В Московском регионе объем складских площадей в субаренду снизился в 4 раза

По итогам 2022 года в Московском регионе объем складских площадей в субаренду составил 78 000 квадратных метров, что в 4 раза меньше по сравнению со II кварталом 2022 года – в этот период объем предложения в субаренду достиг максимального значения за 2022 год (313 000 квадратнх метров площадей).

Снижение объема площадей в субаренду происходит на фоне роста спроса на этот формат. Среди преимуществ, благодаря которым компании рассматривают для себя такой тип помещения, можно отметить возможность арендовать готовое помещение со всем техническим оснащением, также зачастую площади предлагаются небольшими лотами и на короткий срок.

Динамика среднерыночной доли вакантных помещений и «скрытой вакантности», тыс. кв. м.

В структуре общего спроса доля сделок в формате субаренды в 2022 году составила 11%. При этом в абсолютном значении совокупный объем спроса в 2022 году достиг 148 000 квадратных метров, что в 4 раза превышает результаты 2021 года.

Распределение спроса по типу сделки, %

В структуре спроса наибольший объем сделок субаренды был заключен производственными компаниями и организациями из сферы e-commerce (50% и 20% соответственно). Среди ключевых сделок по субаренде можно отметить сделку компании «Просвещение» – 43 900 квадратных метров, которая по итогам 2022 года входит в топ-5 крупнейших сделок в Московском регионе.

Распределение спроса на субаренду по сегментам рынка, %

На фоне сокращения объема предложения в субаренду наблюдается рост рыночной вакансии. По итогам IV квартала 2022 года объем рыночной вакансии составил 618 тыс. кв. м площадей, что в 2,4 раза больше, чем в начале 2022 года. При этом стоит отметить, что, несмотря на рост общего уровня вакантности, складской сегмент сохраняет устойчивость к кризисным периодам. Пессимистичный прогноз доли вакантных площадей на уровне 5%, сделанный в конце I квартала 2022 года, не сбылся, и по итогам 2022 года данный показатель составил 2,9%. С учетом скрытой вакансии доля свободных площадей составляет 3,2%. Рост рыночной вакансии связан как с уходом с рынка ряда иностранных компаний, так и с отказом от части площадей со стороны крупных ритейлеров, которые до этого наращивали складские мощности на перспективу масштабирования бизнеса.

В Москве почти на 60% выросли продажи высокобюджетной недвижимости у воды

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Предложение площадей в субаренду на складском рынке сразу снискало популярность не только в силу готовности помещения, но и благодаря конкурентным ставкам аренды по сравнению с прямой арендой и, тем более, с арендой во вновь возведенных комплексах. Сейчас мы наблюдаем сокращение скрытой вакансии – на фоне активизации рынка часть предложения была поглощена новыми арендаторами. Кроме того, в ряде случаев предложение субаренды уходило с рынка, поскольку сторонам удавалось договориться о замене арендатора и заключить новый прямой договор с собственником склада. К концу года мы зафиксировали резкое замедление роста вакансии – сократился объем площадей, предлагаемых в субаренду, а также замедлился рост предложения свободных складских блоков напрямую от собственников. Если до ноября прирост за квартал составлял 130-150 тысяч квадратных метров нового доступного к аренде предложения, то уже в четвертом квартале прирост вакантных площадей составил всего 50 000 квадратных метров. Тем не менее, с учетом размеров рынка, даже 2,9% – это около 620 000 квадратных метров свободных площадей, что составляет конкуренцию новым складским проектам, так что не исключены также и корректировки планов по вводу новых спекулятивных проектов».

Топ-5 сделок-субаренды в Московском регионе, кв. м