Алла Цытович: «Если пойдут запросы, коливинги начнут расти как грибы»
Покупатели на фоне неуверенности в «светлом будущем» апартаментов из-за их до сих пор не решенного статуса находятся в замешательстве: в какой сегмент жилой недвижимости вложиться, имея не слишком крупные средства. По-прежнему актуален и вопрос возврата инвестиций: покупать квартиры и сдавать их тоже рискованно. Арендная плата имеет свойство падать, когда платежеспособность народа снижается. Интересным вариантом на этом фоне могут оказаться коливинги. Насколько они перспективны именно сейчас, CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») поведала Алла Цытович, «бизнес-пионер» формата коливингов в Москве. Эксперт уже открыла и успешно запустила в столице сеть ориентированных на миллениалов средств размещения, два объекта работают по франшизе, еще один – капсульный отель Log Inn – ее собственный проект. Но коливинги – несколько иная тема.
– Алла, если в двух словах, для «чайников»: что такое «коливинги»? Кто именно их снимает, на каких услугах ставится акцент?
А. Ц.: Это формат временного проживания. Аудитория – в основном молодежь лет до 35, пока не заведут семью, удобная альтернатива аренде квартиры. Есть разные типы: в одних коливингах можно снять комнату, в других – целые апартаменты, в третьих – просто койко-место, хотя последнее уж совсем для молодежи, обычно студентов.
Коливинги обычно снимают на несколько месяцев, полгода, год и больше.
Это не просто «место, где спят», как в хостелах. Никаких 16-местных комнат и очередей в ванную. В отличие от гостиниц, апарт-отелей и стандартных хостелов здесь очень много – до 50% площади – отдано под общественные пространства. Обязательна большая кухня, много шкафов, холодильников, кастрюль, изобилие посуды и столовых приборов. Изобилие посадочных мест как «для поесть», так и «для пообщаться».
Кстати, до пандемии, открывая новые объекты, мы обязательно делали подробный customer development (тестирование на востребованность – ред.), чтобы понять, что нужно современному резиденту коливинга, чтобы он предпочел его, а не съем квартиры. Все дружно кричали, что «да-да, нужна большая кухня, чтобы готовить и друг другу не мешать». Оказалось, это не так: нынешняя молодежь предпочитает еду навынос. В результате на кухне востребованы плита для чего-то простого вроде яичницы, несколько микроволновок, духовка, как показал опыт, не очень востребована – выпечка почти никого не интересует.
На втором месте по важности – гостиная с одним-двумя телевизорами. ТВ народ не смотрит, но много играют в приставки, так что приплюсуйте еще и покупку 1-2 приставок. «Плазмы» нужны, чтобы приглашать друзей либо интересных гостей и показывать на большом экране что угодно: от фото до презентаций.
Еще одно обязательное помещение, пусть и меньшее по объему, – коворкинг: хотя бы 5-6 рабочих мест с розетками и всем необходимым, чтобы поставить ноутбуки. Обязательно с «правилом абсолютной тишины».
Следующее ключевое отличие обычного хостела и «хостела-тире-коливинга»: в коливингах ставят исключительно спальные капсулы. Это гарантия полной шумоизоляции плюс дополнительная приватность. Неделями спать на двухъярусной кровати некомфортно, даже если соседи спокойные: бытовые шумы, запахи… Хорошо спроектированная капсула решает все проблемы. Еще она намного комфортнее: там и приточная вентиляция, и больше места – откидной столик, куда можно поставить ноутбук и посмотреть кино, даже поработать. А главное, между двумя соприкасающимися капсулами получается стенка толще 10 см из ДСП: шумоизоляция в итоге лучше, чем в иных жилых домах.
Поэтому молодежь, экономящая деньги, в коворкингах живет с удовольствием. Где всем и на все хватает места и условий.
В хостелах же многие из коливинговых «радостей жизни» недоступны: там обычно сколько-то двухъярусных кроватей, вечная возня в спальне, два-три санузла и все. Это если говорить о российских хостелах на базе бывших квартир: все-таки в Европе хостелы другие.
В российских же общественные зоны занимают 10-15% всей площади. А в коливинге под общение и прочую деятельность, повторюсь, положено отводить до 50% метража. Так же устроены и коливинги других категорий, где резиденты снимают комнаты или апартаменты «на одного». Кстати, именно такие нередко предпочитают айтишники.
Самая высокая категория – апарт-отели с полностью обособленными микроапартаментами, где есть все, включая мини-кухню с собственными плиткой и микроволновкой. Общая площадь их – 14-15 квадратных метров. Отличный вариант полностью собственной территории, при возможности в любое время по желанию можно быть «в тусовке»: ведь важная опция коворкингов, которой нет ни в отелях, ни в хостелах, – организованный досуг. Но это отдельная тема.
– Какой тип коливингов у вас? И насколько востребован этот формат в РФ, как развивался последние два года, сколько в целом таких заведений в стране?
А. Ц.: Все наши объекты – хостелы-коливинги. Из них порядка 50 организованы на территории либо больших квартир, когда у каждого резидента своя комната, либо в загородных домах: это самый востребованный формат коливингов для Москвы и области.
Если говорить про всю страну, то на территории РФ сейчас порядка 200 коливингов. Все находятся в городах-миллионниках: в глубинке такой формат попросту неизвестен. Есть, правда, «сельские», когда инвестор выкупает заброшенные сельхозугодья и переделывает их. Кому интересно, посмотрите на проекты Сергея Долгова, который очень поднаторел в реализации этой идеи.
– Порядка 200? А поточнее?
А. Ц.: «Поточнее» никак. Общей статистики по коливингам нет: «спасибо» российскому законодательству – мы попали в общий перечень с гостиницами, хостелами, апарт-отелями и прочими средствами размещения. А загородные часто вообще никто никак не регистрирует: инвестор снимает такой дом как бы для себя, а дальше сдает в аренду членам коливинга (резидентам).
Могу лишь сказать, что до 2020 года коливингов в крупных городах были единицы, но в пандемию их стало гораздо больше. Люди обратили внимание на совместное проживание хотя бы потому, что несемейным скучно постоянно сидеть дома одним.
Какие-то цифры попадаются в соцсетях, лично я состою в нескольких сообществах «коливеров», там 136 участников: обычно собственники или управляющие. И мы знаем, что по факту число городских коливингов примерно вдвое больше. Еще насчитывается где-то порядка 120 сельских.
– Формат после пандемии как-то изменился? Раньше он был больше «для молодежи при деньгах и работе, кому лень привязываться к одному месту, лень готовить и хочется жить с единомышленниками». Добавились ли те, кто раньше снимал квартиры, в целях экономии? И еще вопрос: владельцы столичного жилья жалуются, что интересующихся арендой мало, цены «просели». Не подешевела ли аренда мест?
А. Ц.: Нет, не подешевела. Потому что, как вы правильно заметили, появились новые желающие жить здесь. Место в коливинге обходится примерно в 700 рублей в сутки, в месяц это до 20 000 рублей. В Москве «однушка» сейчас стоит порядка 30 000 рублей, приличный апарт-отель – 35 000 рублей и больше. Зарплата у айтишника или менеджера среднего звена (частые наши гости) – 100 000 и выше, выделить 20 000-25 000 на комфортный вариант проживания вполне реально.
Да, поубавилось приезжих: в острую фазу пандемии, да и нынешней весной бизнес «притормозил», покорителям столицы стало нечего делать в Москве. Зато как раз в пандемию появился другой тренд: в коливинги начали перебираться сами москвичи – те, кто раньше снимал отдельные квартиры, и те, кто жил с родителями.
Так что с ценами и с заполняемостью все в порядке. Загрузка стабильно на уровне 60% и больше: многие городские отели сейчас о такой и не мечтают. Если сравнить гостиницу, хостел и коливинг, то у нас гораздо в большей степени «гарантированная заполняемость».
– Можно ли сказать, что этот сегмент быстро развивается в РФ сейчас с учетом хорошей загрузки?
А. Ц.: Скажем так: радикально больше коливингов не стало. Двести заведений на всю Россию – это не масштаб: хостелов в 3-4 раза больше. Просто название «нахальное», и об этом термине говорят.
Люди, которые развивают сферу, – в большинстве своем энтузиасты, которым нравится формат коливинга и которые подбирают тусовку «под себя». Но это не системный и не масштабируемый бизнес. Тем более что нет единых стандартов и государством формат никак не регулируется.
– Так это хорошо или плохо?
А. Ц.: Плохо. Проблемы как раз с частным сектором в курортных городках: потребитель часто разочаровывается, ибо не может рассчитывать на стандарты проживания: их просто нет. Тем коливинги и отличаются от других форматов размещения: они сродни комнате в Сочи в высокий сезон. Никто не гарантирует, что вам предоставят хотя бы то, что обещали. Дикий рынок, никем не регулируемый.
– Но как же крупные девелоперы, которые трубят о «единых стандартах» внутри своей УК и заявляют о строительстве крупных коливингов, где как раз все будет «так, как надо»?
А. Ц.: Попытки нашего «крупняка» выйти на рынок коливингов – это как раз самое интересное. У всех на слуху пример одного из девелоперов, который строит 29-этажный корпус-башню, позиционируемую как «коливинг». Но по факту это просто большой апарт-отель, где нижние четыре этажа отведены под общественные зоны.
Кстати, такой же формат эта компания организовала и в Дубаи. Вот там он «зашел» на ура, поскольку по местным меркам это дешевое арендное жилье. В РФ же у них получился самый дорогой вариант коливингов. К тому же сужающий аудиторию: ориентированы эти объекты на людей, которые хотят жить в условиях арендованной квартиры. А истинный коливинг – это апартаменты с основной активностью вне спальной зоны: не зря в коливингах есть специальная должность комьюнити-менеджера (или аниматора), который постоянно занимается организацией досуга для гостей на территории коливинга. И когда в рамках одного объекта пытаются жить и «обособленцы», и «настоящие коливеры», может возникнуть конфликт интересов: резиденты хотят – и ждут – разного.
У наших «первопроходцев» такого нет. А «тусовка» резидентов не организуется сама собой, стихийно: над этим нужно работать. Собирать сообщество по интересам.
– Кроме крупных застройщиков, кому формат коливингов сейчас интересен – крупным, средним инвесторам? Обычным физлицам с несколькими миллионами рублей под подушкой? С каким минимумом можно заходить?
А. Ц.: Я бы не выделяла коливинги как интересный формат для крупных девелоперов: кроме одного девелопера, никто свои апарт-отели как коливинги, насколько знаю, не позиционирует. Да и у того это чисто маркетинговый ход.
Что до частных инвесторов – да, это возможно, и теоретически им любопытно. У частников есть шанс вложиться в формально гостиничные объекты, которые по факту являются коливингами типа «хостел», с комфортабельными капсулами. Тут минимальные инвестиции стартуют от 15 млн рублей.
Еще учтите, что перестроить объект в коливинг гораздо проще, чем строить «с нуля». Поэтому моя компания, куда обращаются инвесторы с просьбой предложить что-то подобное, нередко покупает убыточный хостел и переделывает его.
Но «у меня два миллиона, хочу коливинг» вряд ли сработает. Если объединиться с соинвесторами, то можно меньше: по 3-5 млн с каждого. Однако тут возможен и конфликт интересов, и конфликт «за права».
– Могут ли инвесторы сейчас рассчитывать на какие-то меры поддержки от государства? Ведь это в каком-то смысле и бюджетное жилье, и отчасти «туристическая инфраструктура».
А. Ц.: Если открывать «как гостиницу», да. Повторюсь, четкого понятия «коливинг» в РФ не существует: и хостелы, и мотели, и коливинги – все средства размещения «без звезд». Тем не менее меры поддержки найдутся, например ОКВЭД 52 – компенсация до 50% стоимости оборудования государством. Капсулы для сна как раз попадают под «оборудование». Мы сами на одном из объектов успешно получили деньги на закупку капсул для действующего хостела.
Второй вариант, актуальный в столице, – компенсация коммуналки. Это субсидия от московских властей, но ее надо «ловить»: акцию то запускают, то приостанавливают. Зато можно вернуть до 50-70% затрат на электричество, воду и прочее: следите на сайте Департамента предпринимателей Московской области, там есть особый раздел.
Да, бумажек потребуется собрать много, но дело вполне реальное. И, по моим данным, 70% заявителей из сферы хостелов льготу эту все-таки получили.
Третий вариант – льготный кредит по ставке от 9%. Такой кредит от корпорации МСП выдают уполномоченные банки. Правда, приоритет отдается существующему бизнесу, который сумеет доказать, что в состоянии обеспечить платежи, а коливинг – еще одно направление инвестора, а не первое. Но это не обязательное требование.
– И напоследок: каковы перспективы развития сегмента с учетом происходящего сейчас на политической и экономической арене? Имеем в виду санкции и их последствия.
А. Ц.: Правительство активно поддерживает импортозамещение, производство. По моим ощущениям, возникнет много новых компаний в этом сегменте. А с ними – рабочие места, куда потребуются специалисты. Работникам надо где-то жить, причем в нынешних условиях мало кто готов срываться в Москву, то есть в неизвестность, подбирать квартиру, платить риелтору и т. д.
Вполне возможно, что некоторые компании решатся набирать персонал в глубинке, с релокацией и предоставлением проживания, платя за коливинги самостоятельно. И в этом смысле появляется потенциал для коливингов в тех локациях, где стартуют эти предприятия. Но инициатива «снять койко-места или комнаты для коливеров» должна идти от самих этих компаний. Если они оценят такие перспективы – а вполне возможно, оценят – коливинги начнут расти как грибы в самых разных регионах. Причем, возможно, не просто в ближайшие годы, а в считанные месяцы.
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО