Обзор новостроек «старой» Москвы, идеально подходящих для инвестиций

Новинки последнего квартала 2021 года на московском рынке новостроек будут интересны как инвесторам, интересующимся застройками массового сегмента, так как тем, кто рассматривает недвижимость бизнес-класса и выше. В топ-3 очередного рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек, по оценке экспертов «Метриум», вошли проекты разных классов и разных ценовых категорий.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг.

Какие проекты IV квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций

В IV квартале 2021 года московские девелоперы начали продажи в 20 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них семь комплексов относятся к бизнес-классу, пять – к премиум-классу, по три проекта – к элитному и комфорт-классу, и еще два – к эконом-классу. В целом проекты отличаются высоким уровнем инвестиционной привлекательности: восемь из 15 вошедших в рейтинг комплексов получили оценку качественного уровня 50% и выше, а лидер рейтинга «Клубный город на реке Primavera» заработал максимальный за всю историю анализа новинок – 82% соответствия максимальному баллу.

«Клубный город на реке Primavera»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых проектов новостроек в Москве занял «Клубный город на реке Primavera». Этот проект премиум-класса реализует девелопер «СЗ «Стадион «Спартак». Комплекс будет находиться на побережье Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО) рядом с метро «Спартак». В проекте предусмотрены квартиры и коммерческие помещения. Первое преимущество проекта – окружение. В шаговой доступности – парки и большие природные зоны, река, развитая инфраструктура нового квартала, включающая крупные спортивные комплексы и все необходимые социальные учреждения.

На старте продаж цена составляет 428 000 рублей за кв. м при средней по округу – 574 000 рублей за квадратный метр. Это очень привлекательный уровень цен для проекта премиум-класса, учитывая среднюю стоимость новостроек этого сегмента в целом по Москве, которая достигает 679 000 рублей за квадратный метр. Минимальный объем вложений – 18,1 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров. До ТТК на автомобиле можно добраться за 12 минут, до МКАД – за 10 минут, до исторического центра – за полчаса. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 36,1 балла из 44 возможных, то есть проект соответствует гипотетически идеальному для инвестиций на 82%.

«Палаты Нарышкина»

Вторую позицию рейтинга занял элитный комплекс «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)», который находится в Басманном районе (ЦАО). В комплексе реализуются квартиры и апартаменты.

Основные плюсы проекта – цена, расположение и масштаб. Стартовая средняя цена квадратного метра составила 950 000 рублей, тогда как в ЦАО элитные комплексы продаются в среднем по 1,2 млн рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость лота в проекте – 45,9 млн рублей (однокомнатный апартамент площадью 51 квадратный метр). «Палаты Нарышкина» находятся на исторической улице Маросейка, соответственно, по всем критериям транспортной доступности проект получает высокие оценки. Привлекателен для инвестора и масштаб здания – всего 3 000 квадратных метров. Еще один большой плюс – отделка от застройщика, которая в последние годы стала популярной у покупателей элитной недвижимости.

Правда, отмечают аналитики «Метриум», локация весьма оживленная, здесь находится много развлекательных заведений, высокий туристический трафик, но в то же время рядом есть большой сквер, а также богатая инфраструктура центра столицы. Суммарный рейтинг инвестиционной привлекательности проекта составил 27,7 из 44 баллов (63% от максимально возможной оценки).

«1-й Ленинградский»

Третью позицию рейтинга занял один из проектов массового сегмента рынка новостроек. Комплекс комфорт-класса «1-й Ленинградский» строится в Молжаниновском районе (САО) за МКАД компанией «ДСК-1». В проекте предполагаются квартиры и коммерческие помещения.

Главный плюс проекта – относительно привлекательная стартовая цена, которая составила 203 тыс. рублей за кв. м при средней по САО – 263 000 рублей за квадратный метр, то есть на 22% меньше. Для вложений понадобится минимум 7,2 млн рублей на студию площадью 25 квадратных метров. Среди новых проектов такое различие в цене становится все большей редкостью. Еще одно преимущество – сравнительно небольшой масштаб застройки по сравнению с большинством новых ЖК комфорт-класса (127 000 квадратных метров). Девелопер предусмотрел в квартирах два типа отделки – полную и предчистовую (white box).

Среди минусов отмечаются низкая транспортная доступность (пешком до метро не добраться), а также удаленность от центра – поездка на автомобиле займет не менее 45 минут. Суммарный рейтинг проекта – 25,5 балла из 44 (58%).

«Инвестиционная активность по-видимому будет смещаться в высокобюджетный сегмент рынка новостроек, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение новостроек бизнес- и премиум-класса устойчиво растет, что вызывает конкуренцию на качественном и концептуальном уровне среди девелоперов в этих сегментах рынка. Соответственно, здесь больше шансов найти привлекательный для вложений проект. К тому же, безусловно, важным фактором, определяющим цену, остается локация. Поскольку за удачное расположение готовы платить клиенты, за него же готовы платить и инвесторы».

Методика анализа:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность от центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. В первую группу оценок (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и ее масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи ее в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
3. Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке. Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
4. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.

– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

Ранее мы писали о том, что инвестиционно-строительный цикл в России хотят сократить на 50% к 2030 году.