Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения вырос на 55%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 309 900 рублей в квартирах (+16,3% за год) и 268 400 рублей в апартаментах (+8,2%).

По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке массовой недвижимости Москвы находилось 130 проектов с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 26 600 лотов, из них 22 900 – квартиры и 3700 – апартаменты. На протяжении года экспозиция увеличивалась, годовой прирост составил 55%.

Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, количество лотов

В 2022 году на рынок вышло 32 новых проекта – 10 жилых комплексов и 22 комплекса с апартаментами. Большая часть апарт-комплексов является реконструкциями и реализуется частными девелоперами. Среди жилых проектов подавляющее большинство являются проектами ПИК.

Расширение экспозиции происходило также за счет выхода в продажу новых корпусов существующих проектов. В частности, вышли новые корпуса в ранее завершивших продажи проектах «Римского-Корсакова 11» (ПИК) и «Некрасовка» («Авеста-Строй»). Год ознаменовался выходом в продажу более 130 новых корпусов.

Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в 2022 г.

Лидерство по объему предложения в массовом сегменте к концу года от ЮВАО перешло к ЗАО – на округ приходится 17,8% предложений (+2,7 п.п. за год). В округе выходили новые проекты и корпуса на протяжении всего года. ЮВАО, удерживавший лидерство долгое время, оказался на втором месте (17,5%, -9,1 п.п. за год). В ЮЗАО, на который приходилось стабильно малое количество вариантов массового сегмента, расширилась экспозиция за счет увеличения объема предложения в «Южных садах» (ГК «А101») и выхода нового крупного проекта Aist Residence (ГК «МонАрх»).

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов

К концу года 23,7% объема предложения находилось на начальном этапе строительства (+7,8 п.п. за год). Большая часть вариантов по-прежнему сконцентрирована в корпусах на этапе монтажа (62,1%, -4,1 п.п.). Ряд корпусов, находившихся на этапе монтажа, получили РВЭ, объем предложений в готовых корпусах вырос на 2,3 п.п. и достиг 7,7%.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

В течение 2022 года наблюдалось увеличение числа компактных квартир. Студии и однокомнатные варианты по итогу года заняли более половины рынка (27% и 36,6% соответственно). Доли двух-, трех- и многокомнатных лотов уменьшились. Примечательно, что сокращение абсолютного количества квартир наблюдалось только по многокомнатным вариантам (всего 100 штук находилось в экспозиции на конец декабря 2022 года против 150 штук в декабре 2021 года). По остальным типологиям объем экспозиции увеличился.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов

Распределение предложения по типу отделки за год мало изменилось: по-прежнему большая часть лотов реализуется с чистовой отделкой под ключ (68,6%, -1,5 п.п.). При этом отмечается незначительное снижение доли квартир с чистовой отделкой, за счет увеличения доли квартир без отделки.

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на конец декабря 2022 года составила 309,9 тыс. рублей в квартирах (+16,3% за год) и 268 400 рублей в апартаментах (+8,2%). Самые дорогостоящие новостройки экспонируются в ЗАО (350 000 рублей за кв. м), самые бюджетные – в ЮЗАО (248 000 рублей за квадратный метр).

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Средняя площадь лотов за год сократилась на 3,5 квадратного метра и составила 43,7 квадратного метра. Все типологии, кроме многокомнатных, в среднем стали компактнее.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Рейтинг самых доступных предложений квартир в декабре 2022 года:

∎ «Тринити»: студия площадью 23,6 квадратного метра за 5,2 млн рублей;
∎ «MySpace на Окской»: студия площадью 15,7 квадратного метра за 5,5 млн рублей;
∎ «Никольские луга»: студия площадью 20 квадратных метров за 5,6 млн рублей.

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов в декабре 2022 года:

∎ Am-Studios: студия площадью 14,9 квадратного метра за 2,9 млн рублей;
∎ «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 11,8 квадратного метра за 3,3 млн рублей;
∎ Suncity 17: студия площадью 10,7 квадратного метра за 3,7 млн рублей.

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в 2022 году составило 37 700 штук. Это на 8% больше, чем в 2021 году. Пик спроса в 2022 году пришелся на март (4100 ДДУ) и декабрь (3900 ДДУ). Наибольшее снижение спроса было зафиксировано в октябре, но уже в ноябре спрос вернулся на уровень сентября и продолжил восстанавливаться.

Количество сделок по ДДУ в проектах массового сегмента по годам, количество лотов

Основные тенденции

«На рынке массовых новостроек на протяжении всего 2022 года наблюдалось расширение экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – На конец года суммарное количество лотов в продаже составило 26 600 штук, что является максимальным значением за всю историю наблюдений. На рынок вышло 32 новых проекта. Примечательно, что в 2022 году в продаже появилось большое количество апарт-комплексов в реконструируемых зданиях.

Сохраняется тренд на увеличение в продаже студий и однокомнатных лотов. Такие компактные варианты по итогам года в сумме заняли 63,2% рынка.

Годовой рост средневзвешенной цены в массовом сегменте составил 16,3% на квартиры и 8,2% на апартаменты. Резкий рост отмечался во второй половине года. Тогда же застройщики начали активно внедрять скидочные предложения, которые компенсировали удорожание. Средний дисконт в этот период достигал 10-15%, а на отдельные проекты к концу года – до 35%.

Спрос на массовую недвижимость в 2022 году в отличие от более высоких сегментов остался стабильным: было совершено 37,7 тыс. сделок по ДДУ, что на 8% больше, чем годом ранее. Спрос поддерживался за счет большого выбора предложений, скидок и акций от девелоперов и сохраняющихся льготных условий ипотечного кредитования. С мая 2022 года среди покупателей наблюдался повышенный интерес к ипотечным продуктам: доля ДДУ с ипотечным обременением впервые за два года составила около 80%. В декабре доля таких договоров достигла уже 88%.

По итогам 2022 года можно выделить несколько трендов. Во-первых, активное расширение экспозиции. Во-вторых, поддержание спроса за счет субсидирования ипотечных ставок и повышенных скидок от застройщиков, нехарактерных для других периодов. Дальнейшее развитие массового рынка недвижимости во многом будет зависеть от сохранения льготных ипотечных программ, а также сдерживания роста цен застройщиками посредством различных акций».

Ранее эксперты озвучили итоги года на рынке новостроек Новой Москвы.

---