, вложиться в недвижимость, как в более стабильный с точки зрения сохранения капитала актив, чем дальше рисковать с таким трудом накопленными сбережениями. 

Если сбережения в валюте

Если вы храните свои деньги в долларах, евро или другой свободно конвертируемой валюте, на первый взгляд, рисков меньше. Американский доллар, скорее всего, будет дальше расти в цене и пользоваться спросом. 

Но есть один важный момент, который также стоит учитывать. В сложившейся внешнеполитической ситуации никто не дает гарантии, что в ближайшее время свободный оборот долларов не запретят, как это было в СССР. В такой ситуации обменять валюту на рубли или купить за нее квартиру будет не то чтобы очень трудно, а невозможно. А может быть еще и противозаконно со всеми вытекающими последствиями. 

Поэтому, если вы в ближайшее время не собираетесь надолго покидать РФ и все равно планировали приобрести недвижимость, делать это лучше здесь и сейчас. Квартира останется квартирой при любом кризисе. В то время как с иностранной и отечественной валютами возможны трудно прогнозируемые сюрпризы. 

Например, административный ввод искусственного внутреннего курса доллара, невыгодный тем, кто держит сколько-нибудь крупные суммы в иностранной валюте.

А что будет если…

Представьте две разных ситуации. Первая – вы покупаете сегодня однокомнатную квартиру. Через месяц недвижимость дешевеет еще больше и вам обидно. Потому что можно было подождать и взять двушку или даже трешку. Обидно, но терпимо, потому что в итоге вы все равно остаетесь с квартирой. 

Вторая ситуация – вы сидите со своими условными десятью миллионами и ждете еще месяц, а квартиры начинают дорожать. И то, что месяц назад стоило 10 миллионов, начинает стоить 15 или 20 миллионов. Может ли развиваться ситуация таким образом? Очень и очень вероятно. При этом вы не купите вообще ничего, а сбережения в рублях заметно обесценятся. 

А теперь подумайте, в какой ситуации вам будет больнее и ответьте себе на вопрос, стоит ли покупать квартиру прямо сейчас? Повременить с приобретением стоит лишь в том случае, если вы на 100% уверены, что сможете сохранить покупательскую способность своих сбережений хотя бы на ближайшие полгода. 

Продавать или не торопиться

С покупкой более менее разобрались. А как поступать, если вам по каким-то причинам нужно продать недвижимость в ближайшее время? Все зависит от того, в какую сторону пойдет цена. Если по каким-то причинам стоимость квадратного метра начнет повышаться в ближайшее время, конечно, спешить с продажей не стоит.  А если наоборот, лучше сбыть квартиру с рук как можно быстрее.

Чтобы как-то спрогнозировать ситуацию, среднестатистический продавец идет в интернет, где изучает мнения экспертов рынка недвижимости. Как правило, вне зависимости от ситуации, люди натыкаются на два противоположных мнения. 

Первая точка зрения обычно сводится к тому, что квартиры, все-таки, будут дрожать в ближайшее время. Обычно такие статьи, подкасты или видео записывают представители застройщиков или связанные с ними специалисты. Таким людям выгодно продать как можно больше квартир здесь и сейчас. Вот почему эта категория участников рынка делает все возможное, чтобы внушить своей аудитории мысль: «Покупайте квартиры здесь и сейчас, завтра будет дороже».

Вторая точка зрения гласит, что квартиры будут дешеветь дальше. Сейчас этой позиции придерживаются независимые эксперты. И они действительно могут претендовать на объективность. Потому что ряд экономических факторов второй половины 2022 года показывает – стоимость квадратного метра продолжит падение. 

Более того, нет практически ни одной предпосылки, указывающей на то, что стоимость квартир будет повышаться до Нового года или в ближайшие несколько месяцев после него. Наоборот, есть ряд факторов, которые указывают на дальнейшее снижение цен. 

Например, частичная мобилизация, которая вызвала волну миграции жителей многих крупных городов. У риелторов появилось много клиентов, желающих продать жилье в срочном порядке из-за переезда на неопределенный срок. В связи с ограниченным количеством времени хозяева такой недвижимости охотно уступают от 10 до 20% начальной стоимости.

Кроме этого, на снижении цен обязательно скажется повышение ставок по ипотеке, а также заявления представителей ЦБ РФ о возможном упразднении околонулевых жилищных кредитов. Если такое решение все-таки примут, оно очень сильно ударит по спросу на первичном рынке недвижимости. 

Параллельно Министерство строительства сейчас отчитывается о введении в эксплуатацию рекордного количества квадратных метров на падающем рынке жилья. И этот фактор также вряд ли будет способствовать повышению цен из-за очевидного усиления конкуренции за покупателей. 

Подведем итог

Падение рынка недвижимости будет продолжаться в ближайшие несколько месяцев и, скорее всего, продлится в будущем году. Поэтому временить с продажей точно не стоит. Купить квартиру дешевле можно прямо здесь и прямо сейчас. Ждать еще более низких цен тоже можно, если вы не опасаетесь за ликвидность валюты, в которой храните свои сбережения. 

Автор: Камила Мавлутхонова