Паркинг, дом, «коммуналка»: что можно купить под сдачу в аренду, кроме квартиры

Для многих традиционный секрет успеха заключается в том, чтобы купить как можно больше московских квартир и сдавать их в аренду. Однако, по мнению аналитиков, в последнее время ситуация меняется, и подобный бизнес-план уже не кажется столь прибыльным. Единственным привлекательным моментом остается надежность недвижимости, особенно в кризисное время. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») что можно купить под сдачу в аренду вместо квартиры.

Апартаменты

Директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Вирченко уверяет, что спросом помимо квартир пользуются апартаменты. При этом интерес к ним достаточно активный. 

В большинстве случаев, речь идет об апартаментах, которые можно сдавать в аренду  через управляющую компанию и получать стабильный доход.

«Это удобно тем, кто не хочет следить за арендаторами и самостоятельно заниматься всеми задачами по аренде. Также сервисные апартаменты привлекают туристов. Бывает краткосрочный вариант аренды и долгосрочный – это позволяет обеспечить стабильную загрузку», – рассказала Вирченко. 

Коммерческая недвижимость

Для профессионалов в любые времена априори очевидно, что покупать квартиру для сдачи в аренду как минимум вдвое менее выгодно, чем покупать для сдачи в аренду правильное (локация, локация и еще раз локация) коммерческое помещение. Такое мнение выразил сооснователь сервиса meta-luxury недвижимости «Душа объекта» Сергей Дементьев.

«Доходность от сдачи в аренду коммерческих помещений на первых этажах составляет от 10 до 12% годовых, в то время как доходность от сдачи квартир в аренду – 4-5%. Кроме того, арендатор площадей коммерческого назначения более стабилен, чем квартиросъемщик», – рассказывает эксперт.

Однако, как отмечает Дементьев, подбор такого помещения и выгодная сдача его в аренду – далеко не самая простая задача, для решения которой нужно привлекать брокера, имеющего «чувство локации» и маркетинговые навыки. Однако даже на сегодняшний момент таковых профессионалов крайне мало.

«Брокер обязан досконально знать рынок коммерческой недвижимости. Необходимы постоянный кабинетный анализ (аналитика в свободном доступе, покупка закрытой информации) и полевой анализ (включая осмотры новых объектов, личное общение с собственниками, поддержание контактов)», – рассказывает эксперт.

По его словам, профессионализмом должны отличаться и члены команды брокера, обладающие навыками узнавать реальную проходимость и выручку того или иного объекта коммерческой недвижимости. Для этого необходимо общение с продавцами и менеджерами, в том числе соседних объектов, подсчет числа посетителей в течение будней и выходных, сбор и анализ данных утренних и вечерних кассовых чеков, возможно даже через покупку мелочей.

«Есть техники анализа спроса на объявления о продаже объектов коммерческой недвижимости (срок экспозиции,  цена,  число просмотров). Крайне важен опыт участия в сделках и торгах: знание реальных цен продажи и покупки объектов коммерческой недвижимости», – дополнил Сергей Дементьев.

Ну и самое главное, по его мнению, – это определение целевой аудитории, позиционирование объекта, исходя из его отличительных качеств, определение оптимальной цены на него на фоне конкурентных предложений, и, наконец, «упаковка», – разработка коммуникаций, определение оптимальной формы и каналов продажи и продвижение.

Коммунальные комнаты

Для тех, у кого ограниченный бюджет, и не хватает денег на покупку полноценной квартиры и студии, подойдет вариант комнаты в так называемой «коммуналке». При этом, по словам Вирченко, ценник аренды на такой объект можно повысить, перепланировав квартиру в несколько независимых студий. Более того, такие проекты уже сейчас присутствуют на рынке.

«Еще один из вариантов – коммунальные квартиры, переделанные в несколько студий (такие можно встретить чаще всего в центре города). Тут есть вопросы, но все-таки этот вид жилья набирает обороты на рынке аренды», – рассказывает эксперт.

Загородная недвижимость

Генеральный директор компании Mozaik development Елена Заливаха рекомендует обратить внимание на рынок ИЖС. По ее словам, в этом сегменте в последнее время появляется все больше инвесторов, которые намерены сдавать в аренду частные дома.

«Дачи, коттеджи, большие дома. Инвестиционная привлекательность увеличивается за счет того, что отдых за рубежом стал достаточно сложным делом, а рекреационный потенциал пригорода, например Подмосковья, растет день ото дня. Развиваются местные курортные зоны – это и отдых у воды, и горнолыжные спуски для зимнего периода, и конные фермы. Также улучшается инфраструктура и доступность перечисленных локаций и исторических достопримечательностей», – отмечает Заливаха.

Как следствие, по ее словам, приобретение загородного дома может приносить больший доход, чем сдаваемая квартира в городе. И если традиционная дача – это летний отдых, то современные коттеджные поселки – это место для жизни, работы и отдыха круглый год, в том числе в новогодние каникулы или личные праздники. 

«Также есть категория людей, готовых снимать загородный дом для постоянного проживания. Зачастую это те, кто освоили удаленную работу и являются поклонниками здорового образа жизни, а также осознали необходимость повышения ее (жизни) качества», – поясняет эксперт.

Также специалист добавляет, что формат покупки загородной недвижимости имеет ряд преимуществ: можно приобрести готовый дом, а можно осуществить поэтапную инвестицию, приобретая участок с подрядом или без. При покупке участка с подрядом есть возможность самостоятельно выбрать подходящую планировку и быть уверенным в качестве строительства, сэкономить время и силы на весь цикл: проектирование, поиск строительных бригад, закупку стройматериалов, контроль за ходом строительства и так далее.

«Укрепляющийся тренд подтверждают цифры – в последние полгода количество инвестиционных покупок на рынке загородной недвижимости возросло на 15%», – подытожила Заливаха.

Паркинг

Яна Вирченко также рассказывает, что в качестве инвестиции под сдачу в аренду подойдет машино-место. Стоимость такой покупки будет в разы меньше бюджета на приобретение квартиры. Однако, по ее словам, в каждом отдельном случае необходимо делать четкие математические расчеты.

«Можно купить и сдавать паркинг, но важно приобрести его в правильном доме и месте, чтобы всегда был спрос. А также важна стоимость покупки, чтобы оценить срок окупаемости», – рассказала Вирченко.

Подытожить нашу статью можно словами Сергея Дементьева о том, что покупка квартир для сдачи в аренду – практика «кубышек нала» из 90-х, еще несостоявшегося рынка, которая на сегодняшний день утратила свою актуальность.

Автор: Маргарита Разгуляева