Александр Харыбин: «Молодые и амбициозные предпочитают современные квартиры в симпатичных домах»

Позади уже половина лета и к августу, по традиции, в Москву начнут стягиваться студенты и переезжающие за лучшей жизнью новые москвичи и москвички. Как сейчас обстоит ситуация на рынке аренды столичного жилья и действительно ли предложение превышает спрос настолько, что можно снять квартиру в половину от ее прежней стоимости?

CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») поговорил с риелтором, инвестором, блогером и автором Телеграм-канала «Как жить – не тужить?» Александром Харыбиным и выяснил основные составляющие успешного поиска съемного жилья, и эффективности инвестиции в недвижимость под аренду в столице.

Найти своего арендатора

– Какая сейчас ситуация на рынке аренды в Москве – легко ли сдать или снять квартиру, сколько это примерно занимает времени?

А. Х.: Сейчас в Москве сдаются любые квартиры, от эконома до бизнес класса. А вот в сфере аренды элитного жилья ситуация не столь однозначная, тут главное, чтобы оно было правильно оценено. В ином случае процесс сдачи квартиры может затянуться. Найти своего арендатора в экономе-среднем классе возможно примерно за неделю или две, иногда этот срок может быть и меньше. В бизнесе-классе этот процесс занимает тоже где-то в районе двух недель. А вот что касается элитного жилья, то тут все может затянуться и до месяца. Почеркну, что все проще, если на квартиру выставлена рыночная цена. Тогда все прекрасно и быстро сдается, если же стоимость аренды хотят выше рынка – тут уже все будет сложнее и дольше. Важно отметить, что говоря о ценах выше рынка, я имею ввиду расценки, которые были до начала специальной военной операции. До этого момента цены были повыше, спрос бойчее, но и сейчас он тоже есть, просто несколько видоизменился.

– Действительно ли сейчас самое выгодное время для арендаторов, так как предложений об аренде значительно больше, чем желающих снять квартиру?

А. Х.: Для арендаторов время сейчас действительно удачное потому, что можно найти гораздо больше, чем полгода назад вариантов. Многие люди из тех, кто хотели продавать квартиры сейчас не могут этого сделать или не хотят, поэтому этот период нестабильности и не понимания, что будет завтра, они пошли пережидать в аренду. Если раньше мы выбирали из условных десяти вариантов, то сейчас их стало двадцать и цена при этом опустилась ниже на 10-15, а иногда и на 20 процентов.

Нужно иметь совместимость

– Как оценить, насколько арендатор надежен и адекватен?

А. Х.: Прежде всего, надо четко понимать, кто ваша целевая аудитория. Для аренды студии это один человек, как правило, молодой парень или девушка. На двухкомнатные квартиры самые частые претенденты уже пары либо муж и жена с ребенком, а в трешки стремятся люди с двумя детьми. В многокомнатные квартиры большие семьи могут заселяться с бабушками, мамами. Если смотреть на психотипы, то здесь они такие же, как везде: есть люди агрессивные или спокойные, есть грустные, умные, адекватные или неадекватные.

Самое правильное – выбирать того человека, с которым тебе можно спокойно общаться. По таким же критериям, как выбирают бизнес-партнера или партнера для отношений. Нужно иметь совместимость, чтобы люди друг другу подходили, чтобы человек был спокойный, честный, связно и понятно отвечал на все вопросы, было ясно, почему он квартиру снимает именно в этой локации. Ну и, конечно, смотреть на то, чтобы доход был у него стабильный и он мог вовремя платить. 

– Почему так бывает, что люди приходят на просмотр, смотрят, говорят будем заключать договор и пропадают, частое ли это явление?

А. Х.: Действительно, иногда бывает так, что люди приходят на просмотр, им вроде все нравится, они вроде бы готовы подписать документы об аренде, а потом раз и перестают выходить на связь.  Явление это не очень частое, но объяснимое. Таких случаев бывает один из десяти или даже из двадцати. Объясняется подобное поведение тем, что клиенты находят квартиру лучше и стесняются об этом сказать. Некоторые боятся отвечать на телефон, думают, что их наругают за смену решения, стесняются, вместо того, чтобы честно сказать, что их планы изменились. Поэтому, если уже запланирована сделка, лучше всего, когда сразу вносится аванс или залог.

Подготовка жилья к сдаче

– Какие квартиры сдаются быстрее всего, а какие дольше? Как правильно подготовить жилье к сдаче в аренду?

А. Х.: Быстрее всего сдаются квартиры с хорошим современным ремонтом, стильно и со вкусом оформленные. Такое жилье всегда всем нравится, но его довольно мало в общей массе, и пользуется оно, соответственно, повышенным вниманием арендаторов, что и понятно – эмоции правят любым рынком. Чем меньше площадь квартиры, тем она более ликвидна, одиночек арендаторов сейчас стало гораздо больше, чем семейных. Это означает изменение целевой аудитории. Раньше люди в Москву ехали семьями на заработки и в поисках лучшей жизни, сейчас наоборот одиночки едут за достижениями и развитием, деньгами, чтобы как-то расти. Молодые амбициозные ребята предпочитают современные квартиры в симпатичных домах.

Дольше всего сдаются квартиры со старым ремонтом или большой площади, а также те, которые морально устарели, находятся далеко от метро или расположены в густонаселенных районах. Все с точностью до наоборот, если жилье локализовано рядом с метро, в районе с развитой инфраструктурой. Также плохо сдается ближайшее Подмосковье, где нет метрополитена или отсутствуют рядом ж/д станции, откуда можно добраться до Москвы на электричке – это прямо жирный минус. Какой бы ни был красивый ремонт, если нельзя быстро доехать до дома – такое жилье никому не нужно.

– Какие квартиры являются лучшей инвестицией, а какие не оправдывают вложений?

А. Х.: Все хотят жить в Москве возле метро, да ещё и в небольших симпатичных квартирах с современным ремонтом, которые и являются самыми ликвидными. Важнейший фактор – транспортная доступность, еще один значимый – расположение в районах с не плотной застройкой, где есть рабочие места, и чтобы локация находилась не слишком далеко от центра города. Не оправдывают вложений квартиры с плохой транспортной доступностью – это ближнее Подмосковье, как правило, в том числе даже около метро. Во-первых аренда там будет очень низкой, во-вторых, рядом уже может быть очень много конкурентов-арендодателей. Ну и также, из-за переизбытка предложений, тут очень трудно найти хорошего нанимателя.

Автор: Юлия Каблинова