CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Прогнозы только оптимистичные: эксперты подвели итоги рынка недвижимости в июле

Рынок недвижимости продолжает приходить в себя после длительного застоя. В июле 2022 года основным драйвером роста спроса стала льготная ипотека, а продавцам квартир старого фонда пришлось снижать цену. Этими и другими подробностями эксперты поделились с CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»). Итоги и основные тенденции второго летнего месяца – в нашем эксклюзивном материале.

Прогнозы только оптимистичные: эксперты подвели итоги рынка недвижимости в июле
Фото: Ivan Bandura /Unsplash

«Вторичка» и адекватные продавцы

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич рассказала, что количество обращений с июня не изменилось, а количество альтернативных сделок продолжает составлять большинство – свыше 85%.

«Покупатели отдают предпочтение ликвидным объектам Подмосковья, так как там доступен для массовой аудитории ценовой сегмент 5-6 миллионов рублей. Более высокобюджетные интересанты рассматривают лоты в столице от 18 миллионов рублей. Здесь уже приоритетами служат инфраструктура и удобство планировки», – отмечает специалист.

В то же время, по словам Лашкевич, продавцы квартир демонстрируют все больше и больше «способности к адекватности». Не все, но многие уже начинают осознавать – вторичный рынок недвижимости сейчас является территорией покупателя. 

«Большая часть продавцов назначают рыночную цену, и их объекты продаются быстро, примерно за неделю. При этом на «Циан» мы видим большое количество объявлений, где собственники пребывают в 2021 году. Их объявления висят по 3-6 месяцев», – рассказывает эксперт.

Плавное снижение цен на вторичном рынке заметил и риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

«Особых изменений в сегменте готового жилья нет, и динамика цен имеет устойчивый слабый нисходящий тренд, в пределах 1-0,8% в месяц. За период с мая по июль индекс стоимости жилья на вторичном рынке показал снижение в пределах 2,5-3%, причем основное падение спроса пришлось на такие квартиры , как типовые панельные и кирпичные дома советской застройки (60-80 года прошлого века)», – дополняет специалист.

Ипотечники на первичном рынке

Наибольшую стабильность и уверенность в июле демонстрировал сегмент первичного жилья. Связано это, в первую очередь, с внедрением льготных ипотечных программ и всевозможной поддержки девелоперов.

«Пока живее всех чувствуют себя новостройки, застройщики вновь начали запускать новые проекты. Последние месяцы наблюдаем спрос на субсидированную ипотеку и на объекты со средней и высокой степенью готовности, и на квартиры с отделкой», – рассказал коммерческий директор «Полис Групп» Дмитрий Макаров.

Это мнение подтверждает и Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», которая является застройщиком проектов «Любовь и голуби» и Clementine.

«В целом количество обращений и сделок выше июньских показателей. На мой взгляд, у такой тенденции две причины. Первая – в полную силу заработали специальные условия ипотеки (в том числе с господдержкой). Вторая – потенциальные покупатели уже приспособились к новым условиям, поняли свои карьерные и финансовые перспективы», – пояснил он, добавив, что основным драйвером спроса является льготная ипотека. Например, в ЖК «Любовь и голуби» доля ипотечных клиентов сопоставима со среднерыночной – порядка 70-75%.

  От стабилизации к росту – спрос на жилье в Москве восстановился

Соглашается с коллегами и Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). По его словам, появление ипотечных программ с предельно низкими ставками по кредиту стимулирует непрофессиональных инвесторов со сравнительно небольшими капиталами вкладываться в новое жилье. 

«На рынке появилось много покупателей, которые не нуждаются в жилье, но и не обладают достаточным бюджетом, чтобы приобрести его без привлечения кредита. Поскольку ставки по кредитам, в том числе и по индивидуальным программам от застройщиков, стали крайне низкими, такие клиенты стремятся вложиться в жилье», – заявил он.

Конкретно в  Prime Park, к примеру, доля ипотечников достигла 50%, что довольно много для премиального проекта, где обычно этот показатель не превышает и 30%.

Однако сделки в июле все-таки заключали разношерстные покупатели: и инвесторы, и семейные пары, и другие группы. Об этом, по словам Голева, свидетельствует большой разброс в метраже квартир, которые пользовались спросом: от 55 квадратных метров до 135 квадратных метров.

Увеличение числа ипотечных сделок наблюдается и среди покупателей квартир и таунхаусов отмечает Елена Устинова, директор по продажам и маркетингу «Доброград Девелопмент». По ее словам, покупателей, привлекающих заемные средства, порядка 90% от общего числа.

«Люди в мае и июне ждали снижения ипотечной ставки и сейчас готовы вернуться к выбору объектов. Также среди наших клиентов востребована и субсидируемая ипотечная программа со ставкой 0,01%», – отмечает специалист.

Прогнозы только оптимистичные: эксперты подвели итоги рынка недвижимости в июле
Фото: Scott Blake /Unsplash

«Загородку» смотрят, но не покупают

Если говорить об ИЖС, количество обращений за июль незначительно, но выросло – примерно на 15-20%. Таким мнением поделился владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Тенденцию повышенного спроса отмечает и Алла Ковалева, коммерческий директор компании Mozaik development. Количество обращений в июле на рынке загородной недвижимости, по ее словам, в среднем ценовом сегменте («бизнес» и «комфорт») выше, чем в мае-июне. 

«Оживление спроса связано, во-первых, с возвращением в июне покупателей, которые делали краткосрочные банковские вклады под высокий процент в начале весны. Во-вторых, реализуется накопленный спрос, сформировавшийся в период март-май, когда часть проектов были приостановлены. В-третьих, сейчас рынок успокаивается после волнений, связанных с повышением цен на стройматериалы и импортозамещением», – поясняет Ковалева.

При этом эксперты успели заметить, что такой же динамики в плане роста числа сделок нет. Люди очень долго выбирали, думали, а порой и действовали весьма непоследовательно, поясняет Лазовский.

  7 причин поселиться в московском районе Бибирево

Конверсия заявок в сделки пока не высока. В том числе, по причине того, что предложение готовых объектов достаточно скудное, добавляет Алла Ковалева. Многие проекты находятся на стадии строительства.

«Следовательно, рост количества сделок ожидается в августе-сентябре, тем более что сезонность для рынка загородной недвижимости снизилась – люди рассчитывают жить в коттеджных поселках круглый год, следовательно, переезд осенью вполне приемлем», – добавляет эксперт.

В целом спрос на рынке загородной недвижимости остается ниже показателей 2021 года, продолжает спикер. Однако нужно понимать, что в прошлом году востребованность загородного жилья была более чем высока в связи с необходимостью удовлетворить отложенный спрос пандемийного периода.

Среди трендов второго летнего месяца в данном сегменте специалист называет то, что предпочтение отдается готовым домам, но их предложение на рынке загородной недвижимости практически исчерпано. В связи с этим, особую популярность последние полгода начинают получить участки с подрядом.

Максим Лазовский же заметил, что покупатели стали чаще экономить, проводить сделки через «трейд-ин» и в полной мере использовать «функционал покупателя». Многие заставляют застройщиков долго ждать, игнорируют сроки подписания соглашений, борются за скидки и дополнительные опции. 

«Покупатели считают, что рынок обвален, поэтому и решаются навязывать свои условия, и искренне не понимают, почему КП (коммерческое предложение – прим. CUD.NEWS) действовало неделю, а через месяц цена изменилась, и почему возвращать цену из КП никто не спешит», – рассказал Лазовский.

Легкое оживление в сфере коммерции

В сфере коммерческой недвижимости также можно говорить о некотором оживлении, которое, учитывая долгий цикл сделки и адаптацию компаний к сложившимся условиям, усилится лишь к концу 2022 года.

Как рассказал основатель и генеральный директор Times Estate Сергей Назаров, число запросов на офисные помещения выросло в сравнении с мартом, однако до уровня 2021 года еще далеко. Однако эксперт не исключает, что к таким показателям удастся вернуться к середине 2023 года.

Запросы покупателей, разумеется, тоже изменились, если сравнивать с 2021 годом и январем-февралем текущего года: интерес клиентов переключился на экономически эффективные варианты.

«Основной объем клиентов в покупке (около 80%) ориентирован на блоки площадью до 1000 квадратных метров в действующих бизнес-центрах, что объясняется относительно небольшим капиталом для входа, высокой ликвидностью и значительной устойчивостью офисного актива, которая выражается в сохранении арендного потока даже в условиях кризиса. Спрос на блоки площадью больше 5000 «квадратов» поддерживает крупный российский бизнес под собственные цели или для дальнейшей нарезки их на мелкие лоты. Такие запросы составляют около 10-15% от общего числа», – рассказал Назаров.

  Сравнение: апартаменты в среднем на 35% меньше квартир аналогичного класса

Ряд девелоперов, по его словам, на фоне затишья в спросе начали предлагать довольно выгодные условия покупки, однако, большого всплеска сделок это не принесло. Тем не менее, общий объем инвестиций в офисный сегмент коммерческой недвижимости по итогам II квартала на втором месте после девелопмента – 30% и 45% соответственно. 

«Это не только покупка отдельных блоков частными инвесторами, но и выкуп стрессовых активов уходящих компаний и непрофильных активов, переходящих от должников банкам, которые продолжают выходить на рынок. Как правило, они продаются со значительным дисконтом и приобретаются инвесторами не только из России, но из стран СНГ, что говорит о существующем потенциале роста инвестиций в российскую недвижимость, в том числе на фоне сложностей вывода средств за границу», – продолжает специалист.

Выжидательную позицию заняли и инвесторы в сегменте апартаментов, так что, сравнительно с ними, жилищный рынок чувствует себя гораздо лучше. Инвесторы ждут, как будет разворачиваться текущая ситуация, поэтому на коммерцию и на апартаменты спрос снижен, дополняет Дмитрий Макаров.

Прогнозы только оптимистичные: эксперты подвели итоги рынка недвижимости в июле
Фото: fr.mos.ru

Общие тенденции

Елена Устинова отмечает, что в целом, если говорить о настроениях покупателей, на рынке присутствует оживление. Количество обращений свидетельствует о том, что интерес к покупке жилой недвижимости и как инвестиции, и как места для проживания, растет. Безусловно, есть те, кто отложил решение о покупке на осень или до момента окончательного разрешения кризиса, но растет число тех, кто оформляет покупку, ориентируясь исключительно на ситуацию внутри своей семьи и собственные потребности.

«Также отмечу, что часто встречаются «международные» сделки. Люди продают жилье в России, покупают в Сербии, ОАЭ или других странах. Также возрастает количество квартир с обременением, так как люди теряют доход и стремятся реализовать свой объект по цене рынка, а не банковских торгов», – дополняет Лашкевич.

Ирина Зубарева, представляющая франчайзи агентства «Этажи» в двух регионах, рассказала, что в июле выросло количество объектов в продаже, а также активизировался спрос, при этом среди покупателей преимущественно не заемные, а собственные средства, так как закрываются трехмесячные срочные вклады под высокий процент. Также отмечается, что предпочтение отдается квартирам с отделкой, либо с минимальным необходимым ремонтом, так как стоимость стройматериалов и услуг по ремонту значительно выросла.

«В целом рынок оживает прогнозы на осень только оптимистичные», – подытожила эксперт.

Автор: Маргарита Разгуляева

04 августа 2022 00:00


АКТУАЛЬНО