Итоги форума Forcities: отвлекаемся от Дубая, берем пример с Китая, инвестируем в качество
На форуме для городов Forcities организаторы были категорично настроены обсудить самое что ни на есть наболевшее. В итоге темы оказались настолько злободневными, что у кое-каких ключевых структур из числа приглашенных не хватило храбрости (или полномочий) высказать все, что думают. Так что на «футбольном поле» случилась экстренная замена «нападающих» уже при давно напечатанных программках. Что, впрочем, дискуссии пошло только на пользу.
Комфорт-класс из старой Москвы уже «выжили»
Первым микрофон схватил директор bnMAP.pro и сам по себе блистательный аналитик Сергей Лобжанидзе, оценивший показатели продаж с 2019-го по неполный 2022-й.
С одной стороны, Москва – единственный регион, где ежегодно продаются тысячи квартир в бюджете свыше 50 миллионов рублей за лот, и сотни – свыше 100 миллионов. То есть, столица – «потребитель» самой дорогой недвижимости в РФ. Плохо то, что с территории старой Москвы, как пояснил спикер, практически «выжили» комфорт-класс. И он вынужденно не просто плавно «переехал» в границы Новой Москвы, но и сейчас представлен теперь практически только там. И вряд ли это так уж хорошо.
Еще одно «нехорошо» – нынешняя дисгармония на рынке «вторички» и «первички», причиной чему – засилье субсидированной ипотеки от государства плюс ипотечных акций от застройщиков на рынке новостроек: «Несмотря на тактические преимущества, наблюдавшиеся в 2020-2021-м, долговременный эффект этого будет скорее негативный, чем позитивный. Формируется дисбаланс: предложение «первички» на этапе ввода в эксплуатацию стало дороже, чем «вторичка». А это – разрушение стандартной модели».
Чем чревато? Да тем, что инвестор, выходя из проекта, не получает маржинальности, на которую рассчитывал; и с нынешними 80% ипотечных сделок приходится переоценивать любую недвижимость, которая перестает быть «первичкой» и становится «вторичкой». В итоге «субсидированная» квартира (бюджет покупки которой по-любому увеличен, о чем не знает только самый наивный) дешевеет со вводом здания в эксплуатацию. Грубо говоря, метр был по 500 тысяч рублей – и внезапно стал по… 400 тысяч.
«Так что очень вероятно, что субсидированная ипотека от застройщика постепенно начнет уходить с рынка, ввиду понятных рисков», – уточнил эксперт.
Предложение таких «околонулевых» ипотек плюс скидки и акции от застройщика, мечтающего побыстрее спихнуть накопившиеся лоты, еще больше портят картину. «И рынок тут ни на что не влияет: влияют люди, для которых оборот важнее маржинальности, которую они могут получить. А без маржинальности оборота-то тоже не будет!» – возмущался cпикер.
В Новой Москве тоже не все так шоколадно: средний метраж «рухнул» с 60 до 50 «квадратов», перепланированные однокомнатные гордо предлагаются как «двушки». И это при том, что стоимость «квадрата», ранее равнявшаяся 110 тысячам рублей, резво «добежала» до 225, 250 и даже 300 тысяч. По сути – до ставки столицы. При заметной разнице в комфортности. Но если в границах старой Москвы там, где еще строится новое жилье, застройщики уменьшают площади лотов потому что есть куда, то в Новой Москве «резать» уже некуда.
А «продать сейчас что угодно как можно дороже, а завтра будь что будет» – подход восточного базара никогда к добру не приводил.
«Если не видно разницы – зачем платить больше?»
К слову о Востоке: партнер и руководитель АО «Реалист» Дмитрий Земсков рассказал, что ладно б россияне отказывались от квартиры в Москве в пользу Подмосковья, Краснодарского края или других регионов, выбор которых более-менее понятен; так нет! Деньги «утекают» за границу: у кого они есть, все чаще предпочитают прикупить квартирку в ОАЭ, чем в Москве – при сопоставимых ценах и характеристиках.
Судя по статистике, собранной аналитической платформой компании «Реалист» по наиболее популярным мегаполисам (от Нью-Йорка до Стамбула) Москва в смысле окупаемости , прямо скажем, не радует: в Дубае, где у россиян сейчас есть возможность обзавестись жильем, ожидаемая доходность равна 15-20%.
При этом платежи ненапряжнее: 10% от суммы вносишь за бронь, 10% – обязательный платеж, 4% налогов – и вуаля: заплатив меньше 24%, через 6-9 месяцев можно легко выйти из проекта с прибылью минимум 25% (предположительно), продав квартиру с наценкой и покрыв все долги. Ни вам ипотеки, ничего…
«Мы начали работать в Дубае с весны 2022 года как будущая IT-платформа, предоставляющая услуги местным партнерам из числа застройщиков. Теперь это направление стало нашим приоритетным», – признался эксперт.
Так что когда модератор – ведущий научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Сергей Стерник – ехидно спросил, не интересует ли кого-то из слушателей нюансы покупки квартиры в Эмиратах, аудитория подавленно замолчала.
Модератор подпустил шпильку: ну, а чего бы не свернуть вообще все инвестиции в столичном регионе, перенеся их в Дубай? Тогда через год вообще незачем будет на форумах встречаться… На что Дмитрий Земсков парировал: мол, вложения должны приносить доход. И если есть удачная ниша, то не воспользоваться ей – грех греховный.
Насилу отвлеклись от Эмиратов, как пришлось вспомнить Китай: исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди раскритиковала несостыковки в целях градостроительной политики и фактическом «качестве жизни» обитателей современных квартир: «С 2005 года у нас появилась – практически одновременно с ипотекой – государственная жилищная политика, цель которой – повышение доступности жилья для граждан России в рамках нацпроекта». Инструмент тут может быть только один: рост объемов застройки. Который с «повышением качества жизни» пока, увы, несовместим: ведь дешевле могут быть лишь более тесные квартиры в неразвитой городской среде.
Так что налицо trade off между «качеством городской среды» и «доступностью жилья», продолжила спикер. Ценовую динамику рынка определит выбор одного из этих направлений; а «и к умным, и к красивым» сразу не получится.
Так вот, при чем здесь Китай: он всплыл в дискуссии как пример страны, имеющей большие проблемы с физическим пространством для строительства. Где жилищная обеспеченность уже приближается к 40 квадратным метрам. В России же 10 лет назад этот показатель равнялся 22 метрам, сейчас кое-как доползли до 27…
Не девелоперы виноваты: было б все нормально с экономикой и зарплатами – люди могли б покупать квартиры получше. Так что тут «копать» нужно в сторону финподдержки населения.
«Сейчас же, на мой взгляд, мы вступили в фазу фундаментального снижения доступности жилья. Да, битва за покупателя усиливается; и в условиях более жесткой конкуренции есть некоторая вероятность повышения жилищного стандарта. Но в текущих условиях максимальной макроэкономической неопределенности прогнозировать невозможно – непонятно, что будет с инфляцией, с ключевой ставкой… И свои оценки я даю скорее на средне- и долгосрочную перспективу. И чтобы качество жилищных условий возрастало – нужны экономический рост, рост доходов населения. Если этого нет – делайте что угодно, субсидируйте ставки и прочее: это не сработает!»
Про демографию даже не заикайтесь
Про «больную мозоль» доходов населения продолжил Алексей Расходчиков, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город»», напомнивший, что те, кто хотел и имел возможность взять квартиру в ипотеку – уже это сделали. Кто не сделал – значит, не хотел (зачеркнуто) уже не сможет: зарплаты падают, цены растут, социальное расслоение все сильнее. И у людей просто нет денег приобретать квартиры: «Раньше ипотека в Москве была сопоставима с арендным платежом. Теперь же ежемесячная сумма банку доходит до 120 тысяч рублей в месяц; это ж сколько надо зарабатывать?»
Другая печальная столичная тенденция – тот самый «ужас-ужас» площадью 18 квадратных метров и меньше. Который все равно вынуждены брать те, кто хочет иметь «свое, а не съемное», и при этом намерен уложиться с ипотечным платежом максимум в тридцатку.
«Третья проблема – загородное жилье: за городом нет ни нормального развития территорий, ни нормальных ипотек. И это при очень высоком запросе! Будем надеяться, что-то изменится».
С обобщающим выводом Алексей Расходчиков тоже не миндальничал: мол, надо либо перестать заикаться про демографию, либо как-то увеличить жизненные пространства для людей без колоссальных финансовых вложений самих покупателей. Не вынуждая оных продавать почку, чтобы семья могла себе позволить жить не в 50 километров от МКАДа – и не в десятиметровой «конуре».
КРТ у нас называют все что угодно
Далее заговорили про комплексное развитие территорий (КРТ). Тут тоже все не слава богу. «Еще одна явная развилка – выбор между скоростью и рациональностью градостроительных решений. Нам главное – доказать, сколько мы понастроили, и отчитаться «наверх»; а подумать стратегически?», – продолжила Татьяна Полиди.
Ведь в городах сплошь и рядом берется фрагмент деградирующей жилой застройки, быстренько согласуется непонятно какой проект, и посреди квартала с ветхим жильем втыкается новостройка-«свечка».
А значит, прощай КРТ: под условия редевелопмента этот участок уже не подпадает. Ведь затраты, чтобы выкупить и снести эту новостройку, запредельно высоки.
«Такие точечные вторжения разбазарили подходящие под застройку зоны городов, особенно на южных направлениях. А ведь это все могло быть – и должно было быть! – заблокировано по закону: соответствующие законы есть. Но – нет: взяли и обесценили огромные территории, которые теперь никому не интересны».
Алексей Расходчиков возмущен другим: «У нас КРТ называется все что угодно! При этом территория старой Москвы сильно разбалансирована: налицо чудовищные диспропорции по местам предложения труда и спальным районам. 60-70% людей живут в одной части города, а работают совсем в другой. Нехватка инфраструктурных объектов, транспортные проблемы… Но ведь в каждом районе Москвы можно сделать так, чтобы он стал более сбалансированным и более гармоничным для жизни.
Мы КРТ понимаем так, что должна расти в первую очередь экономика района», – подчеркнул спикер. Пояснив, что это вопрос отнюдь не «благоустройства» а-ля понатыканные тут и там деревья.
Активность населения в чем-то перемещается из Москвы в регионы; и очень во многих городах образуются чудесные островки для жизни. «Это все уже есть: в Казани, в Тюмени, в других городах… В Липецке, например, вообще такого не ожидал – однако увидел же! Но успех требует непростых решений». Властям надо спуститься на землю и серьезно заняться подключением к процессу самых разных специалистов, социологов и прочих, заняться серьезной аналитикой вместо прокладывания дорог наобум, и никак иначе.
Не прячьте ваши денежки по банкам и углам
Далее речь зашла, на что тратят нажитое непосильным трудом сами застройщики. Директор по девелопменту KR Properties Александр Подусков был краток: «Самая безопасная стратегия – инвестировать в существующие объекты. У них есть право собственности, можно закладывать, продавать, сдавать в аренду, реконструировать по льготному механизму, менять назначение целевого участка. И этот актив у тебя никто не отнимет».
Руководитель направления по развитию индустриальных объектов Capital Group Евгений Трушин с цифрами в руках «топил» за технопарки: компания в прошлом году создала отдельное направление – Capital Industry, под эгидой которого и реализуются техноцентры. За это дело взялись после появления программы правительства Москвы об организации техноцентров как новых рынков труда, с тем чтобы сократить маятниковую миграцию в мегаполисе; и «дело пошло».
«При выборе, во что вкладываться за пределами ТТК – торговые центры, бизнес-центры, инфраструктура – мы выбрали для себя формат технопарков как самых гибких и привлекательных вариантов. И очень перспективных: нынешние условия диктуют как создание новых производственных мощностей, так и улучшение текущих. Правда, мы отошли от формата «мелкой нарезки»: ориентируемся на средних и крупных арендаторов». Окупаемость технопарков эксперт оценивает «…в 10 лет, оптимистично – семь».
Директор по маркетингу RBI Михаил Гущин напомнил, что его компания занимается исключительно «элиткой». А тут залог успеха – качество и еще раз качество. «Последние полгода мы достаточно активно расширялись; есть планы по выходу в Сочи и на Москву (компания работает в основном на рынке Санкт-Петербурга – прим. ред.), хотя если говорить о будущем – как консервативный девелопер с 29-летним опытом на рынке, пережившим много кризисов, мы очень аккуратно относимся к тому, что будет происходить дальше».
Что касается покупательской способности, то как раз у RBI все колосится и поросится: «У нас опять практически бум приобретений (в сегменте жилой недвижимости – прим. ред.). Которому не дали полноценно реализоваться события лишь события последних недель. Клиенты продолжают активно покупать; в одном нашем проекте в Питере, где ценник – 500 тысяч рублей за «квадрат», мы заключили около 400 сделок».
Эксперт считает, что сейчас рынок вновь поделился на два сегмента, как 8-10 лет назад, когда было достаточно простое жилье – кирпично-монолитное или панельное – и дорогое преимущественно в центре. А текущая ситуация лишь усиливает позиции качественного продукта: «Мы – премиум-девелопер, продаем на 20-25% дороже конкурентов. Каждый наш объект – произведение искусства; и дальше будем придерживаться той же политики – не собираемся ни усушивать, ни ухудшать продукт».
Субпродукты – «наше все»
При этом ни в ритейл, ни в офисы RBI не верит: «В Санкт-Петербурге эти сферы достаточно депрессивны, и не похоже, что они будут развиваться. Зато загородные и курортные объекты – тот сегмент, который, на наш взгляд, останется одним из самых активных еще года 2-4 минимум: ведь отдыхать за пределами РФ становится все более проблематично. Так что сегмент апарт-отелей продолжит развиваться, поскольку качественного гостиничного фонда в стране не хватает».
В этом плане компания тоже подсуетилась. Обзаведясь серией, как их назвал спикер, «субпродуктов»: апарт-отелей «Арт Студия». Они распродаются по юнитам, а потом отбираются обратно. В смысле, в управление: из собственников живут в апартаментах считанные единицы (из 300-500 номеров на здание), остальные же рады отдать свои лоты в заботливые руки в обмен на регулярные поступления на счет. «Да, сегмент апартаментов пострадал после 24 февраля; мешает и законодательная неурегулированность. Но при управлении объектом как отелем получается обеспечить себе понятный спрос и заодно снять с себя риски окупаемости традиционных гостиничных проектов» (а сейчас в РФ это 15-17 лет, да и то если сильно повезет – прим. ред.).
Два объекта под брендом «Арт Студия» уже действуют, еще несколько строятся. В том числе один, сразу на 450 юнитов, – по технологии «сборного дома», где «квартиры» привозят практически готовыми.
Зато, уточнил Михаил Гущин, резко упал спрос со стороны агентств недвижимости. Причин две: во-первых, самим риелторским агентствам сейчас в силу ситуации заметно поплохело. Во-вторых, люди, которые раньше обращались в агентство с целью заработать на перепродаже жилья, понимают, что конкретно сейчас крайне сложно быстро заработать 30-50% годовых. «Агентский спрос вернется к нам еще не скоро. А вот спрос со стороны приобретающих недвижимость для жизни сохранится».
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО