Жилье за МКАД: что выбрать как альтернативу центру

Вызванный пандемией кризис мало чему нас научил. Но одни из главных трендов, которые он задал, – это усиление важности экологии, повышенное внимание к загородной недвижимости и к образу жизни ближе к природе. Этот тезис подтверждают и цифры. Динамика выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов показывает спад, в то время как строительство загородных домов идет активными темпами. Ввод в эксплуатацию именно частных домовладений уже дважды показал рекордный прирост: более 100% в 2020 и 2022 годах. На спрос повлияло и введение льготной ипотеки. В целом покупательский интерес к загородной жизни выше на 20-30%, чем был до 2019 года.

Таким образом, пандемия действительно внесла существенные коррективы в покупательские предпочтения и вынудила застройщиков пересмотреть концепцию развития жилых кластеров и конкурировать с загородными двелоперами.

Опыт изоляции, желание жить менее скученно, потребность в свежем воздухе и местах для круглогодичного отдыха на природе в шаговой доступности – все это значительно ускорило процесс джентрификации, который и без ковида шел в московской агломерации своим чередом.

Однако, несмотря на укоренившуюся культуру отдыха на дачах, далеко не все готовы вкладывать силы и время в низколиквидные (по сравнению с городской недвижимостью) и хлопотные активы.

Все это привело к освоению девелоперами участков вокруг МКАД. Но если раньше жизнь за МКАД вызывала пренебрежение, то сегодня число тех, кто рассматривает покупку квартиры классов «бизнес» и выше за чертой мегаполиса, растет. Соответственно, растет и предложение, в то время как интересных и экологичных локаций в радиусе 10-15 км от МКАД не так много.

Наиболее раскрученные и проверенные временем локации – Пятницкое шоссе, Мякинино, Красногорск, Некрасовка, Новая Москва. Наряду с ними повышенный интерес к водным видам спорта и отдыху на берегу «раскачивает» и локации у самого большого ближайшего водоема – Клязьминского водохранилища.

В целом все эти новые условно загородные кластеры можно разделить по группам, объединенным определенными характеристиками: деловые и образовательные хабы (Сколково, Мневниковская пойма), рекреационные (Красная Пахра, Мещерский лес, Заречье, застройка у Пятницкого шоссе и Красногорского лесопарка), большая вода (Мякинино и Долгопрудный).

Красногорский лесопарк

Жилые массивы вокруг Пятницкого шоссе на границе Красногорского лесопарка. Площадь рекреационной зоны здесь достигает почти 1800 га, а прогулочные маршруты растянулись более чем на 2 км вглубь. В средине 2010-х годов парк реконструировали: здесь появились благоустроенные дорожки, веломаршруты, места для пикников. Одна из самых знаковых точек притяжения в локации – КСК «Отрада». Также здесь расположены рестораны, мини-отель, банный комплекс, открытый бассейн с пляжем.

Стоимость квартир в районе Пятницкого шоссе варьируется от 4,5 млн рублей до 33 млн рублей, предлагаются самые разные форматы: студии, квартиры, апартаменты, таун-хаусы.

Новогорск

Еще одна локация, совмещающая в себе рекреационную и спортивную составляющую, – Новогорск. Масштабный проект в живописной долине реки Сходня. На территории в 245 га располагается природный парк регионального значения площадью 245,5 га, а также открытая горнолыжная трасса 200 м с перепадом высот до 40 м. Спортивная инфраструктура здесь представлена в избытке: Московская школа гольфа, Центр гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия бокса Александра Лебзяка, Школа трех искусств Алексея Кортнева, Центр фехтования Ильгара Мамедова, Академическая гимназия с углубленным изучением английского языка, фитнес-клуб Republica c бассейном и многое другое.

Жилье в локации представлено только на вторичном рынке. Стоимость лотов начинается от 3 млн рублей.

Долгопрудный

Клязьминское водохранилище, самый большой из ближайших к Москве водоемов, также притягивает москвичей. Здесь представлено множество объектов для водных видов спорта: несколько яхт-клубов (от студенческих баз парусного спорта до премиальных яхт-клубов с дорогими ресторанами и стоянками даже для супер-яхт), вейк-станции, благоустроенные зоны отдыха с пляжами, круглогодичная рыбалка и даже вертолетные площадки.

Наиболее яркий жилой проект здесь – жилой комплекс «ФизтехСити», который возводится рядом с строящимся метро «Физтех», IT-кластером и МФТИ.

Цена лота здесь колеблется от 5,9 млн рублей до 18,6 млн рублей. Основное предложение – апартаменты площадью от 24 до 81,7 квадратного метра.

Мякинино

Последние пять лет также идет застройка полуострова Мякинино. Несмотря на грандиозный объем инфраструктурных объектов самого различного назначения, живописные виды и наличие большой воды локация очень быстро превращается в масштабную агломерацию. Тем не менее это одно из немногих мест в Москве, где ежегодно собираются любители вейкбординга и других водных видов спорта. На первой береговой линии расположен вейк-парк с самой длинной лебедочной трассой в Москве. Любители более пассивного отдыха могут провести время на территории Рублевского пляжа, вмещающего до 10 тысяч посетителей и оборудованного душевыми, камерами хранения, здесь же расположено летнее кафе, спортивные площадки и различные водные аттракционы.

Жилье в локации представлено практически любого класса. А стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей.

Заречье

Однако полноценный загородный бизнес-класс, а тем более премиум, предполагает наличие не только серьезной рекреационной составляющей. Крупные водоемы (с возможностью яхтинга), большие лесные массивы, знаковые спортивные объекты, интересный и живописный ландшафт, бизнес-хабы и достойное окружение – вот точки притяжения для современных дачников.

Одной из таких локаций, объединяющей в себе все эти характеристики становится Заречье, граничащее с Мещерским парком. Водные объекты представлены здесь рекой Сетунь в соседнем Сколково и прудом в Мещерском парке, пригодным для купания. В самом Мещерском парке на территории более 500 га комфортно расположены зоны как для занятий активными видами спорта (футбольные поля, «Панда парк» и др.), так и для спокойного семейного отдыха (зоны для барбекю, благоустроенная береговая линия, уединенные беседки). В противоположном конце леса находится писательский поселок Переделкино. Здесь жили и писали Чуковский, Пастернак, Мандельштам и другие столпы российской словесности.

Однако локация привлекательна не только за счет своей природной составляющей. Здесь формируется масштабный технологический кластер – инновационный центр «Сколково», являющийся по сути новой кремниевой долиной. А гастрономические точки и инфраструктура, как, например, благоустроенные гольф-поля, достойны внимания истинных гедонистов.

Жилье здесь представлено преимущественно классами «бизнес» и выше. А стоимость квартир достигает 51,8 млн рублей. Таким образом, здесь сформировано действительно рафинированное комьюнити.

Единственный комплекс, граничащий с лесным массивом и имеющий собственный выход в парк, – «Заречный квартал», минимальная стоимость лота в проекте 11,5 млн рублей.

«В последние годы мы наблюдаем, как границы Москвы и области постепенно стираются – в экономическом, социальном, транспортном, деловом и даже идейном аспектах, – комментирует Александр Галстян, генеральный директор ЖК «Заречный квартал». – Появляются кластеры, в которых можно не только жить, но также работать и учиться. Это превращает столичный регион в агломерацию, в которой все меньше процессов завязаны на центральную часть города. Поэтому девелоперы стали активно искать локации за МКАД. Не последнюю роль в этом процессе сыграла пандемия, которая показала: недостаточно иметь квартиру для жизни, необходимо иметь возможность локально, поблизости от своего района, проводить время на природе в любое время года. Но такие локации требуют от девелоперов особого подхода к насыщению жилых комплексов инфраструктурой, сервисами и торговыми площадями. А покой и комфорт резидентов требуют особого внимания к выбору арендаторов. Также одна из задач девелоперов, выходящих за город, – применить максимально бережное отношение к природным объектам. Так, в «Заречном квартале» мы сохранили уникальную еловую аллею, а также в рамках сотрудничества с дирекцией Мещерского парка строим приватные выходы в лес, оформленные в единой стилистике жилого комплекса».