Спрос и тренды: что с ценами и с «лопнувшим пузырем»?

Масс-маркет отчаянно нуждается в покупателе; в upper-сегменте дела получше, но нужно быть очень гибкими; огромные суммы, которые могли бы быть потрачены на жилье в РФ, «утекают» за рубеж…  Каковы перспективы?

На организованном «Форуме девелоперов и архитекторов, меняющих мир» случился спонтанный «опрос мнений». Который вам и представляем.

Итак, какие тренды «прорисовались» в сфере жилой недвижимости – причем разных ее сегментах – к концу  2022 года?

О дисконте 

Региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Андрей Соловьев предположил, что, в частности, в сегменте «премиум» покупатели не готовы особо менять предпочтения, как и локации. Замедление темпов предложения – да, налицо; но при этом спрос не падает. Во-первых, это – та категория, которая все-таки имеет деньги; во-вторых, жизнь имеет место быть  – семьи развиваются, случаются разводы, браки, появляются дети, отпрыски подрастают и оперяются, стремясь «улететь» в собственное гнездо… Но то «ценовое ралли», что наблюдалось предыдущий год, конечно, закончилось: «Мой прогноз – корректировка цен; все равно понадобятся какие-то дисконты, маркетинговое продвижение. Но уж что поделаешь – в такой фазе остановился рынок. Что касается игроков – думаю, речь пойдет об укрупнении бизнеса: малые застройщики, к сожалению, не смогут позволить себе «вытянуть» проект, в том числе по интересности продукта. Думаю, что случатся какие-то сделки по объединению, и по выкупу слабых; мелкие девелоперы будут уходить. Рост цен? Вряд ли; скорее всего, девелоперам на премиальном рынке точно придется корректировать средневзвешенную цену в будущих проектах. А в текущих – предлагать индивидуальные дисконты в рамках индивидуальных переговорах, если нет желания растягивать процесс продаж на десятилетие».

Генеральный директор архитектурного бюро Asadov Андрей Асадов: «А вот мы видим восходящий тренд – увеличение интереса. Правда, не к городским объектам; и не к загородным. А к пригородным, с максимально «самодостаточной» инфраструктурой – среднеэтажная застройка, «средняя» плотность, компактность, многофункциональность, автономность… Этакий город-спутник» (уточним, что речь идет о максимально качественном и современном жилье, о каком бы классе ни шла речь – прим. ред.).

Исполнительный директор Homecity, PPF Real Estate Russia Владимир Кириенко, продолжая тему и скидок, и индивидуальной работы с клиентом, напомнил, что всем известный девелопер, анонсировавший на всю Москву скидки 30% еще тогда, когда это было не оправдано вообще ничем, и подпортивший реноме всем своим коллегам, себе же сделал хуже: «Те, кто продает жилье с таким дисконтом, – я уверен: их сейчас штурмуют покупатели, оформившие сделку раньше, с требованием отдать разницу».

И это в данном случае не пресловутый потребительский терроризм, а хороший урок: если уж и применять такие скидки, то только для очень небольших клиентских «слоев». И с каждым покупателем работать индивидуально, формируя для него персональное предложение с персональными же бонусами.

Что же касается возможностей для роста цен…

«…Соглашусь, что о росте говорить неудобно, – продолжил эксперт. – По поводу средневзвешенной цены: и банкиры, и клиенты понимают ее как статическую, не ожидая колебаний. Наша задача – поддержать свою финансовую модель, проектное финансирование, достроить проект и реализовать взятые на себя обязательства».

Директор по продукту ГК «Инград» Светлана Зайцева: «Я считаю, что нет понятия «высокие» и «невысокие» цены. Цена бывает справедливая – и несправедливая, рыночная – и нерыночная. Что до скидок в 25-30% – когда я это вижу, то думаю про авантюрное ценообразование и про «скидки на накидку»: и со скидкой, и без нее цена за квадратный метр одинакова.

Мы в «Инград» не делаем скидок; даем лишь 10% дисконт при полной оплате и при несубсидированной ипотеке. При этом продаем не хуже всех остальных. В том числе тех, кто ввалил миллионы в рекламную кампанию и обклеил всю Москву рекламой про -30%».

О России, Турции, ОАЭ – и о Дальнем Востоке

Владимир Кириенко: «Соглашусь с тезисом, что мыльный пузырь цен сдувается – если называть его именно «пузырем». Но он «сдувается» не просто так: коллеги в дискуссии напомнили, что где-то он надувается. Объем сделок в той же Турции, куда никто не думал раньше даже ездить за жильем – «это смешно» – вырос в разы. В Дубаи – в зависимости от сегмента – он тоже вырос сильно. То есть глобально это – вопрос денег: гигантский объем средств «ушел» из России за границу. А ведь здесь на конференции присутствуют люди (девелоперы – прим. ред.), которые не торгуют, мягко говоря, плохим товаром.

Огромные суммы потеряны для массового сегмента. И вот когда они все-таки перестанут «уходить» – надеюсь, нам всем станет намного легче.

А из прогнозов – я оптимист по жизни, но признаю, что труднее всего придется тем застройщикам, кто работает в масс-маркете; как минимум одного из больших игроков мы потеряем. Поэтому всех призываю бороться и не сдаваться; работать, делать нашу страну лучше, обратить внимание в том числе на Дальний Восток (куда один за другим выходят региональные застройщики, в том числе амбициозные планы – у краснодарского девелопера – прим. ред.). Ну, а коллегам по Дальнему Востоку аплодируем».

Ранее мы сообщали о том, что первых застройщиков по программе «Дальневосточный квартал» отберут до конца года.

Автор: Кристина Голубева