Акценты-2022: неприятность эту мы переживем?
На организованной Kommersant Events конференции «Недвижимость полного цикла. Акценты-2022» мнения спикеров «штормило» от «еще одного кризиса мы не выдержим» до «после 2022 года нам теперь сам черт не брат». Прозвучало даже «эх, где ж раньше были подобные форс-мажоры, мы таких шикарных российских поставщиков нашли!». Но… обо всем по порядку.
Мероприятие предполагало обсуждение актуальных к IV кварталу года вопросов девелопмента на разных этапах. Однако дискуссия с самого начала планомерно начала сползать на самые злободневные вопросы – общение с банками, тренды, решения и лайфхаки года в контексте ключевых политико-тире-экономических событий и вызванных этим изменений на рынке. Поскольку стройиндустрию весь 2022 год трясет как в шейкере. Впрочем, так даже интереснее.
Генплану Москвы нужны свои Госуслуги
Руководитель НПО Комплексных и стратегических разработок Института Генплана Москвы Андрей Никифор напомнил, что хотя про КРТ сейчас говорят чуть не из каждого утюга, многие – в первую очередь некрупные – инвесторы до сих пор в формулировке «развитие депрессивных территорий» слово «депрессивный» понимают буквально, воспринимая эту инициативу как каторгу. А механизмы этого процесса вообще не очень осознают. Подлежащие же трансформации зоны нередко воспринимают как огромные неповоротливые территории, к которым способны подступиться только корпорации с многомиллиардными инвестициями. А ведь это может быть участок в 2-5 га на несколько собственников, которым вполне по силам его «вывезти» – и в итоге хорошо заработать. Но для этого нужна инициатива с их стороны; если инициативы не будет – рискуют остаться «за бортом». Правда, не всем ясно, с какой стороны вообще «заходить» в этот процесс, в плане документов в том числе; так что, как сошлись во мнениях спикер и модератор первой сессии, а по «совместительству» – генеральный директор Key Capital Ольга Гусева, «нам нужны Госуслуги для Генплана Москвы. Когда зарегистрировался на сайте – и сразу все понятно».
Глава направления недвижимости ПАО «Совкомбанк» (CIB) Стефан Ясногородский в контексте ситуации сделал акцент на непрофильных активах, а в плане жилой недвижимости – на финансовую «закабаленность» россиян. Которая становится опасной: «Последние два года мы видели колоссальный рост цен на жилую недвижимость. Сейчас же настроение такое, словно вечеринка явно подходит к концу: если раньше при ипотеке на десятки лет стоимость квартиры повышалась на 10-20% (это без учета выплат по кредитным процентам за все время – прим. ред.), то сейчас мы видим 30-40%. Люди сильно переплачивают за жилье; регулятор беспокоит перекредитованность населения, риски же по временному графику переносятся вправо. Что мы могли бы предложить со стороны «Совкомбанка»? Первое, в чем нас поддерживает и Ассоциация банков, – минимизация взноса для покупателя, даже по субсидированным ипотекам. Второе – минимальный приемлемый уровень ставок по ипотечным программам. А еще хорошо, если бы застройщики взяли на себя обязательство информировать потенциальных покупателей о полной стоимости кредита и реальном размере переплат для данных программ». Прежде чем то или иное физлицо влезет в это, простите, ярмо.
Рафшана с Джумшутом заменил Конор Макгрегор
Генеральный директор Um Architects Юлия Романовская полагает, что в ее сфере деятельности нынешние времена – очень даже ничего: «Если два десятка лет назад крашеные стены с бордюрчиком приводили в восторг и назывались «евроремонтом», то теперь рынок «повзрослел», и все значимые заказчики это поняли. Рафшаны и Джумшуты превратились в парней а-ля Конор Макгрегор; десятилетия обучения российских специалистов за границей и совместных с иностранными «зубрами» проектов внутри РФ привели к тому, что, по мнению спикера, «наши» уже во многом превосходят учителей».
Явным трендом Юлия считает предпочтения клиента по работе с «командой полного цикла» (архитекторами, проектировщиками, дизайнерами и т.д.); процесс этот назвала «Честное проектирование под одной крышей».
«На эти три процента и живу»
Генеральный директор ГК Smart Engineers Хусейн Плиев, как оказалось, не согласен. Причем настолько «не согласен», что решил пожертвовать своей презентацией и все отведенные ему на выступление 10 минут громил тезисы Юлии Романовской почем зря. А когда время закончилось, затребовал «дополнительный тайм» и сердился уже за чужой (прочих спикеров) счет: «Далеко не все объекты после «успешного» проектирования проходят «долину смерти»; многие «погибают», не доходя до финиша. Что еще? Мы считаем, что качество проектирования у нас в России катастрофически плохое; скорость строительства тоже катастрофически низка – мы настолько неимоверно долго проектируем и строим, что в итоге конечный продукт теряет экономическую целесообразность. И мы на середине работ начинаем менять архитектуру продукта, потому что то, что было нужно три года назад, – уже неактуально. Работа проектировщиков в РФ убыточна: в лучшем случае это плюс 3-5%, а чаще они работают «в ноль». И когда не зарабатывают – начинают смещать «центр прибыли» в стройку или в сторону работу поставщиками, закладывая всю будущую прибыль в комиссию».
…Громкий выкрик из зала: «Не выдавай секреты!» господина Плиева не смутил: «Извините, но нас заказчики любят именно за то, что мы говорим правду. Ну и про «команду под ключ как распространенный формат» – к сожалению, это не так. А еще понимающий заказчик никогда в одни руки не отдаст все работы. Более того, в ряде сегментов найти проектировщика, который и смонтирует, и поставит, найти практически невозможно; разве что в крупных сегментах вроде нефтегаза есть подобные специалисты. У нас сейчас проект на 5 миллиардов рублей; подскажете гения – буду благодарен. Потому что я строил и заводы, и гостиницы – найти такого спеца-универсала на «открытом рынке» невозможно». И это не говоря про вечную боль – низкое качество планирования и срыв сроков.
…Хорошо бы риски ограничивались срывом сроков: управляющий партнер «Аверта Групп» Алексей Шаров как раз подробно вещал о «карте рисков» в разных ситуациях. Порекомендовав каждый облюбованный актив проверить на все типы подвохов. В том числе тех, которые еще год назад и в страшном сне привидеться не могли: вроде истекающих в 2023-м лицензий на оборудование, которые теперь не возобновить. Или тот факт, что некий объект, который был бизнесом, оказывается близко к зоне СВО, и бизнес приходится бросать, потому что в один прекрасный день слышишь «…теперь у нас тут будет штаб!» Например, Белгородская область вполне рискованная в этом смысле зона.
И тут, наверное, лучше не изобретать велосипед, а проконсультироваться со спецами по рискам: они тоже не абсолютно все способны предугадать, но по крайней мере уже многое повидали.
Виртуальная реальность и «холодильники для шуб»
Руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов, взявший микрофон следующим, пошутил, что «…после обсуждавшегося VR + AR – такая мелочь!» Так, да не так: виртуальную реальность в строительстве недооценивают. Ведь речь не о том, чтобы напялить на голову шлем и получить новые впечатления: даже с оборудованием, не являющимся супердорогим, эта виртуальная «история» хороша тем, что позволяет поместить заказчика (или непосредственно реализующих заказ людей) именно «внутрь» создаваемого за ваши кровные.
В прямом смысле слова: человек «проходит» из кухни в коридор, «садится» на диван, «натыкается» на холодильник, потому что с расстановкой мебели недоглядели, и т.д.: видит и всю красоту проекта, и все косяки (что исполнителям, которым тоже не помешает время от времени напяливать шлем, особенно важно). Можно менять параметры «внутри» проекта agile – метраж, освещенность, цвета и прочее. Не говоря про дополнительные эффекты вроде «проект с высоты птичьего полета».
Дело это чрезвычайно полезное и информативное; главное, чтобы заказчика не начало тошнить (в прямом смысле: людей 45+, которые не провели в детстве в компьютерных «стрелялках» многие часы и дни, в шлемах VR иногда начинает укачивать). Тогда разрыв шаблон в хорошем смысле гарантирован; ну а молодежь так просто в восторге. В общем, возможностей из VR + AR систем в девелопменте и строительстве можно выжать немало.
Директор по развитию бизнеса компании GenPro Анастасия Остапенкова подхватила тему «выжать максимум из имеющихся опций», поделившись кейсами, когда удалось извлечь дополнительную – и немалую – прибыль чуть не на ровном месте. Для чего достаточно, как говорится, «пошевелить шестеренками». Например, в проекте с подземным коммерческим помещением категории «ни к селу, ни к городу» (ни для крытой парковки не подходит, ни под офис, ни под фитнес-центр) организовали… холодильник для шуб. На безрыбье. «Проект взлетел по показателям продаж втрое», – поделилась спикер. Также «бреющий полет успеха» обеспечили в бытность шахматный клуб и гостиница для животных, когда подобного еще не встречалось на рынке. Инвестиций? Минимум. Прибыль? Греби лопатой.
Концептуальные офисы – наше все
Еще оказалось, что дизайн-концепт объекта – не «признак сытого времени», а практически стратегия выживания в кризис. По крайней мере, в офисном сегменте. Директор коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина рассказала, что, имея в портфеле 80% концептуальных бизнес-центров, ее компания в дни февральских событий чуть не кусала локти, гадая, не переключиться ли на «режем косты, смотрим в сторону более простых объектов» (БЦ класса В). То есть, «бедненько, но чистенько». Тем не менее решили, что «не».
И не прогадали: в «высоком» классе количество сделок в 2022 году сохранилось, причем по запрашиваемому метражу зафиксирован рост в три раза (!).
С мая по октябрь арендные ставки в концептуальных БЦ с дизайнерским ремонтом продолжают расти прямо-таки вопреки всему, а сдаются такие площади вдвое раза быстрее. Как оказалось, именно сейчас людям очень важно, где и в каком окружении они находятся в рабочие часы.
По той же причине востребован формат fit-out: не жалуется на нехватку заказов Виктор Захаров, директор по развитию Sinteza, чья компания «отвечает» за создание офисных и коммерческих пространств – цитируем – «…с особой атмосферой». Это площади «под ключ»: «Сейчас в fit-out сделку входит не только проектирование, отделка и инженерная система, но и меблировка. По нашим внутренним цифрам, если в прошлом году на fit-out с «мебель включена» приходилось 15% сделок, то в 2022-м это уже около 40%».
Спикер связывает это в первую очередь с импортозамещением – и с желанием клиента не париться еще и на тему кресел с занавесками: чтобы пришел, сел, фикус любимый на стол поставил – и можно работать.
Дальше пошли лайфхаки: управляющий партнер УК Touch Сергей Шиферсон напомнил, что из-за последствий февральских событий чуть не 30% уже оплаченных заказов российские игроки сферы строительства недополучили. «Наш принцип: берем у каждого поставщика гарантийное письмо. Всегда. И поскольку у нас по каждому «субчику» (партнер по поставкам/субподряду – прим. ред.) было личное поручительство генерального директора той компании – мы почти ничего не потеряли».
Берите на вооружение: доп.соглашения, личные гарантии – наше все. Ну, конечно, не абсолютно «все», а настолько, насколько возможно по нынешним временам; однако идея хороша.
Где ж вы были раньше?
Кстати, мсье Шиферсон как раз и оказался тем самым человеком, который посетовал на тему «где ж ты, форс-мажор, был несколько лет назад?» Потому что не будь тотального бардака с поставками, УК Touch, перекапывая всех и вся, не наткнулась бы совершенно случайно на изумительный клинкерный кирпич. Намного лучше «именитого» голландского, но – тюменский. К тому же сильно дешевле. Та же ситуация и с лифтовым оборудованием.
Язвительный некто из числа зрителей снова встрял: «Нашли лифты, такие же по качеству, но дешевле; кирпич – лучше по качеству, но дешевле. А что ж вы их раньше-то не находили?» Спикер парировал: «Да вот пока петух не клюнет… Об этом же не думал никто; топ-10 архитектурных бюро РФ, да и западные бюро в бытность вбили в голову нашим проектировщикам и техзаказчикам, что «есть такой-то товар, а другой вам не нужен». Теперь же началась золотая эра российского производства: по итогам восьми минувших месяцев оказалось, что среди тех, кто нам казался неинтересным, – много отличных производств!»
К тому же идущих, прямо-таки резво бегущих навстречу: в частности, упомянутый клинкер тюменский производитель выполнил под заказчика. Даже назвал этот вид «Шамань» (в честь ЖК УК Touch); более того, теперь вводит его в линейку своих продуктов.
Так что можно не бояться совдеповского подхода «есть красный, есть белый, размеры 2х2 и 3х3; или выбирайте из имеющегося, или до свидания».
Еще из лайфхаков, но уже категории «как не влететь в неприятности»: адвокат и управляющий партнер «Голенев и партнеры» Вячеслав Голенев рассказал о нововведениях законодательного толка, не самых приятных в том числе. В частности, по вопросе личной субсидиарной ответственности, которую эксперт назвал «бич божий». В двух словах: ты как сотрудник компании поставил подпись на обосновании, которое оказалось в итоге экономически нецелесообразным, – и вуаля: кредиторы придут не в компанию, а к тебе домой. Чтобы забрать диван, чемодан, саквояж, картину, корзину, картонку и далее по списку.
Как спасаться? Возьмите на вооружение информацию о «защите контролирующих лиц». Да, юристам это – масса хлопот и целые тома дел; но «…я исхожу из презумпции добросовестности каждого из вас. Будем думать, что никто не заключал сделки с сомнительными контрагентами, никаких нарушений в ходе согласования тоже не допускал. Однако исходя из классической ситуации на российском рынке, наверное, каждому есть о чем себе задать вопрос. И вот о всем тем «местам», которые вы сами считаете слабыми, – не ленитесь сделать себе копию документа\акта, который вы согласовывали, и переписку по этому вопросу», – советует эксперт. Это сильно облегчит работу вашему юристу в ходе публичной правовой ревизии.
Иностранные инвесторы не ушли
Тему юридических «косяков» (кстати, довольно редко затрагиваемую, а зря) продолжил Владислав Сурков, партнер Platforma.Legal. Комментируя заявленные «сделки с недвижимостью с иностранным элементом и судьбы трансграничных проектов в 2022 году», эксперт напомнил, что иностранцы, по сути, в РФ так особо и не «заходили». По крайней мере, в сегмент жилой недвижимости; в основном в склады, и то лишь немногие игроки. Так что когда в 2022-м иностранцы якобы кинулись продавать – продавал не вот чтобы особо кто, и не вот чтобы много чего. В итоге имеющиеся крупицы экс-иностранной собственности рассосались зачастую по местным топ-менеджерам, выкупившим добришко за номинальные суммы.
Важнее другое: в 2015 году в РФ прошла серьезная реформа законодательства. В итоге сфера юриспруденции сильно спрогрессировала, рывком дотянувшись до Запада. И этот «новый уровень» пора запускать в действие; 15-20 лет назад вся сфера сделала огромную ошибку, согласившись подчинять сделки с недвижимостью иностранному праву и передавать их в зарубежные суды. Теперь, когда российское право эволюционировало и стало действительно качественным, нужно 100 раз подумать, прежде чем вновь соглашаться на применение иностранного права к российским компаниям с учетом текущих реалий. Как и с учетом того, как повели себя западные компании как партнеры в ситуации «после февраля».
Продажи вопреки логике
Управляющий партнер Point Group Павел Трейвас под занавес дискуссии озвучил горько-сладкий вывод по сегменту жилья, опираясь на опыт своей компании: «Инвестиции в жилую недвижимость меня за последние три кризисных года неоднократно удивляли. В активную фазу пандемии, когда случился полный локдаун, я впервые собрал всех сотрудников и сообщил, что мы не можем прекращать работать: вместо сокращения рабочих часов будем пахать без выходных, минимально отвлекаясь даже на сон. Потому что надо постараться успеть заработать все что возможно, ведь через несколько месяцев риелторский бизнес способен просто «кончиться».
Вопреки ожиданиям, пандемия включила рынку «второе дыхание»: цены выросли в 2-3 раза, а уровень активности был уникальным.
Потом – СВО; второй раз сказал сотрудникам то же самое – когда такие события, 2-3 месяца никому не до покупок будет. Однако в течение следующих нескольких месяцев мы провели такое количество сделок, и настолько крупных, что до сих пор их объяснить не могу! Ничем, кроме как «капиталы возвращаются в страну» и «это – покупка стресс-активов».
Третий кризис – 21 сентября. Поскольку мы пока недалеко ушли от этой даты во времени – не знаю, как период меня удивит с точки зрения будущего роста. Но случилось то, чего не происходило до этого: огромный отток платежеспособного населения. В день объявления мобилизации все риелторские показатели обнулились, все текущие сделки сорвались. Потенциальные покупатели откладывают решение на будущее, пытаясь понять, ждать ли второй «волны» мобилизации.
Однако мы уже дважды видели, как уникальные кризисы, которые должны были подкосить сферу, имели обратный эффект. Думаю, как только опасения относительно повторного «раунда» мобилизации спадут, и прочие страхи наших платежеспособных клиентов уменьшатся, – покупатели начнут возвращаться. И инвестиции в жилую недвижимость снова станут актуальны. Поэтому будем надеяться и верить в светлое будущее. Потому что к «темному» мы точно не готовы».
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО