Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объем предложения уменьшился на 13,6%, спрос спрос – на 17%. Средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 рублей за квадратный метр (+10,1% за квартал, +7,7% за год). В элитном сегменте – 1,673 млн рублей за квадратный метр (+16,8% за квартал, +61,5% за год).

Премиум-класс

По данным «Метрум», в I квартале 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 52 проекта с общим объемом предложения около 2215 лотов (1405 квартир и 810 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222 600 квадратных метров. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 13,2%, а продаваемая площадь – на 11,6%. За год число квартир и апартаментов в продаже выросло на 5,2%, при этом продаваемая площадь сократилась на 5 %.

Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (число лотов)

В начале этого года девелоперы проявили невысокую активность относительно I квартала 2021 года. Продажи и бронирование открылись в двух проектах премиум-класса (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).

Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2022 г.

Несмотря на существенное сокращение доли Хорошево-Мневники в общей структуре предложения на 9,9 п. п., этот район сохранил лидерство по объему экспонируемых квартир и апартаментов (13,7%). Сопоставимые доли представлены в районах Беговой – 10,2% (+5,1 п. п за квартал) и Раменки – 10% (+2,3 п. п. за квартал). Менее заметный рост отмечен в районах Гагаринский (+3,3 п. п.), Филевский Парк (+2,2 п. п.). Сокращение доли произошло в локациях Марьина Роща (-3,5 п. п.) и Дорогомилово (1,9 п. п.).

Структура предложения по районам г. Москвы (число лотов)

В I квартале 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте выросла до 36,6% (+7,5 п. п.). Положительная динамика произошла за счет выхода двух новых проектов с апартаментами, а также за счет увеличения объема предложения в комплексах «Aura Белорусская», Lunar и Slava. Кроме того, был отмечен высокий спрос на жилье премиум-класса в трех крупных проектах: «Остров», «Театральный квартал» и Mod, что привело к сокращению доли квартир до 63,4%.

Структура предложения по типу лотов (число лотов)

По стадии строительной готовности зафиксировано значительное увеличение доли предложения на этапе монтажных работ 40,7% (по итогам I квартала 2022 рост составил +16,8 п. п.). Доля предложения на начальном этапе строительства снизилась до 36,4% (-12,1 п. п.). Оставшаяся часть распределилась между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 10,6% (-2,9 п. п.) и в готовых корпусах – 12,3% (-1,8 п. п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

В структуре предложения премиум-класса по типу отделки большая часть квартир и апартаментов продается без отделки – 46,5% (+0,4 п. п.). При этом за последний год доля таких юнитов значительно выросла (годом ранее только каждый третий лот продавался без отделки). В то же время отмечено увеличение доли лотов с отделкой white box до 32,7% (+9,8 п.п. за квартал). Рост обусловлен наращиванием предложения в проектах «Aura Белорусская», Hide и Lunar. На долю предложений с чистовой отделкой пришлось 20,8% рынка (-10,2 п. п.).

Структура предложения по типу отделки (число лотов)

В структуре предложения по типологиям за квартал не произошло существенных изменений. Наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (33,7%, -0,6 п. п. за квартал). На однокомнатные лоты пришлось 27,1% (-1,4 п. п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных составила 21,3% (+0,9 п. п.) и 13% (-0,9 п. п.) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 4,9% рынка (+2 п. п.).

Структура предложения по типу лотов (число лотов)

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2022 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 747 735 рублей. Показатель вырос на 10,1% относительно IV квартала 2021 года и на 7,7% за 12 месяцев. В III квартале 2021 года наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой 2021 года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом значительный спрос на комплексы с высокой стадией строительной готовности привел к вымыванию относительно дорогого предложения.

Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м

За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в Басманном районе (+24,8%) за счет изменения выборки. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы с предложением премиум-класса – Якиманка – средняя цена квадратного метра достигла более 1,151 млн рублей, повышение составило 23,2% за счет планового увеличения цен в уже представленных на рынке комплексах. В районах Пресненский, Очаково-Матвеевское, Останкинский и Гагаринский также наблюдалась положительная квартальная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 15-16%.

Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районах Мещанский (-14,4%), где в реализации остался один проект «Усадьба Manor (Резиденции на Садовой-Сухаревской)» и Тимирязевский (-13,4%), где распродаются остатки в построенном комплексе.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2022 года вырос на 12,9%, до 71,3 млн рублей. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 2 квадратных метра, до 97,4 квадратного метра (+10,1%). За год средний бюджет предложения сократился на 7,7%, а средняя площадь юнита уменьшилась на 12,5%.

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

∎ «Остров» (СЗАО / р-н Хорошево-Мневники): студия 29,1 квадратного метра за 13,9 млн рублей (квартира),

∎ Verdi (САО / р-н Савеловский): 1 комн. лот 38,6 квадратного метра за 15,2 млн руб. (апартамент),

∎ «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукино): 1 комн. лот 35,8 квадратного метра за 15,7 млн рублей (апартамент).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

∎ «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошево-Мневники): лот площадью 1852,6 квадратного метра за 1,96 млрд рублей (апартамент),

∎ Woods (ЗАО / р-н Раменки): лот площадью 696 квадратных метров за 1,39 млрд рублей (квартира),

∎ Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 432 квадратных метра за 648 млн рублей (квартира).

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам I квартала 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 42 комплекса, в которых экспонировалось около 635 квартир и апартаментов  суммарной площадью 112 200 квадратных метров. За три месяца число продаваемых лотов сократилось на 15%, а продаваемая площадь – на 10,4%. Из новинок на рынок вышел проект ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex, где реализуются 4 особняка единым лотом (4440 квадратных метров). Таким образом, в связи с ограниченным новым предложением и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем экспозиции.

Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (число лотов)

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 1 квартале 2022 года

Сокращение числа реализуемых лотов в элитных новостройках не внесло значимых изменений в структуру предложения по районам. Практически половина рынка сконцентрирована в двух локациях: Якиманка 23,8% (+1,3 п. п. за квартал) и Пресненский 22,6% (-5,4 п. п.). Далее с сопоставимыми долями представлены Хамовники 16,4% (+2,9 п. п.) и Арбат 14% (+1,8 п. п.). В остальных районах доля предложения составила 1-7%.

Структура предложения по районам г. Москвы (число лотов)

В структуре предложения по типу лотов экспозиция распределена равномерно между апартаментами (51,5%) и квартирами (48,5%). За счет высокого спроса на апартаменты в двух крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити» – Neva Towers и «ОКО» – доля апартаментов сократилась за квартал на 2,7 п. п., за год – на 19,9 п. п.

Структура предложения по лотам

В связи с выходом на рынок только одного нового особняка существенных изменений в структуре предложения по стадии строительной готовности за квартал не произошло. К концу марта 2022 года лидирующую позицию занимают готовые лоты – 50,6% (-2,4 п.п.). Практически равные доли предложения представлены в домах на начальном этапе 19,7% (-1,8 п.п.) и на стадии отделочных работ 18,6% (-2,9 п.п.). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 11,1% (+7,1 п.п. за 3 месяца).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

За счет существенного вымывания предложения в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити» скорректировалось распределение лотов по типу отделки в сегменте. Половина всех квартир и апартаментов предлагаются без отделки 51,2% (+6,3 п. п. за квартал, +15,9 п. п. за год). Доля рынка «с ремонтом» занимает 41,8% (-0,3 п. п. за 3 месяца, +1,8 п. п. за 12 месяцев). Оставшаяся часть – лоты с предчистовой отделкой – 7% (-6,0 п. п. за квартал, -17,6 п. п. за год).

Структура предложения по типу отделки (число лотов)

Структура предложения по типу лотов смещена в сторону двухкомнатных квартир и апартаментов, занимающих 38,8% (+2,3 п. п). Практически в равных объемах представлены многокомнатные и трехкомнатные лоты – 24% (-1,4 п. п.) и 22,4% (+1,1 п. п.) соответственно. Спрос на компактные площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости, и высокобюджетный сегмент – не исключение. Доля однокомнатных лотов снизилась до 14,5% (-2,2 п. п. за квартал, -14,9 п. п. за год). Малометражные студии заняли всего 0,3% рынка (+0,2 п. п. за 3 месяца и -2,1 п. п. за год).

Структура предложения по типу лотов (число лотов)

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2022 года средняя цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1,673 млн рублей, или 22 523 долларов. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 16,8% (за год рост средней цены составил +61,6%).

На рынке элитной недвижимости на существенный рост средневзвешенной цены квадратного метра повлиял ряд факторов. Во-первых, пересмотр цен в отдельных комплексах. В некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Во-вторых, уменьшение объема предложения на фоне высокого платежеспособного спроса целевой аудитории, а также отсутствие новых проектов в сегменте привели к резкому росту средневзвешенной цены в целом.

Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м

Почти во всех районах Москвы прослеживалось увеличение средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост произошел в Басманном районе (+33,5%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)». Кроме того, существенное повышение среднего уровня цены произошло в Мещанском районе (+30,8%) за счет выхода в реализацию нового ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с ценой предложения более 20 000 долларов за квадратный метр. В конце марта 2022 года самым дорогим районом сегмента стал район Якиманка. Средняя цена предложения в нем составила 2,4 млн руб./кв. м. (20,3% за квартал). Рост среднего показателя связан с корректировкой цен на часть квартир в ЖК «Лаврушинский». Единственный район, в котором средняя цена снизилась, – Таганский, в локации ушли с рынка несколько дорогих квартир элитного сегмента.

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Средний бюджет предложения в новостройках элитного-класса в I квартале 2022 года вырос на 23,1%, до 262,6 млн рублей. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась на 5,4% (до 178,4 квадратного метра). За год средний бюджет предложения вырос в два раза (в I квартале 2021 года – 149,0 млн рублей), средняя площадь лота – на 24%.

Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:

∎ RozaRossa (ЦАО / р-н Хамовники): студия 28,3 квадратного метра за 29,7 млн рублей (апартамент),

∎ «ОКО» (ЦАО / р-н Пресненский): 1 комн. лот 86,4 квадратного метра за 54,4 млн рублей (апартамент),

∎ White Khamovniki (ЦАО / Хамовники): квартира 76,5 квадратного метра за 60,5 млн рублей.

Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:

∎ Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 538,2 квадратного метра за 3,4 млрд рублей (апартамент),

∎ «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2180 квадратных метров за 2,6 млрд рублей (апартамент),

∎ «Лаврушинский» (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417,3 квадратного метра за 2,3 млрд рублей (квартира).

Основные тенденции I квартала

«По итогам марта 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 94 проекта с общим объемом предложения около 2845 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 334 800 квадратных метров, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В сегменте второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Число экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 13,6%, а продаваемая площадь – на 3,4%. При этом значительно сокращается доля лотов в элитном сегменте. Если в I квартале 2021 года доля квартир и апартаментов элитного класса составляла 36%, то к концу первого квартала 2022 года доля такого предложения снизилась до 22%.

В премиальном сегменте завершились продажи в шести проектах, в реализацию вышли два клубных дома. Таким образом, объем предложения премиум-класса снизился на 13,2% за квартал.

На элитном рынке наблюдалась такая же ситуация. За квартал были завершены продажи в пяти комплексах. При этом на рынок вышел только один особняк, который реализуется единым лотом. На фоне вымывания предложения число экспонируемых квартир и апартаментов за первые три месяца 2022 года сократилось на 15%».

Высокая покупательская активность

Несмотря на явную нехватку новых проектов на рынке (в первую очередь в элитном сегменте), число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса по итогам I квартала 2022 году составило 1400 (из них 1300 – в премиум-сегменте). По сравнению с I кварталом 2021 года число сделок выросло на 42%. В сравнении с IV кварталом 2021 года отмечено снижение спроса на 17%, но это в первую очередь связано с фактором сезонности – традиционно максимальное число сделок совершается в конце года.

Рост цены предложения

«На фоне высокого спроса и существенного сокращения объема предложения на рынке отмечается существенный рост среднего уровня цен, – отмечает Раджабова. – По итогам марта 2022 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб./кв. м (+10,1% за квартал). Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты даже в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов и увеличению средней площади в экспозиции до 97,4 квадратного метра (+2 квадратных метра за 3 месяца). Ожидаемо и средний бюджет предложения в премиум-сегменте увеличился до 71,3 млн руб. (+12,9% за квартал).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра продемонстрировала рост на 16,8% за квартал, до 1,673 млн руб./кв. м. За последний год средняя площадь продаваемого лота в элитном сегменте постепенно увеличивалась до 178,4 кв. м. (+5,4% за квартал и +23,9% за год). Средний бюджет покупки вырос к марту 2022 года до 298,5 млн рублей (+23,1% за квартал), за год он увеличился вдвое».

Ранее эксперты озвучили итоги I квартала на рынке апартаментов.

---