В крупных российских городах не распродано от 8% до 12% квартир

Эксперты портала Urbanus.ru изучили 40 наиболее крупных региональных и городских рынков в РФ с целью определить долю готового жилья на витрине. В целом застройщики научились грамотно дозировать предложение и коррелировать его объем, исходя из возможностей потребительской аудитории. Однако в ряде случаев было диагностировано затоваривание экспозиции остатками из фондов уже сданных новостроек.

Соответствующий продукт может занимать до трети от общего объема выборки. В нескольких городах – Нефтеюганске, Великом Новгороде, Махачкале и курортном Зеленоградске – эта пропорция еще выше.

На первичном рынке всегда присутствует определенная доля объектов недвижимости, которых не удалось реализовать на момент ввода комплекса в эксплуатацию. По расчетам специалистов Urbanus.ru нормальный показатель должен составлять 8-12% от общего объема предложения. Он характерен для Москвы, Подмосковья, Ленинградской области, почти всех «миллионников» и нескольких городов меньшего масштаба (Тверь, Ярославль, Тула, Сочи).

Вместе с тем, известно не менее десятка локальных рынков с объемом предложения в несколько сотен лотов, где вес готовых квартир в несколько раз превышает указанную норму. Рекордные значения зафиксированы на Зеленоградске (побережье Калининградской области). Местная витрина на три четверти заполнена объектами из введенных в эксплуатацию домов. В Махачкале эта категория охватывает почти 60% наличного предложения. Также аномально высокие показатели наблюдаются в Нефтеюганске (36,0%) и Великом Новгороде (45,7%). Причины этого могут различаться. Так, предложение на рынке Зеленоградска ориентировано на внешний спрос, который отличается куда меньшей стабильностью. К тому же балтийские курорты серьезно уступают в популярности черноморским.

Вложение средств в недвижимость с неопределенными перспективами посреди затянувшегося кризиса выглядит сомнительным шагом. Это обстоятельство послужило предпосылкой для застоя лотов в экспозиции. К слову, сверхнормативная доля готового жилья – 33,0% – отмечена и в областном центре. Это объясняется дисбалансом между средним уровнем зарплат в Калининграде и ценами на жилье. Калининградцы зарабатывают примерно столько же, сколько, например, жители черноземных областей, но вынуждены тратить на треть больше. Как итог, у калининградской аудитории просто не хватает ресурсов, чтобы выкупить тот объем квартир и апартаментов, которые поставляют ей застройщики. В свою очередь Махачкала – это консервативный кавказский рынок. Дагестанские покупатели традиционно заинтересованы в частных домах, а если они и рассматривают квартиру, то именно готовые юниты вызывают у них больше доверия.

Нередко повышенный процент сданных в эксплуатацию объектов выявляется в городах, которые принято называть депрессивными. На первом месте среди них находится Великий Новгород. За ним следуют Саратов (27,7%), Орел (25,4%), Череповец (22,4%), Брянск (20,1%), Киров (19,5%), Ульяновск (17,9%). Нефтеюганск и Сургут, будучи центрами углеводородной промышленности, наоборот, демонстрируют исключительно позитивную статистику по доходам населения. Но это города, где деньги зарабатываются, а тратятся они в других местах, потому на местных витринах постоянно накапливаются запасы нереализованной недвижимости. Относительно высокая пропорция готового жилья – 15,7% – обнаружена в Санкт-Петербурге. Это почти вдвое больше, чем в Москве, Екатеринбурге или Новосибирске, и в полтора раза больше, чем в Казани или Воронеже. В какой-то момент петербургские застройщики переоценили потребительский энтузиазм потенциальных покупателей и вывели в продажу больший массив объектов, чем городская аудитория смогла «переварить».

Наилучшую синхронизацию спроса и предложения показывают Ижевск и Тюмень. В этих городах девелоперские продукты не залеживаются на витрине. Нераспроданные остатки фондов в достроенных домах формируют лишь около 3,5% актуального предложения. Довольно близкие значения зарегистрированы в Рязани (4,5%) и Волгограде (6,2%). Во Владивостоке доля готовых лотов ограничена 7,1%. Среди городов-«миллионников» в этом плане выделяются Пермь (5,4%) и Краснодар (6,9%).

Ранее аналитики назвали российские регионы с самыми дешевыми дачами.